Bagni in taverne collegati a impianto fognario

[toni45]

Desidero porre un quesito con l'auspicio di poter ottenere risposte che aiutino a trovare una qualche soluzione. O quanto meno possano indicare quale strada percorrere per poterla trovare. Mi scuso se per chiarire la vicenda dovrò necessariamente dilungarmi.

 

Premessa - i bagni realizzati nelle due taverne (piano sotto al livello giardino) non avrebbero potuto - per ragioni tecniche - essere realizzati. Come del resto indicano le planimetrie (e gli atti di acquisto) : . Tuttavia, anche in virtù dell'art. 1102, i proprietari delle abitazioni 1° piano/rialzato + sottostanti taverne hanno ritenuto di realizzarli ugualmente, in aggiunta ai bagni che già esistono nei loro rispettivi appartamenti soprastanti.

L'allacciamento dei bagni in questione, non è avvenuto direttamente al tratto di conduttura fognaria (che transitando sotto ai loro giardini privati/di uso esclusivo, si congiunge poi, alcuni metri dopo, alla conduttura fognaria principale) ma bensì ad una tubazione murata che scende verticalmente fino alle taverne stesse. E che serve per lo scarico di acque chiare. E quindi, non per lo scarico dei wc dei bagni soprastanti dell'edificio (del 3°, 2° e 1° piano rialzato) in quanto, per questi bagni, le tubazioni di scarico transitano sotto al pavimento del 1° piano/rialzato (ovvero appoggiati al soffitto dei corridoi che portano a cantine e box). La tubazione a cui si sono allacciati scende fino alle taverne solamente perché in questi locali il costruttore aveva previsto solo l'allaccio e lo scarico per le lavatrici. E quindi non per bagni, lavandini, vasche o docce.

Ora, dato che in 16 anni (da quanto l'edificio è stato costruito) si sono verificati ben 7 allagamenti dovuti a "reflusso" dell'acqua che scorre nelle condutture fognarie condominiali (l'ultima il 10 agosto di quest'anno) - in quanto, in occasione di violentissimi temporali - non riescono a defluire al loro volta nella fognatura comunale (anche per l'inevitabile chiusura della valvola di non ritorno), le taverne in questione si sono sempre abbondantemente allagate. E l'acqua, oltre ad invadere le stesse taverne, fuoriesce copiosa dalle porte che i condòmini hanno realizzato (e che danno una sul corridoio cantine e l'altra sull'atrio di ingresso dell'edificio) ha pure allagato, un paio di volte, la fossa ascensore ed ha rovinato - inzuppandoli - tutti i muri, fino ad un'altezza di 25-30 cm.

Poiché prima che detti bagni venissero realizzati (il primo nel 2001 e il secondo nel 2005) le taverne non si erano mai allagate (né si erano provocati i descritti danni alle parti comuni) i proprietari insistono ora nel sostenere che gli allagamenti delle loro taverne sono da attribuire (esclusivamente) ad un non corretto funzionamento dell'impianto fognario condominiale. Fra l'altro, per tutti i danni prodottisi (a cominciare dalla ri-pitturazione dell'atrio, dallo svuotamento della fossa ascensori, ecc.) a pagare sono sempre stati (pro-quota millesimale) "tutti i condòmini".

Compresa anche una video-ispezione effettuata nel 2014 (costo 650 €); che comunque non ha affatto chiarito le modalità con cui detti bagni si allacciano alla tubazione e quindi al tratto di conduttura fognaria condominiale (tale videoispezione disposta dall'amministratrice non era accompagnata

da alcuna relazione) nonché lo spostamento di un pluviale (costo 265 €), dato che hanno addirittura attribuito a quest'ultimo le concause degli allagamenti !

È emerso - su stessa ammissione dei proprietari delle taverne - che i bagni sono stati realizzati rispettivamente da "artigiano idraulico tuttofare" e da "piccola impresa di ristrutturazione", senza rilascio né di un progetto, né di una planimetria che indicasse le modalità di allacciamento.

