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Responsabilità delle infiltrazioni in condominio: se interviene il fatto del condomino vi è concorso di responsabilità

Se le infiltrazioni derivano da un bene condominiale, ne risponde il condominio ai sensi dell'art. 2051 c.c. ma vi può essere una co-responsabilità del condomino che abbia fatto interventi che si pongono come concausa dei danni
Avv. Anna Nicola Avv. Anna Nicola 

Responsabilità delle infiltrazioni del condominio e concorrente responsabilità del condomino: la vicenda

In primo grado il condomino proprietario dell'appartamento sito al piano terreno del palazzo condominiale promuoveva azione giudiziale contro il condominio avente ad oggetto il risarcimento dei danni, ex artt. 2043 e 2051 c.c., subiti dal proprio alloggio.

Nello specifico, rappresentava: che - nel corso degli anni - l'appartamento predetto era stato interessato dall'infiltrazione di acque reflue, provenienti dall'impianto di scarico condominiale insistente al di sotto dello stesso; che i problemi descritti erano stati segnalati, sin dall'inizio, all'amministratore del condominio, che tuttavia era rimasto inerte.

Inoltre, nel luglio 2012 l'immobile era stato significativamente invaso dalle acque reflue, con relativo ristagno e danneggiamento degli arredi ivi esistenti.

In ragione di ciò, l'amministrazione condominiale provvedeva ad un intervento di manutenzione, individuando nella presenza di ammassi solidi di detersivo la causa impeditiva del regolare deflusso delle acque; che da altra colonna di scarico - sempre condominiale - incassata nella parete della camera da letto - erano derivate ulteriori infiltrazioni, che ne avevano danneggiato una parete e parte del soffitto, rendendo inabitabile l'appartamento.

Il condominio resisteva alla domanda di parte attrice, affermando -riguardo i danni dedotti- l'integrale responsabilità del condomino attore, che aveva effettuato alcuni lavori di ristrutturazione nell'appartamento, e promuovendo, in via riconvenzionale, domanda di risarcimento del danno.

Il Tribunale, sulla base della disposta CTU, riteneva sussistente la concorrente responsabilità - in ragione del 50% ciascuno - del condomino e del condominio, ciò sia per l'assenza di un'adeguata e periodica manutenzione dell'impianto da parte del condominio, sia per effetto dei nuovi lavori di allaccio fatti eseguire dal condomino.

Rigettava, inoltre, la domanda riconvenzionale di risarcimento danni avanzata dal condominio e riteneva non provato il danno da lucro cessante per mancata locazione, lamentato dall'attore.

Condannava, inoltre il condominio ad effettuare i lavori di manutenzione periodica indicati dal CTU e liquidava il risarcimento del danno a favore di parte attrice, oltre accessori.

L'appello promosso dal condomino: App. Messina n. 460 del 30 giugno 2022

Con il primo motivo di gravame, il condomino lamenta l'accoglimento parziale della domanda di risarcimento avanzata.

A suo dire, nessuna responsabilità gli era addebitabile per i danni subiti, come evidenziato dalla CTU. In particolare, il nesso causale fra i lavori effettuati e i danni -derivanti dalla condotta fognaria condominiale - era escluso dalla relazione tecnica, che attribuiva al solo condominio resistente il mancato assolvimento dell'onere di provvedere alla periodica e necessaria manutenzione dell'impianto.

Inoltre, già prima dell'evento dedotto, ed anche in seguito ad esso, i tecnici chiamati dall'amministratore ad effettuare un'ispezione dei luoghi, avevano evidenziato la necessità di procedere annualmente alla manutenzione mediante espurgo, e ciò a causa della particolare conformazione e pendenza della conduttura condominiale.

Le conseguenze delle infiltrazioni di acque reflue dalla condotta avrebbero dovuto essere posti integralmente a carico del condominio appellato.

Del pari a carico di questo andava posto il costo dell'intervento necessario ad impedire ulteriori reflussi, costituito dall'installazione della valvola di non ritorno.

Quantificazione del danno e danno da mancata locazione

Ed ancora aveva errato il Tribunale a dimezzare il risarcimento per i danni da infiltrazioni provenienti dalla colonna A perché non vi era nessun rapporto con gli interventi di ristrutturazione effettuati dall'attore, incidenti -semmai- sulla sola conduttura B.

Infine, il risarcimento del danno subito dal mobilio presente nell'appartamento danneggiato dalle infiltrazioni, che secondo il CTU era da quantificarci nel costo del restauro ad opera di un falegname (€ 400), non poteva ritenersi adeguato, a causa del materiale di cui erano composte tali suppellettili - truciolato - che li rendeva insuscettibili di riparazione.

Con il secondo motivo di gravame, l'appellante ha lamentato l'errore del Tribunale nel ritenere non adeguatamente provato il danno da mancata locazione.

Infatti, l'appartamento - a causa delle infiltrazioni che lo interessavano - era divenuto del tutto inabitabile e, dunque, non suscettibile di essere locato, ciò proprio nel periodo estivo, ossia in piena stagione balneare, quando la locazione era ben probabile. Nessun ristoro, da ultimo, era stato garantito per compensare la lesione del fondamentale diritto di proprietà dell'attore.

