Chi paga i danni al proprietario di un locale commerciale se in seguito alla rottura dell'impianto di fognatura condominiale il conduttore recede dal contratto di locazione?
Lo ha chiesto alla Cassazione un condominio e la Suprema Corte ha risposto con la sentenza n. 24851 del 21 novembre 2014.
Il fatto, in somma sintesi, è stato questo: due conduttori di altrettante unità immobiliari ubicate nel medesimo condominio si trovavano invischiati in due cause, poi, riunite, aventi ad oggetto al medesima situazione.
In sostanza a seguito della fuoriuscita di liquami dall'impianto fognario condominiale, chi in un modo, chi in un altro era entrato in rotta di collisione con il proprietario.
Nelle cause che erano seguite, venivano ad essere coinvolti nella controversia anche il condominio e la ditta esecutrice degli interventi di manutenzione della fognatura condominiale.
All'esito dei giudizi di merito, il condominio veniva fuori “con le ossa rotte”; in particolare nel grado d'appello era considerato responsabile del danno subito dal proprietario del locatore consistente nel recesso del conduttore dall'unità immobiliare condotta in locazione.
Da qui ricorso in Cassazione della compagine, la quale s'è difesa affermando che esistono due tipi di cause del danno lamentato dal proprietario:
a) una causa remota, identificabile nell'allagamento dovuto alla rottura dello scarico fognatura condominiale;
b) una causa diretta, ossia il fatto che la mancata percezione dei canoni fosse dovuta al semplice recesso.
La Cassazione non ha accolto questa tesi difensiva. Secondo gli ermellini la vicenda appena esposta va ricondotta nell'alveo della così detta lesione del credito, la quale “si verifica ogni qualvolta l'evento consista materialmente nella sottrazione al godimento (per distruzione, danneggiamento, ecc.) di una cosa che è dedotta in obbligazione (a riguardo cfr. sin da Cass. 13 giugno 1978, n. 2398)”.
Nel caso di specie, dice la Corte, nel corso dei gradi di merito era emerso in maniera evidente che il bene non era stato goduto a causa della rottura della fognatura condominiale e che tale fatto “è stato causa del recesso di un conduttore (la sentenza a pag. 4 fa riferimento alla documentazione in atti comprovante che fu proprio l'allagamento a determinare uno dei conduttori al recesso), con conseguente mancata percezione dei canoni da parte del locatore” (Cass. 21 novembre 2014 n. 24851).
Negozio allagato a causa del rigurgito della rete fognaria. Chi paga?
È utile ricordare che nell'ambito dei contratti di locazione, tanto per uso civile abitazioni, tanto per uso differente, il recesso, oltre che libero se previsto dal contratto stesso, è sempre possibile qualora ricorrano gravi motivi.
La Cassazione, quand'è stata chiamata a dire che cosa deve intendersi con questa locazione, ha affermato che “i gravi motivi che consentono, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 4 e 27, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione. (Cass. 10 dicembre 1996, n. 10980, cfr. Cass. 260-91; Cass. 11466-92; Cass. 1098-94Cass. 8-3- 2007 n. 5328)” (così Cass. 30 maggio 2014 n. 12291).
Il difettoso funzionamento (non saltuario) degli impianti condominiali, evidentemente, dev'essere considerato tale.
Ecco i casi in cui si può recedere dal contratto di locazione.