A questo punto, con tutti i danni che si sono prodotti (in maniera vistosa) e che devono essere prima o poi riparati/sistemati (con notevoli esborsi), tutti si domandano cosa fare nel caso in cui (con molta probabilità) si verificassero altri allagamenti. E perciò se e quando provvedere.

La domanda è: dev'essere il condominio (per tramite dell'amministratore) a provvedere ad una nuova video-ispezione per cercare di capire come sono stati fatti i collegamenti dei bagni alla tubazione dello scarico acque chiare? dev'esser il condominio a disporre verifiche all'interno dei bagni/taverne e quindi per scavi (notevoli) nei giardini dei due proprietari delle taverne per verificare - da vicino - se gli allacciamenti risultano corretti? È possibile chiedere l'intervento di un tecnico del Tribunale per l'effettuazione delle perizie e verifiche, al fine di capire a chi imputare poi tutti i costi per le sistemazioni e per le verifiche stesse?

Scusandomi per la necessaria lungaggine espositiva, ringrazio per le risposte che perverranno.

 

p.s. il costruttore, interpellato, dice di non voler entrare in questa 'diatriba'; le planimetrie di cui si è in possesso, sono le stesse di quelle depositate s suo tempo in Comune/Ufficio Tecnico.

[lollolalla]

Cominciate a denunciare all'ufficio tecnico comunale la costruzione dei bagni abusivi. Fatto questo il Comune, se è come dici e penso proprio di sì, dovrà dare ordinanza di demolizione delle opere abusive. A questo punto la vedo dura per i due proprietari chiedere danni al Condominio per gli allagamenti dovuti a proprie opere abusive oggetto di ordinanza di demolizione... direi che poi potreste essere voi a chiedere loro i danni per l'allagamento delle parti comuni...

[toni45]

Grazie per la risposta. A questo proposito, tempo fa, erano già pervenute risposte da parte di altri "esperti" (Repubblica, il Sole 24Ore, ecc.) che citando - oltre all'rt. 1102 - altre sentenze, dicevano, in pratica, che non si poteva vietare la realizzazione di bagni. Quantunque non autorizzati dal progetto originale. In pratica che una volta fatti, i bagni potevano rimanere perché, per l'appunto, "non si può impedire" al singolo di realizzare ciò che ritiene essergli di utilità (!).

Certo che il pensiero di dover segnalare la cosa all'ufficio tecnico del Comune è stata presa in considerazione. Ma come si dice, per il famoso e comunque sperando che dopo diversi allagamenti (che, oltretutto, rovinano anche le taverne e quant'altro realizzato in quei locali) i proprietari si convincessero - quantomeno - a far rivedere i lavori di allacciamento. O comunque - nella peggiore delle ipotesi - che prendessero in considerazione lo scavo nei loro giardini per arrivare a verificare direttamente la situazione della tubazione fognaria condominiale (il tratto che passa sotto ai loro giardini) e quindi verificare l'allacciamento della conduttura a cui si sono collegati (dall'interno delle loro taverne) al tratto di tubazione fognaria. Solo che questi lavori di scavo sconvolgerebbero pressoché totalmente i loro giardini; per un tempo alquanto prolungato. E questo, proprio non lo vogliono. Oltretutto non intendono accettare il fatto che dovrebbero essere loro ad accollarsi le spese nel caso in cui (non affatto improbabile) emergesse la non regolarità degli allacciamenti effettuati.

In altri termini, dopo tutti questi anni, stanno cercando di attribuire la colpa all'impianto fognario condominiale rifiutando di riconoscere responsabilità per lavori di allacciamento non proprio corretti (abusivi). Anche perché addossando la colpa all'impianto comune, pensano di poter, oltretutto, essere risarciti dall'assicurazione del fabbricato (!).

Venerdì prosimo (13/11) è stata disposta un'altra video-ispezione che, partendo dall'interno dei bagni-taverne, dovrà cercare di constatare le condizioni dell'allacciamento alla tubazione di scarico dell'acqua e pertanto di quest'ultima al tratto di fognatura che transita sotto ai loro giardini.

