#1 Inviato 27 Maggio, 2018 Ciao a tutti! Nel mese di dicembre 2017, nel condominio dove possiedo un monolocale vuoto (in vendita) si è svolta un'assemblea durante la quale hanno approvato la messa a norma delle canne fumarie. Non ho partecipato all'assemblea ed ho saputo che hanno votato per ripartire la spesa in parti uguali per ogni unità immobiliare invece che in base ai millesimi di proprietà come previsto dall'articolo 1123 del codice civile. Quando ho contestato la ripartizione all'amministratore, per evitare una mia probabile impugnazione del verbale (anche se forse avrei evitato un contenzioso perchè l'immobile è in vendita ed avevo trovato un potenziale acquirente con il quale poi abbiamo stipulato successivamente il preliminare), mi ha detto che c'era la possibilità di non pagare la spesa straordinaria predisponendo un atto di rinuncia all'utilizzo della canna fumaria. Dato che i promissari acquirenti non intendono allacciare il gas e probabilmente acquisteranno uno scaldabagno elettrico, ho fatto come mi ha suggerito l'amministratore e gli ho inviato l'atto di rinuncia. Settimana prossima è stata fissata la data del rogito ed i giorni scorsi ho chiesto la liberatoria relativa al regolare pagamento delle spese condominiali. L'amministratore, scorrettissimo, mi ha risposto adesso che la rata straordinaria relativa alle canne fumarie (ben 800 euro per il mio monolocale) devo comunque pagarla perchè ha chiesto un parere legale ad un suo avvocato! E' vero che l'atto di rinuncia non ha valore e sono comunque tenuto a pagare la suddetta spesa? In caso affermativo, dato che sia la convocazione dell'assemblea con la quale hanno deliberato la spesa che il relativo verbale mi sono stati inviati alla mia email ordinaria e non ho dato conferma di lettura (quindi la notifica non è stata effettuata ai sensi di legge), posso rifiutarmi di pagare la rata straordinaria per questo motivo? Voi che fareste al mio posto? Grazie anticipatamente per le risposte! Modificato 27 Maggio, 2018 da phalcon
#2 Inviato 27 Maggio, 2018 Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni. Egli può rinunciare all'uso degli impianti comuni ma non può esimersi dal partecipare alle spese per la manutenzione straordinaria degli stessi e per la loro conservazione e messa a norma. Affinché un condòmino possa non partecipare ad alcune spese relative alle parti comuni, è necessaria l'approvazione unanime dei condòmini, che, quindi, accetteranno di farsi carico della quota a carico del suddetto condòmino. Nel tuo caso, la delibera è nulla in quanto la modifica di un criterio di ripartizione deve ottenere l'unanimità dei consensi (1000/1000). Ciò non significa che tu non debba partecipare alla spesa di messa a norma della canna fumaria. Il primo step di una azione legale è la mediazione, motivo per il quale, per evitare spese legali, è il caso che l'amministratore convochi una nuova assemblea per informare i condòmini dell'errore e deliberare la ripartizione secondo i criteri legali od altro criterio purché approvato all'unanimità dei condòmini (1000/1000). Riguardo all'eventuale impugnazione, l'assente all'assemblea può impugnare entro trenta giorni dal ricevimento del verbale, non è chiaro come tu abbia appreso di quanto sia stato deliberato, se per sentito dire od avendo ricevuto il verbale. Anche il verbale deve essere consegnato nei modi riconosciuti dalla legge: a mano, con firma per ricevuta; a mezzo raccomandata ar, fax o posta certificata. Altri metodi non sono riconosciuti, ma, avendo tu lamentato irregolarità sul deliberato, anche se avessi ricevuto il verbale con consegna via email o nella cassetta postale, avendo implicitamente confermato d'averlo ricevuto, una eventuale azione su queste basi, è rischiosa. Modificato 27 Maggio, 2018 da Mauro G.
#3 Inviato 27 Maggio, 2018 Non volermene ma...più che "scorrettissimo" l'amm.re mi sembra "incasinatissimo" . Le canne fumarie a norma sono state deliberate e quella delibera non è stata impugnata, quindi...è perfettamente esecutiva insieme al suo riparto. Per le eventuali eccezioni, tipo "rinuncia al servizio" bisogna vedere cosa dica il regolamento, fermo restando che il 99% dei regolamenti vieta la rinuncia ai servizi comuni, o li sottopone a regole molto stringenti che - a parità di rigore - vanno comunicate prima che si adotti la delibera e non dopo. Prova a pensare : se oggi, tutti quelli che non si sono opposti alla delibera delle canne fumarie, comunicassero che rinunciano...si potrebbe arrivare al paradosso che una spesa di Xmila euro, che è stata approvata nella certezza di dividerla tra 20, si potrebbero trovare a doverla sostenere in due.... E ...non so ...ma a me non pare affatto corretto. L'amm.re, secondo me, ha sbagliato nel darti una rassicurazione buonista e frettolosa. E credo bene che quando si è consultato con un legale questi gli abbia detto "ma che stai a dire?". Quindi...secondo me la spesa va pagata come da delibera mai impugnata.
