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I bonus edilizi minori: il piano B dei condomini per rifare il caseggiato senza il "farraginoso" Superbonus

I bonus edilizi minori dopo la Legge di Bilancio 2022
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

Il Decreto Antifrodi (D.L. n. 157/202) ha avuto il condivisibile obiettivo di contrastare gli abusi che rischiavano di frenare il rilancio del settore dell'edilizia da cui stanno traendo beneficio i cittadini.

Nella Legge di Bilancio 2022 (Legge 30 dicembre 2021, n. 234 "Bilancio di previsione dello Stato per l'anno finanziario 2022 e bilancio pluriennale per il triennio 2022-2024" G.U. n. 310 del 31 dicembre 2021) il comma 29 dell'art 1 - riproducendo, con qualche novità, le disposizioni del D.L. n. 157/2021 (che si deve intendere abrogato) - conferma, per tutti i bonus edilizi diversi dal 110%, in caso di opzione per la cessione del credito/sconto in fattura, l'obbligo del visto di conformità e di asseverazione della congruità di prezzi, da operarsi a cura dei tecnici abilitati.

Tuttavia si stabilisce che è possibile omettere la presentazione dell'asseverazione di congruità spese e del visto di certificazione fiscale, necessari per cedere (o per usare tramite sconto in fattura) le detrazioni, quando i lavori sono inquadrati come attività edilizia libera (dall'art. 6 del Testo Unico dell'edilizia, ex D.M. Infrastrutture 2.3.2018 o eventuale normativa regionale); quando l'importo complessivo degli interventi, eseguiti sulle singole unità immobiliari o sulle parti comuni, non superi i 10.000 euro.

Le prime bozze di check list per visto di conformità in allegato

Il declino del Bonus facciate dopo la legge di Bilancio 2022

Poco prima della fine del 2021 l'Agenzia delle Entrate aveva ammesso che anche un intervento parziale - mirato a risolvere un problema localizzato solo su una porzione della facciata - poteva essere ammesso alle agevolazioni previste dalla citata normativa relativa all'applicazione del "bonus facciate", anche se non interessa l'intera facciata visibile dell'edificio (Risposta a interpello n. 838/2021).

Tuttavia la Legge di Bilancio, in modo inequivoco, ha precisato che l'asseverazione di congruità della spesa (per cui sarà comunque possibile utilizzare i prezzari della Casa editrice DEI, inizialmente esclusi) e il visto di conformità restano per la cessione e lo sconto in fattura del bonus facciate, indipendentemente dalla soglia di costo dell'intervento e dall'inquadramento edilizio dei lavori.

Viene chiarito che tra le spese detraibili rientrano anche quelle sostenute per il rilascio del visto di conformità, delle asseverazioni e delle attestazioni.

In ogni caso è confermato che l'Agenzia delle Entrate ha la possibilità di sospendere fino a 30 giorni l'efficacia delle comunicazioni telematiche per le opzioni di cessione del credito e di sconto in fattura che presentano particolari profili di rischio (previsione già contenuta nel Decreto Antifrodi).

Il bonus facciate per gli interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti viene confermato anche nel 2022, ma con aliquota al 60% (art. 1, comma 39).

In ogni caso la detrazione spetta, tra l'altro, a condizione che gli edifici oggetto degli interventi siano ubicati in zona A o B ai sensi del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai regolamenti edilizi comunali.

La detrazione non spetta per gli interventi effettuati sulle facciate interne dell'edificio, fatte salve quelle visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico, nonché per la sostituzione di vetrate, infissi, grate, portoni e cancelli.

Bonus facciate: per quali interventi?

Il Bonus ristrutturazione: soluzione meno vantaggiosa ma snella

Le norme anti-frode trasfuse nella legge di Bilancio 2022 non si applicano a tutti gli interventi classificati come edilizia libera.

Si ricorda che rientrano nell'edilizia libera e, quindi, non bisogna inoltrare alcun permesso o altre comunicazioni al Comune, i lavori della facciata, quali la rimozione dei vecchi strati di intonaco, l'applicazione di resine e stucchi per riparare eventuali crepe, l'applicazione del nuovo intonaco, la tinteggiatura.

Queste opere rientrano nell'ambito della manutenzione ordinaria, beneficiando del Bonus ristrutturazione del 50% (prolungato fino alla fine del 2024 dalla Legge di Bilancio).

A questo punto i condomini, se, come è comprensibile, vogliono sfruttare lo sconto in fattura (o la cessione del credito), dovranno stabilire se ricorrere al Bonus facciate al 60 % (che presenta i diversi limiti sopra visti ed è soggetto alle norme anti-frode) o rinunciare ad un 10% e optare per il meno limitato Bonus ristrutturazione al 50% (ma senza gli insidiosi adempimenti del visto di conformità e dell'asseverazione di congruità). Merita di essere sottolineato che gli interventi in manutenzione ordinaria sono detraibili al 50% solo quando le opere riguardano parti comuni condominiali. La detrazione spetta ad ogni condomino in base alla quota millesimale.

Altre soluzioni interessanti: Ecobonus e Bonus per l'abbattimento delle barriere architettoniche

L'Ecobonus (prolungato fino alla fine del 2024 dalla Legge di Bilancio) per lavori condominiali consente una detrazione del 70% se gli interventi interessano l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dello stesso edificio o del 75% se si raggiungono determinati livelli di prestazione energetica invernale ed estiva; se, però, l'edificio condominiale, oggetto dei lavori di riqualificazione, è situato in una zona sismica di tipo 1, 2 o 3, e gli interventi sono finalizzati anche alla riduzione del rischio sismico si può arrivare anche ad una detrazione dell'80% (con il passaggio dopo i lavori ad una classe di rischio inferiore) e dell' 85% (con la riduzione di 2 o più classi di rischio sismico).

Nel valutare la scelta del bonus più vantaggioso i condomini dovrebbero tenere conto che l'ecobonus non ha i vincoli legati all'ubicazione dell'edificio in zona urbanistica A o B e si applica anche a facciate interne, lastrici solari e tetti.

Da considerare anche il Bonus per l'abbattimento delle barriere architettoniche per cui è prevista la detrazione fiscale del 75% (ma scade il 31 dicembre 2022).

Tale bonus è utile non solo per ascensori o montascale ma anche, ad esempio, per modificare i viali d'accesso, realizzare posti auto riservati alle persone disabili, sostituire gradini con rampe.

Scarica Quadro riassuntivo scadenze Bonus minori 2022

Scarica Risposta all'interpello n. 838 del 21 dicembre 2021

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