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Bombe d'acqua, alluvioni e danni in condominio
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Bombe d'acqua, alluvioni e danni in condominio

Come difendersi dai danni provocati dagli allagamenti?

Avv. Fabrizio Plagenza 

Con l'arrivo dell'estate ci si augura di poterci mettere alle spalle temporali ed intemperie proprie del periodo autunnale ed invernale. In linea generale, siamo pronti ad affrontare le intemperie ed a gestire le situazioni dettate dalle forti piogge rimanendo restando, invece esposti ad i rischi nei casi in cui il maltempo si presenti in modo inaspettato o con un'intensità tale da non consentirci alcuna forma di tutela.

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Volendo trasportare questa considerazione in ambito condominiale, la questione andrebbe affrontata avuto riguardo agli obblighi di custodia e di manutenzione delle parti comuni del condominio (e nello specifico di quelle che servono l'uso delle parti comuni), la responsabilità ex art. 2051 c.c. per le cose in custodia valutata in relazione alla responsabilità aquiliana ex art.- 2043 c.c. ed il caso fortuito o forza maggiore.

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Analizziamo il caso di un allagamento di locali posti all'interno di un condominio nei giorni di un evento definito alluvione. E' il caso esaminato dal Tribunale Civile di Roma, con la sentenza n. 20633/2016 pubbl. il 07/11/2016.

In quell'occasione, con atto di citazione una società che esercitava attività commerciale in un locale sito al piano seminterrato all'interno di uno stabile condominiale, conveniva in giudizio il medesimo Condominio perché venisse dichiarata la responsabilità di quest'ultimo in ordine ai danni determinati dalle infiltrazioni di acqua verificatesi all'interno dei locali della sede della società attrice chiedendo che il Condominio venisse condannato al pagamento a titolo di risarcimento del danno di un importo determinato, per i fatti di causa.

A tal fine, la società attrice esponeva che in data aveva riscontrato l'allagamento dei locali societari e che l'acqua continuava ad invadere i predetti ambienti infiltrandosi dal soffitto in corrispondenza dell'entrata del condominio sovrastante e dalla relativa tromba dell'ascensore.

Per effetto delle infiltrazioni, si verificava il crollo del controsoffitto in numerosi punti, l'allagamento dei quadri elettrici, di gran parte degli apparecchi elettronici, dei personal computers e dei server aziendali ed altri importanti danni.

Esponeva, inoltre, che l'addetto alla manutenzione del Condominio, prontamente contattato,aveva accertato "che i fognoli condominiali per lo scarico dell'acqua piovana erano completamente ostruiti da fogliame che impediva all'acqua di defluire" e "che liberati i fognoli condominiali dal fogliame, l'acqua vi defluiva e le infiltrazioni cessavano".

Si costituiva il Condominio il quale eccepiva che, contrariamente a quanto dedotto dalla società attrice, "le infiltrazioni di acqua erano state causate non dalla non corretta pulizia dei fognoli condominiali, ma dal temporale di intensità e durata eccezionali che si era abbattuto su Roma nel corso della notte tra il 19 ed il 20 ottobre 2011"; circostanza tanto nota quanto grave al punto che "per la gravità del fenomeno atmosferico il Sindaco del Comune di Roma aveva ottenuto il riconoscimento della calamità naturale".

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In giudizio, era emerso inequivocabilmente l'avvenuto intasamento dei bocchettoni di scarico. Occorreva, pertanto, capire se tale evento, ritenuto la causa del danno lamentato, fosse stato dovuto ad un difetto di custodia e dunque di manutenzione da parte del Condominio onde attribuire a quest'ultimo la responsabilità per i fatti di causa oppure se l'alluvione avutasi a Roma il 20.10.2011 abbia costituito un evento dicarattere eccezionale ed imprevedibile idoneo da solo a determinare i danni patiti.

