Ai sensi del comma 14 dell'art. 1129 c.c. all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo l'amministratore deve specificare analiticamente l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività da svolgere. L'obbligo è posto a pena di nullità e può essere assolto mediante preventiva offerta scritta.
Si può quindi affermare che nel redigere la sua offerta, (considerando l'ultimo rendiconto condominiale, l'entità della gestione economica, usando quale parametro un dato corrispettivo per ciascuna unità immobiliare ecc.), l'amministratore è tenuto a precisare il compenso annuale ma anche ad elencare le prestazioni da considerarsi non comprese nell'emolumento ordinario, specificando le misure dei compensi per le diverse incombenze.
L'allegazione dell'offerta economica al verbale e il richiamo della stessa contenuto nella delibera sono idonei a consentire ai condomini la conoscenza e le mansioni che l'amministratore andrà ad espletare al fine di conseguire il corrispettivo richiesto.
Contrariamente a quanto previsto per le professioni per le quali è obbligatoria l'iscrizione in albi o elenchi ex articolo 2229 c.c., non esiste un decreto ministeriale che indichi i tetti minimi e massimi della retribuzione del professionista.
Alla luce di quanto sopra se un condomino contesta la decisione dell'assemblea che ha approvato il compenso dell'amministratore, ritenendo la somma eccessiva quale valutazione può fare il giudice?
La questione è stata affrontata dalla Cassazione nella sentenza n. 7615 del 16 marzo del 2023
La congruità o meno del compenso dell'amministratore. Fatto e decisione
Alcuni condomini impugnavano la delibera adottata dall'assemblea condominiale nella parte in cui prevedeva l'ammontare del compenso dell'amministratore, compenso che ritenevano abnorme, irragionevole e sproporzionato.
In ogni caso ritenevano che la previsione di uno specifico (ulteriore) compenso in capo all'amministratore ed a carico dei singoli condomini per attività dagli stessi provocate introducesse un criterio di ripartizione delle spese derogativo di quello legale, fondato sulle quote di proprietà, incidendo inammissibilmente sui diritti individuali dei condomini. Il Tribunale dava torto agli attori.
Tale decisione veniva confermata dalla Corte di Appello che considerava inammissibile l'impugnazione proposta, dal momento che essa censurava valutazioni discrezionali di merito di competenza dell'assemblea condominiale, come tali sottratte al sindacato giurisdizionale; in ogni caso i giudici di secondo grado sostenevano che la delibera non si presentava arbitraria, sotto il profilo del denunziato eccesso di potere, non prevedendo addebiti a carico dei condomini per la gestione dei beni comuni, ma solo una integrazione del compenso dell'amministratore in caso in cui la sua attività fosse prestata su richiesta di uno dei condomini o a causa del suo comportamento. La Cassazione, però, non ha ritenuto condivisibile le riflessioni della Corte di Appello che non avrebbe dovuto limitarsi ad un giudizio sommario e generico in ordine alla non arbitrarietà e dannosità della delibera, ma avrebbe dovuto valutare, sulla base degli elementi di prova o indicazioni offerti dalle parti, in ordine, ad esempio, ai parametri di mercato in vigore per condominii di analoghe dimensioni, se, nel determinare la misura del compenso, la decisione dell'assemblea abbia effettivamente perseguito l'interesse dei partecipanti del condominio o abbia, al contrario, cercato di arrecare vantaggi all'amministratore in carica.
Considerazioni conclusive
La sentenza in commento ci offre precise indicazioni per comprendere quale comportamento dovrà adottare il giudice ogni ogniqualvolta un condomino impugni la delibera avente ad oggetto la determinazione del compenso dell'amministratore.
In assenza di una specifica norma di riferimento nel codice civile o di determinazione dei parametri per la liquidazione dei compensi, il giudice prenderà in considerazione, ad esempio, i valori di mercato in vigore per i caseggiati di analoghe dimensioni o la complessità delle diverse questioni da trattare.
Il compenso dovrebbe essere proporzionato alla quantità e alla qualità del lavoro svolto, alle caratteristiche e al contenuto della prestazione.
In ogni caso la decisione assembleare si dovrà considerare invalida per eccesso di potere solo nel caso in cui attribuisca all'amministratore compensi sproporzionati o in misura eccedente i limiti della discrezionalità: in tal caso è certo che non si perseguano interessi condominiali (Cass. civ., sez. I, 17/07/2007, n. 15942).
