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Malfunzionamento delle valvole antiriflusso: profili di responsabilità in caso di allagamento dei box condominiali
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Malfunzionamento delle valvole antiriflusso: profili di responsabilità in caso di allagamento dei box condominiali

Allagamenti dei locali seminterrati condominiali: chi paga?

Avv. Michele Orefice 

Le abbondanti precipitazioni causate dalle repentine ondate di maltempo registrate nelle nostre regioni continuano a destare notevoli preoccupazioni in molti edifici condominiali, soprattutto laddove si paventano possibili allagamenti dei locali seminterrati.

Le forti piogge, infatti, rischiano di sovraccaricare le condutture, trasportando detriti ed ostacolando il regolare deflusso delle acque, col pericolo di causare danni di ogni genere.

La problematica delle piogge interessa soprattutto coloro che parcheggiano l'auto nei box condominiali situati al di sotto del livello strada.

La paura dei condòmini è che gli impianti di smaltimento delle acque, non funzionando alla perfezione, possano creare allagamenti alle auto parcheggiate nel seminterrato.

=> Pioggia, neve, vento ed infiltrazioni: che cosa fare per rimediare alla situazione e chiedere i danni?

I temporali violenti, però, molto spesso rappresentano soltanto un evento aggravante del problema del mancato deflusso dell'acqua, che si verifica perlopiù in presenza di impianti difettosi e poco manutentati.

Peraltro, in molti casi i condòmini conoscono perfettamente i difetti degli impianti, che aumentano il livello di rischio di allagamento e conoscono finanche le opere radicali da compiere, per risolvere la problematica, ma quasi sempre il costo elevato dei lavori da realizzare li scoraggia dall'approvarne l'esecuzione.

Tuttavia ciò che desta maggiore preoccupazione in caso di un acquazzone violento o in presenza di abbondanti precipitazioni è il cosiddetto reflusso dell'acqua, che è un effetto collaterale della pressione generata all'interno delle tubature.

In pratica l'acqua anziché defluire verso il punto più basso della struttura subisce un reflusso violento verso l'alto, soprattutto quando le tubazioni risultano essere intasate.

Per prevenire il problema del reflusso e proteggere i locali seminterrati del condominio da un eventuale allagamento, che potrebbe manifestarsi nel caso di sovraccarico delle tubazioni di scarico delle acque, spesso vengono installate le cosiddette valvole antiriflusso.

In sintesi tali valvole vengono installate nelle tubature di scarico esistenti, anche in quelle molto ristrette, per creare una sorta di barriera contro il ritorno idrico, che garantisca il regolare deflusso in presenza di fenomeni di sovraccarico di acqua, come nel caso di forti piogge.

Per quanto possano essere utili le valvoleantiriflusso può capitare che in caso di un loro malfunzionamento si possa verificare l'allagamento dei box condominiali, con conseguenti danni alle auto parcheggiate.

=> Scarico fognatura condominiale, allagamenti, locazione e danni

In caso di danni da allagamento è ovvio che i danneggiati, per prima cosa, provvederanno a rivolgersi al condominio, per chiedere il risarcimento, adducendo, verosimilmente, una responsabilità condominiale, per omessa manutenzione dell'impianto di raccolta delle acque e per mancata adozione delle cautele necessarie a garantirne il funzionamento.

Nell'ipotesi si discute su chi debba ricadere la responsabilità del danno subito dal proprietario dell'auto "alluvionata".

=> Il Condominio deve in ogni caso risarcire il proprietario della cantina allagata?

Sotto il profilo normativo occorre evidenziare che la legge n. 100 del 12/07/2012 "Disposizioni urgenti per il riordino della protezione civile" ha escluso l'intervento statale, anche parziale, per i danni subiti dai fabbricati a seguito di calamità naturali, obbligando i condomini a sottoscrivere polizze comprensive della copertura assicurativa per il rischio calamità naturali.

Dal punto di vista prettamente tecnico, invece, si osserva che la norma UNI EN 13564-1:2003, riferita ai "Dispositivi anti-allagamento per edifici", prescrive un obbligo di pulizia e di controllo del corretto funzionamento della valvola antiriflusso da realizzarsi con cadenza periodica.

Benché, malgrado una gestione attenta dell'impianto, in base alla norma EN 12056-4, si ritiene sempre possibile che per i motivi più disparati si venga a creare un ristagno.

Ciò significa che, qualora l'impianto condominiale non dovesse funzionare correttamente, è da escludere che il condominio possa invocare, in modo perentorio, la scusante dell'evento eccezionale, in quanto la responsabilità di cui all'art. 2051 c.c., per i danni cagionati da cose in custodia, si configurerebbe comunque nei confronti del condominio, che non riuscisse a dimostrare l'assoluta eccezionalità ed imprevedibilità dell'evento atmosferico, che avesse determinato il mancato defluvio delle acque e quindi il danno (Corte d'Appello L'Aquila, sentenza n. 1147 del 11/10/2012).

=> Rischio allagamento del piano terra e sottoterra del condominio. Alle spese partecipano tutti i condomini?

Peraltro, in tema di responsabilità da cose in custodia, il principio di diritto fissato dalla giurisprudenza è che incombe al danneggiato provare la sussistenza del nesso causale tra la cosa in custodia e l'evento lesivo, mentre spetta al custode dimostrare l'estraneità del fatto esterno alla sua sfera di custodia, mediante la dimostrazione positiva dell'evento eccezionale ed imprevedibile, che assurge a caso fortuito o forza maggiore.

In buona sostanza, in caso di richiesta di risarcimento del danno patito per invasione di acque meteoriche, il danneggiato dovrà provare che il danno all'auto è derivato dal cattivo funzionamento delle valvole antiriflusso, mentre il condominio, dal canto suo, per evitare di incorrere in responsabilità, sarà costretto a dimostrare che il danno non è derivato dal difetto di funzionamento di tali valvole, ma da un fenomeno atmosferico imprevedibile.

In ogni caso il condominio avrà la possibilità di rivolgersi alla compagnia assicurativa, in presenza di una polizza con la copertura dei danni derivati da tali eventi atmosferici, ed in caso di chiamata in causa da parte del danneggiato lo stesso condominio potrebbe sempre farsi autorizzare dal Giudice alla chiamata del terzo, cioè della stessa compagnia assicurativa, che si fosse rifiutata di corrispondere il risarcimento.

Tuttavia provare a far rientrare nella categoria degli eventi "eccezionali" i violenti temporali preannunciati di frequente dagli organi di stampa, con previsioni meteo precise ed in tempo reale, per il condominio rischia di diventare una "probatio diabolica".

=> Allagamento di un immobile, anas responsabile se i lavori sulla statale non sono a regola d'arte.

Avv. Michele Orefice

www.oreficestudio.it

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