Il Tribunale di Roma ricorda che secondo il criterio dettato dall'art. 2051 c.c., che costituisce un'ipotesi di responsabilità oggettiva, "dal momento che l'inconveniente è stato determinato dall'intasamento dei bocchettoni di scarico rientranti nella proprietà del Condominio convenuto, deve ritenersi l'ascrivibilità del danno al Condominio stesso nella sua qualità di custode", il quale "avrebbe dovuto dimostrare la ricorrenza del caso fortuito " spettando al Condominio l'onere della prova sul punto (cfr. tra le ultime Cass. sez. III n. 13260 del 28.6.2016 secondo cui "in tema di responsabilità ai sensi dell'art. 2051 c.c., il danneggiato è tenuto a fornire la prova del nesso causale fra la cosa in custodia e il danno che egli ha subito (oltre che dell'esistenza del rapporto di custodia), e solo dopo che lo stesso abbia offerto una tale prova il convenuto deve dimostrare il caso fortuito, cioè l'esistenza di un fattore estraneo che, per il carattere dell'imprevedibilità e dell'eccezionalità, sia idoneo ad interrompere il nesso causale, escludendo la sua responsabilità").

=> Danni da infiltrazione, forti pioggie e caso fortuito.

Appare opportuno riportare, inoltre, quanto deciso dalla Suprema Corte con sentenza del 24 marzo 2016, n. 5877 : "La possibilità di invocare il fortuito (o la forza maggiore) deve ritenersi ammessa nel solo caso in cui il fattore causale estraneo al soggetto danneggiante abbia un'efficacia di tale intensità da interrompere tout court il nesso eziologico tra la cosa e l'evento lesivo, di tal che esso possa essere considerato una causa sopravvenuta da sola sufficiente a determinare l'evento.

È evidente, perciò, che un temporale di particolare forza ed intensità, protrattesi nel tempo e con modalità tali da uscire fuori dai normali canoni della meteorologia, può, in astratto, integrare gli estremi del caso fortuito o della forza maggiore, salva l'ipotesi in cui sia stata accertata l'esistenza di condotte astrattamente idonee a configurare una (cor)responsabilità del soggetto che invoca l'esimente in questione".

Venendo all'evento verificatosi in Roma in data 20.11.2011 , che causava in città danni e disagi giunti alle cronache per la loro forte intensità, il Tribunale, tuttavia, evidenziava come "non si ritiene che " il temporale verificatosi nella città di Roma il 20.10.2011, "per quanto di notevole intensità (come ampiamente dichiarato anche dai bollettini climatici e metereologici allegati da parte convenuta), possa qualificarsi come caso fortuito , atteso che tali fenomeni sono attualmente tutt'altro che imprevedibili ed eccezionali, poiché si verificano sempre più frequentemente a Roma durante il periodo autunnale ed invernale, dando luogo al fenomeno meglio noto, secondo il linguaggio comune diffusosi, delle cosiddette "bombe d'acqua".

Di talchè, per il Tribunale capitolino, il condominio convenuto aveva si dimostrato il grave impatto che quel temporale ha avuto sulla città, ma non anche provato il caso fortuito.

Corollario di quanto sopra è che "la pioggia intensa e persistente, tale da assumere il carattere della eccezionale intensità, non può costituire un evento tale da rientrare nel caso fortuito o nella forza maggiore specie in epoche, come quella attuale, in cui i dissesti idrogeologici richiedono maggior rigore", come indicato dalla richiamata sentenza Cass. sez. III n. 5877 del 24.3.2016).

Di conseguenza, una volta escluso il carattere eccezionale ed imprevedibile dell'evento, il Condominio avrebbe quanto meno dovuto fornire la prova di aver diligentemente provveduto alla cura e alla manutenzione della res che ha in custodia, gravando sul Condominio tale obbligo e non potendo dallo stesso essere rimesso in capo a terzo soggetto, pur in forza di contratto d'appalto avente ad oggetto la pulizia degli spazi comuni dello stabile.

Per questi motivi il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 20633/2016, condannava il Condominio a risarcire i danni in favore dell'attrice, nei limiti del quantum provato.

