La figura dell'eccesso di potere trova le proprie origini negli studi di diritto amministrativo ove - per la posizione di sovraordinazione di una delle parti del rapporto - è particolarmente viva l'esigenza di controllo dell'esercizio del potere discrezionale da parte della pubblica amministrazione.
Ma di eccesso di potere si parla anche nell'ambito del diritto societario, settore del diritto in cui la giurisprudenza lo configura come causa di invalidità delle delibere assembleari.
In particolare il vizio di eccesso potere nelle delibere assembleari viene generalmente individuato nel perseguimento, da parte dei soci di maggioranza, di un interesse personale antitetico rispetto a quello della società, ovvero nella fraudolenta attività del gruppo di controllo volta a ledere i diritti di partecipazione ed i connessi diritti patrimoniali dei singoli soci.
Questi principi, in analogia a quanto affermato in tema di società per azioni, hanno trovato anche applicazione nell'ambito condominiale.
Nei rapporti condominiali, la ratio che sottende al ricorso alla nozione dell'eccesso di potere è stata ravvisata sostanzialmente nell'esigenza di tutelare la minoranza rispetto ad eventuali abusi della maggioranza; in questa prospettiva, la sussistenza dell'eccesso di potere si correla all'eventuale perseguimento, da parte dell'assemblea, di finalità non coerenti con gli interessi della collettività, o nell'intento di privilegiare gli interessi di alcuni soltanto dei partecipanti al condominio.
Il Tribunale di Roma si è occupato di un caso di delibera viziata da eccesso di potere (sentenza n. 7210 dell'8 maggio 2023).
È viziata da eccesso di potere la delibera che procura un grave pregiudizio all'impianto comune. Fatto e decisione
All'interno di un locale commerciale, facente parte di un caseggiato, si verificava una copiosa fuoriuscita di acque nere dal pozzetto presente nel locale cucina e dai servizi igienici causando danni all'immobile e imponendo la chiusura momentanea dell'esercizio commerciale per permettere l'intervento dell'idraulico e dell'autospurgo; in sede di verifica delle cause del danno, il tecnico incaricato dai titolari del locale constatava che la causa della fuoriuscita dei liquami era dovuta ad una curvatura a gomito realizzata nel tratto fognario presente nel pozzetto sito all'interno della proprietà di un altro condomino.
L'assemblea aveva deliberato di rimuovere tale curvatura stabilendo, però, che, in caso di nuova presenza di miasmi, si sarebbe provveduto al ripristino della curva a 90°. Per scongiurare questa possibilità i proprietari del locale allagato impugnavano la decisione dei condomini proprio nella parte in cui aveva stabilito che, in presenza di miasmi, sarebbe stata ricostituita la curva a gomito a 90° (prova di sifonatura), causa della fuoriuscita di liquami nel loro locale; per gli attori, infatti, la delibera impugnata era affetta da vizio di eccesso di potere ed avrebbe potuto ledere i loro diritti di proprietà ed alla salute. Il Tribunale ha dato ragione ai titolari del locale commerciale.
Lo stesso giudice si è baso sulle conclusioni del CTU incaricato che ha sottolineato, tra l'altro, come la presenza della curva a 90° avrebbe potuto favorire la presenza di depositi e residui che avrebbero diminuito la portata massima del collettore di scarico riducendo l'efficacia dell'impianto nell'evacuazione rapida delle acque reflue e compromettendone il regolare funzionamento.
Considerazioni conclusive
Il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere assembleari non può estendersi alla valutazione del merito e al controllo della discrezionalità di cui dispone l'assemblea, quale organo sovrano della volontà dei condomini; tuttavia il potere d'impugnazione delle delibere condominiali, per effetto del rinvio ex art. 1139 c.c. alle norme sulla comunione e, in particolare, all'art. 1109 c.c., si estende anche alla decisione approvata dalla maggioranza che rechi grave pregiudizio alla cosa comune ed ai servizi che ne costituiscono parte integrante, potendo solo entro questo limite essere valutato il merito, sotto il profilo dell'eccesso di potere, della decisione dell'assemblea condominiale (Cass. civ., Sez. II, 14/10/2008, n. 25128).
In ogni caso la Suprema Corte ha affermato che l'impugnativa della delibera assembleare per vizio di eccesso di potere, vizio che si caratterizza per il perseguimento da parte della maggioranza di interessi non aderenti a quelli del condominio e vantaggiosi solo per alcuni dei partecipanti o di terzi, impone al giudice di verificare se la volontà assembleare si sia formata per finalità estranee al condominio, deviando dall'interesse della compagine condominiale, arrecando pregiudizio ai suoi partecipanti (Cass. civ., sez. II, 16/3/2023, n. 7615).