#4 Inviato 27 Maggio, 2018 Mauro G. dice: Nel tuo caso, la delibera è nulla in quanto la modifica di un criterio di ripartizione deve ottenere l'unanimità dei consensi (1000/1000). Concordo su tutto quel che hai postato, fuorchè sulla frase che ho quotato. E' la solita questione con cui si potrebbe arrivare alla Corte di Bruxelles, ma... se alle nuove canne ogni unità allaccia una caldaia...siamo proprio così sicuri-sicuri-sicuri che necessariamente debbano valere regole diverse rispetto a quelle che valgono per i citofoni (solo a titolo di esempio) ?
#5 Inviato 27 Maggio, 2018 Ciò che deve essere contestato è il metodo utilizzato per modificare i criteri di ripartizione ed anche far credere che per essere esonerato ad una spesa sia sufficiente comunicare all'amministratore di voler esserne esonerato. Le decisioni in merito a quanto sopra sono in capo all'assemblea che deve deliberare dopo essere stata informata delle disposizione di legge che prevedono la possibilità di derogare ai criteri di ripartizione, purché tutti siano concordi a farlo. Sempre all'unanimità, l'assemblea può deliberare l'esonero alle spese di chi lo chiedesse, facendosene carico; unanimità in quanto non è possibile che la maggioranza imponga a chi fosse contrario, di farsi carico, oltre delle proprie quote, anche di parte di quelle a carico di chi chieda l'esonero.
#6 Inviato 27 Maggio, 2018 phalcon dice: Non ho partecipato all'assemblea ed ho saputo che hanno votato per ripartire la spesa in parti uguali per ogni unità immobiliare invece che in base ai millesimi di proprietà come previsto dall'articolo 1123 del codice civile. Se hanno deliberato un criterio di ripartizione diverso da quello previsto dal codice o da una norma del RdC quella delibera a mio giudizio è nulla perchè modifica arbitrariamente e senza unanimità il dovere di spesa, a favore di qualcuno e a sfavore di altri. È un giudice a stabilire se sia nulla, ma se lo fosse potrebbe essere impugnabile in ogni tempo da chiunque ne abbia interesse.
#7 Inviato 27 Maggio, 2018 Secondo me , Mauro, il problema del riparto e quello dell'eventuale esonero da rinuncia vanno trattati separatamente. Riparto della spesa : questa spesa è proprio identica a quella del citonfono, nel senso che ogni unità (quali che siano i propri millesimi) ci si allaccia con UNA caldaia. Quindi...se l'assemblea delibera di ripartire in parti uguali (sempre secondo me) non è che "deroghi" a nulla, bensì è semplicemente che delibera concordemente il criterio più razionale ed effettivamente equo (se io ho un monolocale e quello a fianco ha trecento mq....come per il citofono...io con UNA canna fumaria mi connetto!, e non vedrei perchè il mio vicino dovrebbe pagare per millesimi di proprietà ...quasi dieci volte più di me!). Per cui ...io la nullità di questa delibera non la vedo proprio. Poi è ovvio che su tutto si possa contendere, ma se io dovessi impugnare nei panni di Phalcon...giuro che non lo farei... Esonero dalla spesa : concordo assolutamente che non se lo possa inventare l'amm.re, e che ...o sta disciplinato nel RdC , oppure deve essere accordato da tutti i comproprietari, oppure ..non esiste.