Per dovere di completezza, si segnala che l'evento del 20.11.11 in Roma è stato esaminato con la medesima conclusione, anche dal Giudice di Pace di Roma con la sentenza N. 40524/2015 (con condanna in quel caso del parcheggio ove era stata custodita l'auto danneggiata dall'allagamento del locale sito all'interno di un complesso condominiale).

Emerge dunque dalla sentenza in esame l'importanza che assume la predisposizione in condominio delle c.d. valvole antirigurgito ed il loro corretto funzionamento. La giurisprudenza ha avuto modo di occuparsi del caso odierno, in diverse circostanze : "la responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia viene esclusa dimostrando il caso fortuito, che sussiste quando il fattore causale estraneo al soggetto danneggiante riesca a interrompere il nesso tra la cosa custodita e l'evento lesivo.

In caso di piogge intense che provochino la tracimazione delle acque, l'ente preposto allo smaltimento delle stesse non è responsabile per i danni causati se dimostra di aver provveduto alla manutenzione in modo scrupoloso degli impianti e che, nonostante ciò, l'evento lesivo si sia verificato ugualmente" (Cass. civ., sez. III, 16 maggio 2011, n. 10720, DeG, 2011).

Solo il caso fortuito, dunque, "libera" da responsabilità il custode per le cose in custodia.

E' stato, in giurisprudenza, ravvisato il caso fortuito , idoneo ad escludere la responsabilità da cose in custodia, ad esempio, nell'occasione di nubifragio ovverosia nei casi in cui si sia verificato un evento assolutamente eccezionale e ingovernabile, in merito al quale nessuna responsabilità per omessa diligenza può essere imputata al depositario custode delle auto, purchè, lo si ribadisce, quest'ultimo abbia dimostrato di aver fatto tutto il possibile per limitare i danni.

=> Esclusa la responsabilità del Comune per i danni all'abitazione provocati dal forte nubifragio.

Specificamente in materia di impianti fognari, inoltre, la Cassazione ha statuito che "gli stessi, da chiunque realizzati, una volta inseriti nel sistema delle fognature comunali, rientrano nella sfera di controllo del custode il quale risponde ai sensi dell'art. 2051 c.c. dei danni eziologicamente collegati alla cosa; il concorrente apporto causale di un terzo, rilevante soltanto in sede di eventuale regresso, in base ai principi della responsabilità solidale, non vale a diminuire la responsabilità del custode nei confronti del danneggiato" (Cass. 6665/2009).

In passato, inoltre, la Corte d'Appello di Roma così si è espressa in relazione ai fenomeni su esposti e l'incidenza della predisposizione delle valvole antirigurgito : "In caso di allagamento di locali seminterrati a causa esclusivamente del riflusso entro la fogna privata di acque provenienti da quella comunale, riflusso dovuto unicamente alla mancata e doverosa predisposizione dei dispositivi antirigurgito, si deve ritenere che responsabile dei danni sia il condominio, ove lo stesso non abbia adottato le prescritte valvole antirigurgito, e non il Comune proprietario della fognatura" (Corte app. civ. Roma, sez. I, 15 febbraio 1988, n. 477, Comune di Roma c. Parenza, Cond. Via dei Colli Portuensi, Di Bernardino e Soc. L'Architettonica I e II, in Arch. loc. e cond. 1989, 498).

Traendo spunto dalla sentenza resa dal Tribunale di Roma, possiamo concludere che solo il caso fortuito può definirsi evento imprevisto o imprevedibile e non anche gli eventi che si verificano ormai sempre con maggiore frequenza e definiti "bombe d'acqua".

In entrambi i casi, il condominio dovrà dotarsi per i locali soggetti a possibili allagamenti, di valvole antirigurgito e provvedere alla manutenzione dei fognoli condominiali per vivere sonni tranquilli senza il rischio che, se così si può dire, piova sul bagnato.

=> Il Condominio deve in ogni caso risarcire il proprietario della cantina allagata?

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