Quando, in seguito alla scissione, nonostante la dotazione da parte dei neo costituiti condomini di due autonome e distinte caldaie centralizzate, le tubazioni di scarico degli impianti continuano a confluire nel locale tecnico originariamente predisposto dal costruttore, può parlarsi di servitù per destinazione del padre di famiglia? Può imporsi una servitù coattiva?
Può capitare che la collettività condominiale decida la scissione dell'unico condominio in due condomini distinti ed autonomi con conseguente estinzione dell'ente originario e la costituzione di nuova organizzazione per ciascuna gestione dei neo costituiti condomini.
Lo scioglimento dell'unico condominio e la costituzione di due condomini autonomi comporta inevitabili conseguenze sulla gestione ed organizzazione degli impianti centralizzati e delle tubature di scarico degli stessi.
Capita che, pur dotandosi i neo costituiti condomini, in seguito alla scissione, di due autonome e distinte caldaie centralizzate, le tubature terminali di scarico delle acque continuino a confluire in un unico locale tecnico.
In tal caso, giova chiedersi se possa parlarsi di servitù per destinazione del padre di famiglia di scarico delle acque in favore dell'impianto di riscaldamento centralizzato del condominio quale fondo dominante, a carico dell'altro condominio, quale fondo servente. Ci si chiede, altresì, se possa legittimamente imporsi una servitù coattiva.
La questione è stata affrontata dal Tribunale di Roma, Sez. V civile, con la recente sentenza n. 5365 del 2023.
Scissione del Condominio ed impianto di riscaldamento centralizzato. Fatto e decisione
La vicenda traeva origine dalla scissione di un unico Condominio, costituito da un unico corpo di fabbrica e da due ingressi indipendenti e con un unico impianto di riscaldamento, in due condomini distinti ed autonomi.
Nonostante la scissione, e la dotazione di impianti termici autonomi, i tubi di scarico degli stessi continuavano a confluire nel locale tecnico originariamente predisposto dal costruttore.
Uno dei neo costituiti condomini, pertanto, agiva in giudizio nei confronti dell'altro, lamentando problemi di accesso presso i locali tecnici, utilizzati in via esclusiva dal condominio convenuto, nei casi in cui si era dovuto agire in via d'urgenza per risolvere i guasti dell'impianto di riscaldamento.
Il Condominio attore chiedeva, pertanto, che venisse accertata l'esistenza di una servitù per destinazione del padre di famiglia di scarico coattivo delle acque in favore dell'impianto di riscaldamento centralizzato del Condominio medesimo quale fondo dominante con l'obbligo per il condominio convenuto, quale fondo servente, di consegnare copia delle chiavi di accesso ai locali tecnici ove si trovava l'impianto di scarico così come predisposto dal costruttore.
È possibile che una quota di contribuzione delle spese resti a carico del distaccato?
Nel costituirsi in giudizio, il Condominio convenuto, dal canto suo, sosteneva la possibilità per il Condominio attore di provvedere allo scarico delle acque provenienti dalla propria caldaia di pertinenza utilizzando la chiostrina di sua proprietà, dotata, in più punti, di bocchettoni collegati alla rete fognaria.
Il Tribunale di Roma ha rigettato le domande attoree ritenendo insussistente la servitù per destinazione del padre di famiglia nonché reputando possibile, alla luce degli accertamenti del tecnico d'ufficio, che lo scarico dell'impianto termico del Condominio attore venisse convogliato tramite un by-pass verso il chiusino presente nella propria corte, previa eliminazione dell'allaccio esistente.
Considerazioni conclusive
La servitù per destinazione del padre di famiglia ha luogo quando consta che due fondi, attualmente divisi, sono stati posseduti dallo stesso proprietario, e che questi ha posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù.
Nel caso di specie, la situazione non era rimasta nello stato dal quale risultava la servitù poiché il secondo impianto di riscaldamento non era già esistente al momento della scissione. Al contrario, era emerso in giudizio che al momento in cui era stata deliberata la scissione dei condominii era stato anche stabilito che la centrale termica a servizio del nuovo condominio dovesse trovare altra collocazione con ciò riferendosi ad un impianto ancora da realizzare.
Il Tribunale ha, poi, rilevato l'insussistenza di elementi per la configurabilità di una servitù coattiva avendo il tecnico d'ufficio accertato che il Condominio attore potrebbe agevolmente utilizzare mezzi alternativi di scarico del proprio impianto.