#8 Inviato 27 Maggio, 2018 Ribadisco che non ho impugnato il verbale per questi motivi: - avevo un potenziale acquirente interessato all'immobile con il quale abbiamo stipulato poi il preliminare; - l'amministratore mi ha riferito che con un atto di rinuncia avrei evitato la spesa straordinaria; - sia la lettera di convocazione che il verbale dell'assemblea mi sono stati inviati via email ordinaria e non ho fornito nemmeno la conferma di lettura. In assemblea hanno deciso per la ripartizione in parti uguali alla faccia mia perchè il mio immobile è l'unico monolocale del condominio. Alla luce di quanto sopra e considerando che tra pochi giorni dovrò fare il rogito ed i promissari acquirenti avevano chiesto nel preliminare la liberatoria relativa alle spese condominiali, se foste al mio posto: - paghereste questi 800 euro (incassando l'inc*lata da parte dell'amministratore e degli altri condomini); - oppure non paghereste, comunicando ai promissari acquirenti che verrà impugnato il verbale (impugnazione non fatta precedentemente per notifica irregolare) ma rischiando di far saltare il rogito se prendono la questione male?
#9 Inviato 27 Maggio, 2018 Io pagherei. Giuro. E sarei convinta di risparmiare, nell'insieme (rispetto alle più che tortuose "alternative") . Modificato 27 Maggio, 2018 da MADDY60
#10 Inviato 27 Maggio, 2018 MADDY60 dice: Riparto della spesa : questa spesa è proprio identica a quella del citonfono, nel senso che ogni unità (quali che siano i propri millesimi) ci si allaccia con UNA caldaia. Quindi...se l'assemblea delibera di ripartire in parti uguali (sempre secondo me) non è che "deroghi" a nulla, bensì è semplicemente che delibera concordemente il criterio più razionale ed effettivamente equo (se io ho un monolocale e quello a fianco ha trecento mq....come per il citofono...io con UNA canna fumaria mi connetto!, e non vedrei perchè il mio vicino dovrebbe pagare per millesimi di proprietà ...quasi dieci volte più di me!). Per cui ...io la nullità di questa delibera non la vedo proprio. Poi è ovvio che su tutto si possa contendere, ma se io dovessi impugnare nei panni di Phalcon...giuro che non lo farei... La deroga alla ripartizione come disposto dalla legge, è un discorso che potrebbe non finire mai. Tutti possiamo essere d'accordo che molte spese condominiali sia giusto ripartirle in parti uguali, tu fai cenno ai citofoni ma si potrebbe pensare anche allo stesso compenso dell'amministratore. Ciò non toglie che a maggioranza non è possibile agire per la modifica dei criteri di ripartizione, confidando che difficilmente il singolo condòmino contrario e danneggiato da una tale ripartizione, decida di iniziare una azione legale. Accade, personalmente la cosa non la condivido e la considero sia una azione deplorevole, le regole vanno rispettate e l'amministratore deve essere imparziale. Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione, riferendosi al regolamento contrattuale o delibera presa all'unanimità dei condòmini (1000/1000). Come giustificherebbero al giudice la decisione di far pagare di più, senza il relativo consenso, chi per legge, od altro titolo, dovrebbe vedersi addebitare una quota minore? La legge non fa cenno alla ripartizione in parti uguali ma non vieta che i condòmini possano ricorrere a tale criterio di ripartizione se concordi all'unanimità. Aumentano i condomini dove si decide in tal senso. Vi sono anche sentenze che ne fanno cenno, ma a fronte di una che lo consente ve n'è un'altra che afferma il contrario, per cui ogni caso fa a sé.
#11 Inviato 27 Maggio, 2018 Sono d'acccordo con Mauro: esistono tante spese condominiali che "servono in maniera uguale" le unità immobiliari (mi viene in mente il compenso dell'amministratore, le spese bancarie, le spese di cancelleria, il 770, la manutenzione del cancello carrabile se tutti i condomini hanno un unico box, ecc.), eppure tutte vengono ripartite in base ai millesimi di proprietà e non in parti uguali.
#12 Inviato 28 Maggio, 2018 Vorrei chiedervi un altro chiarimento: nel caso delle canne fumarie si configura il cosidetto "condominio parziale" nel quale i proprietari di una certa canna fumaria possono decidere autonomamente sui lavori da effettuare nella stessa. Nel mio caso siamo in quattro proprietari e si sono presentati all'assemblea con il quale hanno deliberato i lavori di messa a norma solo in due (di cui uno per delega). Avendo quindi votato i lavori solo il 50% degli interessati (2 proprietari su 4), la delibera è valida o è un motivo in più per evitare di pagare gli 800 euro?