Riassumendo la Corte evidenzia che il condomino ha lamentato danni provenienti da due fonti:

  1. dalla condotta di scarico a), che proveniva dai piani superiori e, attraversando il tetto della camera da letto, scendeva lungo la parete del medesimo vano, per poi immettersi della tubazione di scarico principale dell'abitazione;
  2. dalla condotta di scarico b), proveniente dai piani superiori, che, scendendo lungo la parte sud del salone, prosegue attraversando orizzontalmente -sotto pavimento- tutto l'immobile, per confluire in un pozzetto di raccolta esterno.

La Corte afferma che, poiché per i danni derivanti dalla condotta A non vi è traccia di concorso del condomino nella loro causazione, va da sé che il gravame deve essere accolto: il tribunale avrebbe dovuto imputare l'intero risarcimento in capo al condominio.

Per i danni derivati dalla colonna "B", valgono le seguenti Considerazioni: il CTU ha indicato, da un lato, gli interventi necessari ad impedire che si verifichino nuovi reflussi delle acque nere (danno evento), individuandoli nella annuale manutenzione della conduttura (espurgo) e nell'installazione di una valvola di non ritorno in corrispondenza della braga di raccordo del nuovo scarico (realizzato dal condomino), dall'altro le spese necessarie per ristorare il danno conseguenza.

Spese urgenti e spese necessarie, quali differenze?

Da ciò consegue che le infiltrazioni sono state "effetto di cause concorrenti" determinate sia dalla non accentuata pendenza della conduttura "B", sia dalla realizzazione - in corrispondenza del salone - di un nuovo punto di scarico, realizzato dall'attore durante i lavori di ristrutturazione dell'appartamento.

Il Tribunale ha fatto propria la valutazione peritale, e ritenuto il concorso nella causazione dell'evento al 50%.

Si duole l'appellante che gli sia stata attribuita la responsabilità concorrente, per aver realizzato un nuovo l'allaccio, con il paradossale risultato che non solo avrà diritto a conseguire il rimborso del costo della suddetta valvola solo in ragione del 50%, ma dovrà anche partecipare - quale condomino - al pagamento della restante parte.

Ritiene la Corte che la sentenza sul punto vada confermata sebbene per ragioni diverse da quelle indicate dal primo giudice.

Il CTU ha osservato che prima dell'intervento del condomino, erano allacciate alla colonna di scarico "B" solo le utenze della cucina del primo piano e se lo scarico non fosse stato lasciato aperto (come rilevato all'atto dei sopralluoghi), l'occlusione, generatasi nella condotta di scolo condominiale "B" per le cause sopra esposte, non avrebbe prodotto la fuoriuscita di acque reflue all'interno dell'appartamento dell'attore prima in quanto l'ostruzione si è formata nel tratto fra il pozzo esterno di raccolta ed il nuovo scarico realizzato dal condomino.

Ostruzione colonna di scarico in condominio, chi paga se è individuata prima del piano terreno?

E tuttavia, non è corretto trarre da ciò la conseguenza che la creazione del nuovo allaccio alla rete di scarico dell'immobile sia di per sé un fatto illecito.

In via di principio la rete suddetta ben può essere utilizzata da qualsiasi condomino con il solo limite di non precludere agli altri il pari uso; né è stato dedotto dal condominio convenuto che il condomino si fosse allacciato nonostante la condotta non fosse stata progettata per consentire quel nuovo scarico da lui realizzato.

Il fatto è, invece, che il concorso dell'appellante sta nell'aver realizzato malamente il suo allaccio, ossia senza tenere conto delle caratteristiche di pendenza del tubo, in cui stava per immettersi e di cui era comproprietario, tali per cui solo applicando la valvola anti-reflusso, significativamente, nella braga di raccordo del nuovo scarico realizzato dal condomino il collegamento poteva funzionare correttamente.

Così ricondotta la questione nei corretti binari motivazionali, resta superata la contraddizione lamentata dall'appellante.

Infatti, per le esposte ragioni è corretto e non paradossale che debba pagare la valvola anti-reflusso, anzi l'avrebbe dovuta pagare per intero (perché costituiva il necessario accorgimento tecnico da adottare per allacciarsi alla reta condominiale), ma sul punto la sentenza non può essere modificata in mancanza di appello incidentale.

Per quanto concerne il danno da mancata locazione, la Corte osserva che il risarcimento del danno da lucro cessante non può essere riconosciuto automaticamente, ma esige la prova dell'esistenza di elementi oggettivi e certi da cui desumente l'esistenza di un pregiudizio economicamente valutabile.

Nel caso in esame, nessuna circostanza è stata provata da parte attrice, che non ha neppure allegato tali elementi, quali le concrete proposte di locazione non andate a buon fine a causa delle condizioni dell'immobile, la durata del periodo di inagibilità, etc.

All'esito, quindi, anche il motivo ora esaminato va rigettato.

Sentenza
Scarica App. Messina 30 giugno 2022 n. 460

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