Di norma tali impianti hanno natura comune e, di conseguenza, tutti i condomini proprietari sono tenuti a pagare le spese di manutenzione, ordinaria e straordinaria. In ogni caso per l'utilizzo di tale bene comune è necessario prendere in considerazione il regolamento di condominio.
Campi da tennis: le norme regolamentari
In tutti i regolamenti di condominio relativi a caseggiati o supercondomini in cui si trovano campi da tennis si trovano norme che impongono l'utilizzo del campo da tennis solo con calzature idonee per campi da tennis in sintetico o terra battuta (possono essere previste sanzioni pecuniarie per chi entra con scarpe inadatte).
Inoltre è sempre previsto l'obbligo, durante il gioco, di tenere un comportamento educato e corretto, evitando eccessi di qualsiasi tipo: anche in questo caso può essere prevista una sanzione per i condomini che generano immissioni intollerabili, fermo restando che ogni giocatore dovrà risarcire eventuali danneggiamenti della struttura (rete, righe, panchine, ecc.).
Potrebbe essere sanzionato anche il comportamento del giocatore che non chiude il cancello di accesso al campo e non consegna la chiave al gestore.
Altre norme possono disciplinare la prenotazione, l'orario di utilizzo (ad esempio dalle 8 alle 13 e dalle 14 alle 18), il costo, la possibilità di proseguire il gioco oltre l'orario).
Uso dei campi da tennis e limiti di natura contrattuale del regolamento
L'utilizzo degli impianti sportivi condominiali, in teoria, dovrebbe essere esclusivamente riservato a coloro che risiedono nello stabile, anche se il regolamento condominiale può contenere disposizioni differenti, che "aprono" a un utilizzo da parte di soggetti esterni, per esempio parenti e amici dei proprietari.
Molto spesso è possibile leggere clausole del seguente tenore: "Sono ammessi ad usare gli impianti sportivi: a) i condomini e loro familiari coabitanti; b) i locatari e loro familiari coabitanti; c) gli ospiti, sempre che sia effettivamente presente il condomino o locatario ospitante".
Si tenga conto che questa disposizione non riguarda semplicemente l'utilizzazione degli impianti sportivi ubicati nel in quanto risulta idonea a incidere, direttamente, su diritti ed obblighi dei condomini, nella misura in cui, ai fini dell'utilizzo di detti impianti da parte degli ospiti dei predetti, richiede, necessariamente, la effettiva presenza dei condomini ospitanti.
Di conseguenza la modifica di tale disposizione, in quanto incidente su diritti e obblighi dei condomini, richiede una deliberazione dell'assemblea condominiale adottata alla unanimità e non a maggioranza.
In quest'ottica è stato affermato che una delibera adottata a maggioranza non può vietare o limitare drasticamente l'uso, ai soli clienti del B&B/affittacamere, del campo da tennis e non può vietare o limitare anche indirettamente il regolare svolgimento dell'iniziativa privata di avviare/gestire un B&B/affittacamere. Se lo fa, tale delibera è nulla (Trib. Torre Annunziata 19 luglio 2021 n. 1570).
Si deve infatti considerare che, mentre è necessaria l'unanimità dei consensi dei condomini per modificare il regolamento convenzionale, come sopra inteso, avendo questo la medesima efficacia vincolante del contratto, è, invece, sufficiente una deliberazione maggioritaria dell'assemblea dei partecipanti alla comunione per apportare variazioni al regolamento che non abbia tale natura.
Impianti sportivi in condominio e profili di responsabilità dell'amministratore di condominio
Campo da tennis, danni e solidarietà impropria: un caso pratico
Un Tribunale accoglieva la domanda proposta da una condomina, condannando il condominio all'esecuzione di lavori di ripristino dell'impianto di smaltimento delle acque e di impermeabilizzazione del campo da tennis comune, nonchè al risarcimento dei danni per le infiltrazioni subite dalla proprietà dell'attrice.
Veniva però respinta la pretesa risarcitoria per il mancato godimento dell'immobile, in virtù dell'impossibile attribuzione al solo condominio della responsabilità del nocumento patito dall'attrice, atteso che dalla CTU, eseguita nel corso del giudizio, emergeva che le infiltrazioni derivavano, "oltre che dalle tubazioni dell'impianto fognario condominiale e dalla superficie del campo da tennis", altresì dalla "mancanza di impermeabilizzazione di due giardini privati, in proprietà a terzi estranei al giudizio".
La Corte di Appello avvalorava la sentenza di primo grado, ovverossia confermava l'insussistenza dell'onere risarcitorio a carico del condominio convenuto, in virtù dell'impossibile attribuzione causale delle infiltrazioni alla sola responsabilità del condominio, condividendo le medesime argomentazioni del giudice di primo grado.
A ciò si aggiunga, che secondo il giudice d'appello, la condanna alla messa in pristino dei suddetti beni condominiali, era passata in giudicato per difetto di impugnazione da parte del condominio; il che, dunque, comportava l'attribuzione delle infiltrazioni all'integrale ed esclusiva responsabilità del condominio, ex art. 2051 c.c. La Corte di Cassazione però ha dato ragione alla condomina ricorrente.
Secondo i giudici supremi qualora il danno subito da un condomino sia causalmente imputabile al concorso del condominio e di un terzo, al danneggiato che abbia agito chiedendo l'integrale risarcimento dei
danni solo nei confronti del condominio, il risarcimento non può essere diminuito in ragione del concorrente apporto casuale colposo imputabile al terzo, applicandosi in tal caso non l'art. 1227 c.c., ma l'art. 2055 c.c., il quale prevede, per l'appunto, la responsabilità solidale degli autori del danno (Cass. civ., sez. II, 12/03/2020).
Conversione dal tennis al padel solo col permesso di costruire
Non vi è dubbio che il padel sia uno sport in grande espansione.
È possibile che i condomini vogliano sostituire il vecchio campo da tennis condominiale in terra rossa con un moderno campo da padel. Questa trasformazione può comportare problemi sotto il profilo urbanistico.
A tale proposito è stato affermato che i campi di padel si differenziano dai campi da tennis e da calcio in quanto, mentre in questi ultimi occorre un mero movimento terra, senza mutare le caratteristiche originarie di permeabilità del suolo, per la realizzazione dei campi di pade/ è necessaria la realizzazione di un massetto di cemento (di circa 10/12 cm) ove allocare il tappeto in fibra sintetica e la posa in opera delle barriere in vetro temperato (alte oltre 3 mt.). Va pertanto espresso il principio secondo cui /a realizzazione di un campo di padel, così come la conversione di un campo da tennis in un campo da padel, costituisce una "nuova costruzione", per la cui realizzazione è necessario il permesso di costruire.
Inoltre, il rilevante impatto dell'intervento edilizio va riferito non solo al profilo urbanistico, ma anche a quello paesaggistico (Cass. pen., III sez., 22/03/2024, n. 11999).
