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Infiltrazioni ed allagamenti: quando la responsabilità è del singolo condòmino e quando del condominio?

Un caso di responsabilità per danni cagionati da cose in custodia gravante sul singolo condòmino proprietario dell'alloggio interessato da difetto di funzionamento dell'impianto idrico
Avv. Eliana Messineo Avv. Eliana Messineo 

In presenza di infiltrazioni ed allagamenti in un appartamento facente parte di un complesso condominiale è fondamentale individuarne la causa e la provenienza non solo per porre immediato rimedio con un pronto intervento tecnico al fine di evitare il protrarsi e l'aggravarsi dei danni, ma anche per individuare il responsabile dell'evento dannoso ossia il soggetto su cui grava, in qualità di custode, la responsabilità.

Trova, infatti, applicazione la norma contenuta nell'art. 2051 c.c. che individua un'ipotesi di responsabilità oggettiva in capo al soggetto titolare delle cose che ha in custodia.

Il danneggiato che vorrà esperire azione per ottenere il risarcimento dei danni provocati al suo immobile a causa di infiltrazioni causate da difetti di funzionamento e manutenzione di immobili appartenenti ad altro proprietario dovrà provare l'esistenza di un effettivo nesso causale tra la cosa e il danno subito, spettando invece al custode di provare il caso fortuito.

Il problema che si pone in caso di immobili danneggiati facenti parte di un fabbricato condominiale è stabilire se i fenomeni infiltrativi e di allagamento siano riconducibili all'appartamento del singolo che lo ha in custodia oppure a bene di pertinenza condominiale.

Sarà, pertanto, necessario un accertamento tecnico che individui la provenienza delle infiltrazioni e dell'acqua causa di allagamento ovverosia la proprietà dello specifico impianto idrico. A seconda del tubo interessato dalla rottura - se principale quindi condominiale, o del singolo alloggio - causa dei danni nell'appartamento sottostante, l'azione del danneggiato dovrà essere promossa rispettivamente contro il condominio o contro il singolo condòmino proprietario dell'alloggio interessato dal difetto di funzionamento e manutenzione dell'impianto idrico.

Una recente sentenza del Tribunale di Cuneo n. 755/2022, nel richiamare l'insegnamento della Suprema Corte in tema di proprietà degli impianti esistenti nei caseggiati condominiali, ha ribadito il criterio da utilizzare per stabilire il soggetto responsabile - condominio o singolo condòmino - in caso di danni a terzi derivanti da difetti di funzionamento e cattiva manutenzione degli impianti idrici.

Infiltrazioni ed allagamenti: quando la responsabilità è del singolo condòmino e quando del condominio? La vicenda

Il titolare di un esercizio commerciale facente parte di un condominio conveniva in giudizio i proprietari di un appartamento sovrastante, per sentirli condannare - sulla scorta delle risultanze del procedimento di accertamento tecnico preventivo instaurato ante causam - al pagamento, in solido tra loro, dei danni subiti in conseguenza dell'allagamento di acqua dei locali di sua proprietà destinati all'esercizio dell'attività di vendita al dettaglio di tappeti antichi, arazzi e biancheria per la casa.

In particolare, l'attore danneggiato rappresentava che, come accertato dal Vigili del Fuoco intervenuti - l'allagamento era da ricondursi alla rottura di un tubo flessibile posto nella cucina dell'appartamento sovrastante, occupato dai convenuti proprietari ovvero usufruttuari, nei confronti dei quali spiegava domanda risarcitoria per i danni occorsi agli immobili e ai tappeti in vendita.

I convenuti, proprietari dell'appartamento sovrastante, si costituivano contestando la propria titolarità passiva in quanto la fuoriuscita dell'acqua sarebbe stata provocata dalla rottura della tubatura principale, all'interno del muro di proprietà condominiale, eccependo altresì la ricorrenza del caso fortuito, chiedendo l'autorizzazione alla chiamata in causa della compagnia assicurativa dell'ente condominiale nonché del condominio stesso in manleva.

La chiamata in causa del condominio veniva autorizzata ma non quella afferente la compagnia assicurativa trattandosi di contratto di assicurazione stipulato dal condominio.

Si costituiva in giudizio il condominio eccependo l'inammissibilità della chiamata in manleva e nel merito la carenza di titolarità passiva, contestando la quantificazione dei danni.

Alla luce della ricostruzione dei fatti operata a verbale dai Vigili del Fuoco, degli accertamenti effettuati nell'ATP nonché per conto della compagnia assicuratrice dell'attore, il Giudice ha ritenuto responsabili, ex art. 2051 c.c., i proprietari dell'appartamento sovrastante e non il condominio.

Vediamo le motivazioni della decisione.

Infiltrazioni ed allagamenti: quando la responsabilità è del singolo condòmino e quando del condominio? La decisione

Gli elementi emersi nel corso del giudizio hanno evidenziato che il rapporto di custodia su cui poggia la titolarità passiva dell'azione non poteva che involgere i convenuti, proprietari dell'alloggio sovrastante, e non già il condominio terzo chiamato.

A tale conclusione il Tribunale è giunto, rammentando una fondamentale distinzione in tema di parti comuni dell'edificio con riguardo agli impianti idrici e fognari ( oltre ai pozzi, le cisterne, i sistemi centralizzati di distribuzione del gas e l'energia elettrica, il riscaldamento e condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva o di qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo) i quali sono di proprietà comune, se il contrario non risulta dal titolo, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condòmini ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, come previsto dall'art. 1117 c.c..

Il Giudice ha richiamato l'insegnamento della Suprema Corte, secondo cui in tema di condominio, poiché, ai sensi dell'art. 1117 c.c., comma 3, i canali di scarico sono comuni solo fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva e poiché la "braga" di raccordo tra la colonna verticale di scarico comune e la tubazione orizzontale di pertinenza di un appartamento in proprietà esclusiva è inserita in quest'ultima, dei danni derivati a terzi dalla rottura di tale "braga" risponde il condòmino e non il condominio (Cass. n. 5792/2005).

Nella specie, gli elementi emersi in giudizio:

  • presenza di acqua sul pavimento dell'alloggio di proprietà dei convenuti;
  • rottura di un flessibile di carico dell'impianto idrico dell'acqua calda nel locale cucina;
  • cessazione delle infiltrazioni a seguito della chiusura della valvola dell'acqua calda;

hanno confermato che l'origine del fenomeno infiltrativo e dell'allagamento nei locali di proprietà dell'attore, titolare dell'esercizio commerciale al piano terra, era riconducibile alla rottura di un tubo interno all'alloggio dei convenuti.

Conseguentemente, trattandosi di condutture che si addentrano nei singoli appartamenti e non di tubazione che rimane fuori dagli appartamenti di proprietà esclusiva, la responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia era gravante sui convenuti proprietari dell'appartamento sovrastante e non già sul condominio terzo chiamato.

Sentenza
Scarica Trib. Cuneo 19 agosto 2022 n. 755

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