Sebbene il codice civile contenga un elenco piuttosto chiaro delle parti che devono ritenersi comuni in condominio, a volte possono sorgere contrasti in merito alla natura di alcuni di detti beni, soprattutto in presenza di un regolamento contrattuale che può notoriamente derogare a tale elencazione.
Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 4771 del 28 marzo 2022, ha affrontato proprio questo argomento, soffermandosi in modo particolare sulla possibilità che il condomino possa effettuare una sopraelevazione della ringhiera sul muro perimetrale comune nonostante l'opposizione della compagine, secondo cui l'opera violerebbe le previsioni del regolamento convenzionale. Affrontiamo la questione.
Sopraelevazione ringhiera muro perimetrale: il caso
Il condominio citava in causa uno dei proprietari reputando che avesse realizzato delle opere nel proprio immobile in violazione del regolamento contrattuale, predisposto dall'originario costruttore, registrato e regolarmente trascritto.
In particolare, il condominio lamentava la sopraelevazione di una ringhiera in ferro sul muro perimetrale comune che divideva il giardino di proprietà del convenuto dal cortile condominiale e dalla strada pubblica; ciò sarebbe stato realizzato in spregio al regolamento convenzionale che vietava anche le modifiche normalmente permesse ex art. 1102 cod. civ., se non preventivamente autorizzate dall'assemblea.
Si costituiva il convenuto deducendo che non vi sarebbe stata alcuna violazione del regolamento di condominio posto che l'intervento eseguito (sopraelevazione della ringhiera) aveva avuto ad oggetto il muro di recinzione del proprio giardino e non quello perimetrale dell'edificio richiamato dal regolamento di condominio, e che l'opera si era resa necessaria al fine di garantire la sicurezza della proprietà privata nel rispetto della normativa vigente.
Il divieto di modifica delle cose comuni nel regolamento contrattuale
La soluzione della controversia non può che passare dall'analisi delle disposizioni regolamentari invocate dalle parti, le quali dovrebbero essere dirimenti per la loro efficacia vincolante. La natura contrattuale del regolamento, infatti, non è posta in discussione.
Ebbene, con riferimento al caso de quo, le clausole regolamentari che interessano sono quelle che consentono di individuare quali sono le parti comuni insuscettibili di modifica.
Il regolamento in oggetto qualifica di "proprietà, comune a tutti i condomini in modo indivisibile e in parte proporzionale ai millesimi di proprietà di ciascuna unità immobiliare… le fondazioni, le strutture costituenti la gabbia in cemento armato, i muri perimetrali di riempimento".
In merito alle modificazioni delle cose comuni, il regolamento stabilisce che "Sono vietate non solo le innovazioni ma anche le modifiche alle cose comuni, di cui all'art. 1102 del Codice Civile, non preventivamente consentite dall'Assemblea. L'infrazione a questo divieto comporta l'obbligo del ripristino delle cose modificate ed il risarcimento dei danni".
Si tratta, in effetti, della disposizione maggiormente derogatoria rispetto alla disciplina legale, la quale invece consente a qualunque condomino di modificare le cose comuni, purché non ne alteri la destinazione e non leda il diritto degli altri di servirsene parimenti.
Appartamento al confine e varco nel muro perimetrale
Il muro di recinzione della proprietà privata è condominiale?
Come ricordato, il condominio ritiene che il muro che delimita il giardino di proprietà esclusiva del convenuto sia da ricomprendere tra "i muri perimetrali di riempimento" citati dal regolamento quali beni di proprietà comune per i quali è previsto che, per qualsiasi modifica e/o innovazione, ciascun proprietario debba ottenere il preventivo assenso dell'assemblea. Ma è davvero così?
Per il Tribunale di Roma diventa dirimente l'accertamento della natura del muro (privato o condominiale). Com'è noto, ai sensi dell'art 1117, comma 1, lett. a) c.c., sono considerate condominiali "tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune" e tra queste rientrano senz'altro, per espressa previsione normativa, anche "i muri maestri", "i pilastri e le travi portanti" nonché "i cortili e le facciate".
I muri perimetrali, pertanto, anche qualora non abbiano la funzione di muri portanti, delimitano, comunque, la superficie coperta dell'edificio, determinano la consistenza volumetrica dell'edificio unitariamente considerato, proteggendolo dagli agenti atmosferici e delineandone la sagoma architettonica.
Secondo il giudice capitolino, il concetto di muro comune non può estendersi automaticamente a tutti i muri rientranti nel condominio. Più specificamente, affinché un muro possa considerarsi condominiale è necessario che apporti una qualche utilità per i condòmini e non solo per quello di cui delimita la proprietà.
In applicazione di detto principio, la Suprema Corte (Cass. n. 22155/2018) ha meglio definito il concetto di muro comune e, con riferimento a una fattispecie analoga al caso di specie, richiamando un orientamento consolidato, ha precisato che "in tema di condominio degli edifici un muro di recinzione e delimitazione di un giardino di proprietà esclusiva, che pur risulti inserito nella struttura del complesso immobiliare, non può di per se ritenersi incluso tra le parti comuni ai sensi dell'art 1117 c.c., atteso che tale bene, per sua natura destinato a svolgere funzione di contenimento di quel giardino, può essere compreso tra le indicate cose condominiali solo ove ne risulti obiettivamente la diversa destinazione al necessario uso comune, ovvero ove sussista un titolo negoziale (quale il regolamento condominiale di natura contrattuale o l'atto costitutivo del condominio e quindi il primo atto di trasferimento di unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto) che consideri espressamente detto manufatto di proprietà comune, cosi convenzionalmente assimilandolo ai muri maestri ed alle facciate".
Muro di recinzione proprietà privata: la decisione
Sulla scorta delle considerazioni appena fatte, il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 4771 del 28 marzo 2022 in commento, ritiene infondata la domanda attorea.
Nella specie, dalla complessiva lettura del regolamento, detto muro, per le caratteristiche anche descritte dal Ctu, non può ritenersi ricompreso tra i muri perimetrali di riempimento perché con tale accezione il regolamento contrattuale ha inteso indicare chiaramente i muri assimilabili ai muri maestri e alle facciate proprio in relazione alla funzione effettivamente svolta dallo stesso (di riempimento).
Qualora, dunque, il regolamento avesse voluto ricomprendere detto muro tra i beni di proprietà comune, ne avrebbe dovuto fare esplicita menzione, mentre nulla dice in ordine a detto muro di recinzione che, per caratteristiche strutturali, risulta utilizzato in modo esclusivo dall'immobile di proprietà privata delle convenute.
Pertanto, la funzione di detto muro, in ragione delle sue specifiche caratteristiche, è quella di parapetto di protezione e di demarcazione del medesimo giardino, destinato, perciò al servizio esclusivo della stessa porzione immobiliare e alla salvaguardia degli interessi della relativa proprietà, mentre del tutto marginale è la funzione di delimitazione dell'area condominiale (vialetto d'ingresso del fabbricato condominiale).
Alla luce di ciò, il Tribunale di Roma ha rigettato la domanda di parte attrice in ordine alle dedotte violazioni del regolamento contrattuale.
Parti comuni e utilizzo più intenso da parte di un condomino, il caso della recinzione condominiale