In ogni caso una video-ispezione, per comprensibili motivi, non può essere sufficiente a stabilire con esattezza eventuali/possibili difetti di collegamento. Bisognerà pertanto vedere cosa emergerà.

Certo è che se gli allagamenti si ripeteranno (ed è alquanto probabile) allora qualcuno potrebbe decidersi a segnalare all'ufficio tecnico del Comune la vicenda. Anche se poi non si potrà essere sicuri che le irregolarità vengano sistemate.

[toni45]

Una cortesia (visto che chi ha fornito l'unica risposta è un ingegnere). Uno dei proprietari delle taverne dice che quando gli hanno realizzato il bagno, si sono allacciati ad una tubazione - murata - che scende verticalmente (dall'alto). Nella quale vi era solamente l'innesto per lo scarico di una lavatrice (l'unica cosa che era prevista nella taverna, poi trasformata praticamente in appartamento con tanto di bagno).

Quindi, che è/sarebbe stato utilizzato lo scarico di una lavatrice (diametro 8) per realizzare lo scarico del WC e di tutto il resto (doccia e lavabo) con diametro 10-12. Quindi in quel tubo verticale, confluiscono adesso acque chiare e acque di scarico del Wc realizzato.

In pratica, la tubazione in questione, che scende dall'alto (sopra vi sono, oltre al bagno dello stesso proprietario della taverna -1° piano/rialzato- anche i bagni degli appartamenti del 2° e 3° piano, nella stessa direzione), si andrebbe ad innestare poi (a - 2,2 mt. sotto il livello del giardino) nella conduttura traversa della fognatura condominiale (che transita, a circa un mt. di distanza dal corpo fabbricato, a quella quota, sotto al giardino).

Pertanto il bagno realizzato non si allaccia direttamente alla conduttura traversa fognaria, ma solo in modo indiretto. E la stessa cosa dicasi, più o meno, per il bagno dell'altra taverna che si trova a fianco alla medesima profondità.

Mi domando però:

[lollolalla]

Non prendere per oro colato un articolo di giornale, in quanto i giornalisti non sono tecnici e delle leggi basta spostare un virgola che vogliono dire l'opposto.

Comunque, sei ad Arese, per cui vai sul sito di Arese e scaricati il regolamento edilizio e di igiene. Se, come normalmente succede in provincia di Milano, il regolamento di igiene è identico a quello di Milano, ai piani interrati e seminterrati non puoi avere locali abitabili residenziali, eventualmente uffici. Per cui, se la taverna è un ufficio, allora necessita del bagno e si può fare. Ma la cantina, o taverna come la vuoi chiamare (è la stessa cosa), non essendo un locale abitabile, non necessita di bagno: per cui non si può fare. Potrai eventualmente fare una lavanderia, ma senza wc w doccia, cose che la trasformano in un bagno.

 

Quindi denunciate la cosa all'ufficio tecnico. Se accettate l'abuso per il quieto vivere... va beh, potrete anche accettare di pagarvi i danni che vi saranno creati da questo abuso, di abbassare la fogna, magari di mettervi un impianto di pompaggio fognario, ecc.

[lollolalla]

Lo scarico della lavatrice non è di acque chiare, ma di acque nere: ma ci mancherebbe che puoi scaricare nel terreno miriade di detersivi... Quindi verificherei se il tubo cui è allacciato è un pluviale (tubo di acque chiare, cioè meteoriche pure da tetti e terrazzi) oppure un tubo di acque nere.

 

Se è di acque chiare, fategli togliere l'allaccio.

Non può essere solo di acque nere perché hai detto che gli allagamenti avvengono in caso di pioggia, per cui il tubo prende sicuramente anche le acque meteoriche.

Se è di acque miste, soluzione? Il tizio si mette sul suo allaccio, prima dell'ingresso nella condotta condominiale una valvola a clapet: digli di non lesinare sul prezzo, deve essere ottima, perché la pressione sui sarà sottoposta negli eventi meteorici è alta (ho visto una marea di valvole rompersi per questo).

