Accade molto spesso che la collettività condominiale sia incapace di assumere le decisioni necessarie per rimettere in funzione un impianto o adeguarlo alla normativa sopravvenuta o addirittura decida di non mettere a norma l'impianto comune. Come è possibile risolvere il problema?
Il singolo condomino può richiedere la condanna del condominio all'esecuzione delle opere per la messa a norma/adeguamento di un impianto comune?
La questione è complessa. Bisogna tenere conto che l'uso di un impianto comune da parte di ciascun partecipante al condominio si fonda sul rapporto di comproprietà delineato negli artt. 1117 c.c.
Il singolo condomino non è titolare verso il condominio di un diritto di natura contrattuale relativo al buon funzionamento degli impianti condominiali, che possa essere esercitato mediante un'azione di condanna della stessa gestione condominiale all'adempimento corretto della relativa prestazione contrattuale; ne consegue che il condomino non ha comunque titolo per richiedere la condanna del condominio ad un "facere", consistente nella messa a norma dell'impianto comune.
In altre parole il condomino (o un gruppo di condomini) non può agire nei confronti del condominio o dei condomini con una causa ordinaria e/o con un ricorso di urgenza.
Il principio è stato recentemente ribadito da una decisione di merito (Trib. Napoli 30 gennaio 2023 n. 1025).
Opere per il passaggio alla c.d. contabilizzazione di calore e delibera negativa. La vicenda
In un condominio l'assemblea deliberava di non adeguare l'impianto di riscaldamento centralizzato alla vigente normativa sulla termoregolazione e contabilizzazione di calore (prevista dal D.Lgs 141/2016), delibera che era stata impugnata con autonomo giudizio, anche per irregolarità formali, oltre che perché ritenuta contraria alla normativa imperativa in parola.
A seguito di tale decisione il riscaldamento centralizzato era stato sospeso in quanto non era stato effettuato il necessario adeguamento normativo, già preventivato dal manutentore di fiducia del condominio. In considerazione di quanto sopra alcuni condomini - che pretendevano la riattivazione dell'impianto e, quindi, preventivamente, l'adeguamento dello stesso alle prescrizioni del D.lgs 102/2014 - richiedevano un intervento sostitutivo dell'autorità giudiziaria (rispetto all'adeguamento dell'impianto) atteso che la collettività condominiale era risultata incapace di decidere e non aveva programmato nessuna spesa per il ripristino del servizio.
In particolare gli stessi condomini, al fine di riattivare l'impianto, citavano in giudizio il condominio per ordinare al convenuto (condominio) di passare alla contabilizzazione e termoregolazione del calore, cioè di realizzare le opere necessarie per adeguare l'impianto di riscaldamento centralizzato alle disposizioni di cui al D.Lgs 102/2014 e al Dlgs 141/2016 e succ.ve mod., in conformità al preventivo di una ditta (già presentato all'assemblea del 07/11/2017), o ad altro elaborato tecnico ritenuto adeguato; inoltre richiedevano allo stesso giudice di ordinare al convenuto condominio, il conseguente riparto, secondo tabelle millesimali, della spesa complessiva necessaria all'adeguamento indicato.
Secondo il condominio - che si costituiva in giudizio - nella situazione di fatto descritta in citazione al più doveva attivarsi la procedura di volontaria giurisdizione di cui all'art. 1105 c.c.
Risoluzione della controversia sul riscaldamento centralizzato
Il Tribunale ha dato ragione al condominio. Secondo lo stesso giudice il rimedio per l'evenienza descritta in citazione è quella di ricorrere a quanto prevede l'art. 1105 c.c., ultimo comma - contemplato in materia di comunione, ma pacificamente applicabile in ambito condominiale in forza del rinvio di cui all'art. 1139 c.c. - che prevede la possibilità dei condomini di ricorrere all'autorità giudiziaria (in sede però non contenziosa), qualora non si prendano i provvedimenti necessari per la cosa comune; tale norma presuppone proprio una situazione di disinteresse nei confronti di un impianto, situazione che non è legittima; di conseguenza il singolo condomino può agire in sede di volontaria giurisdizione: in tal caso, l'autorità giudiziaria, ai fini della conservazione del bene, si sostituisce all'assemblea ed assume i provvedimenti necessari (cominciando dalla nomina di un termotecnico).