Bisogna ricordare che in relazione al "Superbonus" la nota circolare n. 24/E del 2020 aveva chiarito che, tenuto conto della locuzione utilizzata dal legislatore nell'articolo 119, comma 9, lettera a), del decreto Rilancio, riferita espressamente ai «condomini» e non alle "parti comuni" di edifici, ai fini dell'applicazione del Superbonus l'edificio oggetto degli interventi doveva essere costituito in condominio.
Successivamente il Legislatore ci ha ripensato.
Infatti con la legge di bilancio 2021, la lettera n) del citato comma 66 ha modificato il predetto comma 9, lettera a) dell'articolo 119 del Decreto Rilancio, estendendo l'applicazione del Superbonus anche agli interventi effettuati «dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche».
La legge di Bilancio 2022 ha confermato che per i condomini e per gli immobili da 2 a 4 unità posseduti da un unico proprietario, il bonus sarà del 110% ancora per due anni (fino al 2023) e poi scenderà al 70% nel 2024 e al 65% nel 2025. Il bonus varrà per gli interventi effettuati sulle parti comuni condominiali, per quelli realizzati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari del condominio o dell'edificio dell'unico proprietario.
Alla luce di quanto sopra è stato chiarito che può usufruire del Superbonus l'unico proprietario di un immobile per gli interventi che intende effettuare di efficientamento energetico e isolamento termico.
Il discorso riguarda un edificio con:
- due abitazioni classificate nella categoria catastale A/2, poste al primo piano (dotate di impianti idrici, termici ed elettrici indipendenti e collegate alla strada pubblica attraverso una scala esterna condivisa che porta a un lastrico solare comune pavimentato con funzione di terrazza, il quale a sua volta conduce agli ingressi delle abitazioni, percorsi privi di portoni o cancelli propri alle unità residenziali);
- un laboratorio artigianale (non riscaldato e dotato di ingresso proprio su pubblica via) posto al piano terra con solo impianto elettrico indipendente classificato nella categoria catastale C/3, (posseduto in qualità di persona fisica al di fuori dell'esercizio di attività di impresa arti e professioni) e concesso in locazione (dove il conduttore esercita la propria attività professionale).
Tale laboratorio ha una superficie che supera il 50% del totale in quanto comprende anche l''area sottostante al lastrico solare ma pur avendo accesso autonomo, non ricade nella categoria di unità immobiliare funzionalmente indipendente, mancando di almeno tre impianti tecnici propri.
- un'unità adiacente collegata strutturalmente al medesimo corpo di fabbrica sempre a piano terra, con funzione di autorimessa non riscaldata (con ingresso proprio su pubblica via), classificata nella categoria catastale C6, ed è pertinenziale alle due abitazioni, la stessa non è riscaldata.
Gli interventi che il proprietario intende effettuare di efficientamento energetico e isolamento termico interessano le sole unità residenziali (con esclusione delle unità poste al piano terra) tramite coibentazione delle murature che le circondano (parti comuni) - intervento "trainante" - ed interventi "trainati" (quali sostituzione delle due caldaie autonome con due nuovi generatori di calore e acqua calda parimenti indipendenti, sostituzione degli infissi installazione di colonnine di ricarica per veicoli elettrici, installazione di collettori solari, installazione di moduli fotovoltaici).
Il proprietario inoltre intende procedere al rifacimento del tetto dello stabile in modo che la nuova copertura sia maggiormente efficiente dal punto di vista del contenimento delle dispersioni termiche.
Naturalmente l'insieme delle misure di contenimento dei consumi comporterà il miglioramento di due classi energetiche dell'edificio.
Come è noto si può fruire del Superbonus, in presenza di ogni altro requisito, solo qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate residenza ricomprese nell'edificio sia superiore al 50 per cento.
Ai fini della verifica della natura "residenziale" dell'edificio, non va conteggiata la superficie catastale delle pertinenze delle unità immobiliari di cui si compone l'edificio.
Tenendo conto delle considerazioni sopra dette, l'Agenzia delle Entrate ha notato che nel caso considerato non sussiste la condizione della prevalenza della residenzialità (il laboratorio ha una superficie che supera il 50% del totale).
Si potrà fruire della detrazione di cui all'articolo 16-bis del TUIR, attualmente nella misura pari al 50 per cento delle spese sostenute, calcolata su un ammontare massimo delle stesse pari a 96.000 per immobile, per gli interventi di rifacimento delle scale, secondo i criteri sopra precisati.
In particolare, considerato che la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio è inferiore al 50 per cento, la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni dovrà essere commisurata alle sole unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio (Agenzia Entrate risposta a interpello n. 5/2022).
