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Spostamento del cancello condominiale: con quale maggioranza si delibera?

Nuova collocazione del cancello comune e maggioranza per l'approvazione delle opere necessarie.
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

In linea generale sulle delibere delle assemblee di condominio degli edifici, il sindacato dell'autorità giudiziaria non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo della discrezionalità di cui dispone l'assemblea quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, può abbracciare anche l'eccesso di potere, ma solo quando la causa della deliberazione risulti - sulla base di apprezzamento di fatto del contenuto di essa che spetta ai giudici del merito - falsamente deviata dal suo modo di essere; infatti, anche in tal caso, lo strumento di cui all'art. 1137 c.c., non è finalizzato a controllare l'opportunità o convenienza della soluzione adottata dall'impugnata delibera, quanto piuttosto a stabilire se la decisione collegiale sia, o meno, il risultato del legittimo esercizio del potere dell'assemblea (Cass. civ., sez. II, 25/02/2020, n. 5061; Cass. civ., sez. VI - 2, 17/08/2017, n. 20135; Cass. civ., sez. II, 20/06/2012, n. 10199; Cass. civ., sez. II, 20/04/2001, n. 5889; Cass. civ., sez. II, 26/04/1994, n. 3938).

Alla luce di quanto sopra il singolo condomino non può impugnare una delibera per contestare i motivi che hanno indotto i condomini a riposizionare il cancello condominiale. Certo si potrebbe contestare la decisione sotto diverso profilo come, ad esempio, la mancanza di una valida maggioranza. Ma il riposizionamento del cancello condominiale costituisce un'innovazione? Il problema è stato recentemente affrontato dal Tribunale di Roma (sentenza n. 4433 del 12 marzo 2021).

Nuova collocazione del cancello comune e maggioranza per l'approvazione delle opere necessarie: la vicenda

Alcuni condomini citavano in giudizio il condominio, chiedendo al Tribunale di dichiarare la nullità e/o l'annullabilità di una delibera assembleare per violazione dell'articolo 67 disp. att. c.c. in quanto l'amministratore era stato munito di deleghe; inoltre lamentavano la violazione di una disposizione del regolamento condominiale secondo cui il verbale dell'assemblea doveva contenere il nome dei condomini intervenuti e la firma del presidente.

In ogni caso, sulla considerazione che la delibera relativa al riposizionamento del cancello condominiale in altro luogo avesse ad oggetto un'innovazione, ritenevano tale decisione invalida perché non assunta con la maggioranza qualificata dei due terzi del valore dell'edificio.

Nuova collocazione del cancello comune e maggioranza per l'approvazione delle opere necessarie: la decisione

Il Tribunale ha dato torto agli attori.

Secondo il giudice romano non può essere accolta la dedotta violazione dell'articolo 67 disp. att. c.c. perché l'unico soggetto legittimato alla contestazione di eventuali vizi di delega o della carenza del potere rappresentativo è il delegante e non anche gli altri condomini, in quanto estranei al rapporto.

Ma soprattutto - ad avviso dello stesso giudice - la deliberazione inerente lo spostamento del cancello (che è risultata motivata dalla necessita dell'adeguamento alla normativa vigente in materia di sicurezza) non costituisce innovazione ex art. 1120 c.c.; del resto per innovazione deve intendersi in senso tecnico-giuridico non qualsiasi mutamento o modificazione della res comune, bensì solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria.

Viceversa, le modificazioni mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della res comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini.

Alla luce di quanto sopra si deve considerare che non ha ad oggetto un'innovazione, e non richiede, pertanto, l'approvazione con un numero di voti che rappresenti i due terzi del valore dell'edificio, neppure la deliberazione dell'assemblea con cui sia disposta l'apposizione di cancelli all'ingresso dell'area condominiale, al fine di disciplinare il transito pedonale e veicolare ed impedire l'ingresso indiscriminato di estranei; tale decisione riguarda infatti solo l'uso ed la regolamentazione della cosa comune, senza alterarne la funzione o la destinazione, né sopprimere o limitare la facoltà di godimento dei condomini (Cass. civ., sez. II, 23/02/2015, n. 3509).

Da notare che l'assemblea di un condominio ha tutto il diritto di decidere anche l'installazione di un cancello automatico (o comunque di chiudere l'area con delle sbarre aventi medesima funzione) e tale deliberazione non assume carattere innovativo, come tale non dovendosi applicare i quorum deliberativi all'uopo previsti.

Risulta quindi evidente che anche il semplice spostamento di un cancello non può certo costituire un'innovazione, con la conseguenza che le opere necessarie a tale riposizionamento possono essere approvate con la maggioranza degli intervenuti ed un terzo del valore dell'edificio.

La domanda degli attori poteva essere accolta però dimostrando che il riposizionamento del cancello avesse loro arrecato un danno.

Come ha notato il Tribunale, però, gli attori non sono riusciti a dimostrare il motivo per cui l'esecuzione delle opere ritenute necessarie da parte del condominio per spostare il cancello comune sarebbero state dannose per la collettività condominiale.

Sentenza
Scarica Trib. Roma 12 marzo 2021 n. 4433

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