 

Nelle analisi che fate, verificate la quota della fognatura comunale e se ci sono problemi in questa (cioè, vi siete allagati solo voi o anche gli altri della via/zona?). Va bene rifare la vostra fogna, ma, dato che mi sembra già bassa la vostra quota, non penso che la fogna comunale sia ad una quota ancora più bassa, tanto da poter abbassare le vostre condutture... però può essere...

[toni45]

Grazie per le risposte di cui prendo atto. In ogni caso, la tubazione (interna) che scende dall'alto (dove sussistono, nella medesima posizione, altri bagni soprastanti, compreso quello dello stesso proprietario della taverna) ed alla quale si è allacciato per lo scarico del bagno taverna, raccoglie solo acque di scarico. Che poi sia acqua dei soli Wc o di Wc + scarico servizi (lavatrici, docce, ecc.) non posso dirlo con certezza assoluta.

Sicuramente non è acqua meteorica in quanto quella scende dalle grondaie lungo i pluviali, all'esterno del corpo fabbricato. Andando ad immettersi in apposita conduttura che raccoglie, per l'appunto, le tutte le acque meteoriche che scendono dagli altri numerosi pluviali.

Gli avevo già detto che per fare un lavoro fatto bene avrebbe dovuto allacciarsi direttamente al tratto di tubazione fognaria (condominiale) che transita sotto al suo giardino (anzi, al "loro", in quanto sono in due ad aver realizzato i bagni in taverna). E pertanto far applicare una valvola a clapet "prima" dell'ingresso in tale conduttura condominiale (cioè all'esterno della taverna). Aver messo una valvolina all'interno dei bagni realizzati, non serve a nulla in quanto la massa d'acqua che "ritorna indietro" in occasione di forti precipitazioni (perché in quei 15-20 minuti la fognatura comunale è intasata e impedisce quindi l'apertura della valvola clapet che si trova nella conduttura condominiale principale facendo così procedere a ritroso l'acqua che vi scorre) invade ovviamente, per primi, i locali più bassi (le taverne), fuoriuscendo proprio dai punti di allaccio (fatti magari non proprio a regola d'arte) al tubo di scarico di cui sopra.

Comunque una cosa è certa: prima della realizzazione dei bagni nelle taverne, nessun allagamento delle stesse. Successivamente, gli allagamenti si sono purtroppo verificati con una certa regolarità, provocando danni anche alle parti comuni. E le taverne non prevedevano (a parte l'attacco della lavatrice) alcuna altra realizzazione di opere atte alla permanenza di persone.

Adesso proverò a sentire in Comune (senza fare al momento alcuna segnalazione/denuncia) cosa "succederebbe" se che - in un edificio X di Arese - sono stati realizzati bagni nelle taverne in cui non "sarebbe" previsto. Poi, nel caso, saprò dire in proposito.

Di nuovo grazie.

[toni45]

Ringrazio lollolalla e gli comunico che anche l'ufficio tecnico del comune di Arese ritiene che, in linea di principio, non è possibile realizzare servizi igienici (bagni, wc, ecc.) in locali taverne posti sotto al livello strada. E quindi, che chi lo fa, lo fa innanzitutto a proprio rischio e pericolo. E comunque, che se la cosa viene segnalata/denunciata all'ufficio tecnico, l'autorità comunale deve necessariamente intervenire per disporre il ripristino dello stato originario dei locali (chiusura degli allacciamenti e delle opere realizzate); oltre che comminare una non trascurabile sanzione.

Qualora i proprietari, anche in base all'attuale PGT, volessero mantenere ciò che hanno realizzato impropriamente, devono far redigere una relazione tecnica che attesti l'idoneità dei locali (caratteristiche, volumetria, ecc.) a realizzare tali opere.

Nella (alquanto remota) eventualità che ciò fosse possibile alla luce dei nuovi regolamenti, devono comunque fare seguire tutti i lavori di allacciamento alla conduttura fognaria condominiale "a regola d'arte" (con tanto di progetto da depositare) ed accollarsi, ovviamente, tutte le spese per gli oneri di urbanizzazione e quant'altro attinente.