#13 Inviato 28 Maggio, 2018 phalcon dice: Vorrei chiedervi un altro chiarimento: nel caso delle canne fumarie si configura il cosidetto "condominio parziale" nel quale i proprietari di una certa canna fumaria possono decidere autonomamente sui lavori da effettuare nella stessa. Nel mio caso siamo in quattro proprietari e si sono presentati all'assemblea con il quale hanno deliberato i lavori di messa a norma solo in due (di cui uno per delega). Avendo quindi votato i lavori solo il 50% degli interessati (2 proprietari su 4), la delibera è valida o è un motivo in più per evitare di pagare gli 800 euro? Scopri di più Se la canna fumaria serve solo 4 condomini trattando di condominio parziale (ovvero un 'altra canna fumaria serve altri condomini, oppure gli altri non sono minimamente serviti, si tratta sicuramente di condominio parziale) ed ad essere chiamati a deliberare sono soltanto i 4 condomini che si servono di questa canna, per cui se presenti solo due e raggiungono il quorum costitutivo (della canna fumaria) e quello deliberativo, la decisione se approvata è valida anche per i due condomini assenti.
#14 Inviato 28 Maggio, 2018 phalcon dice: Vorrei chiedervi un altro chiarimento: nel caso delle canne fumarie si configura il cosidetto "condominio parziale" nel quale i proprietari di una certa canna fumaria possono decidere autonomamente sui lavori da effettuare nella stessa. Nel mio caso siamo in quattro proprietari e si sono presentati all'assemblea con il quale hanno deliberato i lavori di messa a norma solo in due (di cui uno per delega). Avendo quindi votato i lavori solo il 50% degli interessati (2 proprietari su 4), la delibera è valida o è un motivo in più per evitare di pagare gli 800 euro? Scopri di più Siete in 4 ma se l'assemblea era di seconda convocazione ed erano presenti solo i due condòmini che hanno votato a favore all'unanimità dei presenti, la delibera è valida perchè votata dalla maggioranza degli intervenuti e, presumibilmente, anche con 500 millesimi che potrebbero anche essere non necessari (dipende dall'entità della spesa).
#15 Inviato 28 Maggio, 2018 Grazie per le risposte! Mi sa che pago 'sti 800 euro per evitare che i promissari acquirenti possano far saltare il rogito (anche se non sarebbe giusto per i motivi già espressi). L'amministratore per rilasciare la liberatoria vuole 60 euro! E' regolare? Mi tocca pure pagare per un documento dove dice che ho pagato tutto? Modificato 28 Maggio, 2018 da phalcon
#16 Inviato 28 Maggio, 2018 phalcon dice: Grazie per le risposte! Mi sa che pago 'sti 800 euro per evitare che i promissari acquirenti possano far saltare il rogito (anche se non sarebbe giusto per i motivi già espressi). L'amministratore per rilasciare la liberatoria vuole 60 euro? E' regolare? Mi tocca pure pagare per un documento dove dice che ho pagato tutto? Scopri di più L'amministratore non può rilasciare liberatorie ma può solo attestare la regolarità dei pagamenti fino alla data in cui emette il documento. Gli è dovuto il compenso solo se lo ha specificato nel suo preventivo di compenso analitico, altrimenti l'attestazione dovrà essere rilasciata senza compenso perchè è un obbligo sancito dal punto 9 dell'art. 1130 del codice civile Art. 1130 c.c. L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge,deve:.. 9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;... 1
#17 Inviato 28 Maggio, 2018 phalcon dice: Mi sa che pago 'sti 800 euro per evitare che i promissari acquirenti possano far saltare il rogito (anche se non sarebbe giusto per i motivi già espressi). L'amministratore per rilasciare la liberatoria vuole 60 euro! E' regolare? Mi tocca pure pagare per un documento dove dice che ho pagato tutto? Scopri di più Per la decisione di pagare... secondo me fai la cosa migliore. Per la cosiddetta "liberatoria" concordo con Leonardo. Io non addebito mai più di sei euro, che includono elaborazione, copie, plico e invio... (e tante volte mi è stata richiesta alla mattina per il rogito del pomeriggio!)
#18 Inviato 28 Maggio, 2018 Ovviamente l'amministratore non mi ha inviato il preventivo analitico presentato ai condomini quando è stato nominato. E tra l'altro a me andrebbe bene anche l'invio tramite PEC quindi senza nemmeno il costo del cartaceo...
#19 Inviato 28 Maggio, 2018 L'amministratore non è obbligato a mandarti il preventivo analitico, ma puoi prenderne visione presso lo studio dove, ai sensi dell'art. 1129 cc, tiene la documentazione di condominio e dove, chiedendone copia, puoi riceverla a pagamento.
#20 Inviato 28 Maggio, 2018 phalcon dice: Ovviamente l'amministratore non mi ha inviato il preventivo analitico presentato ai condomini quando è stato nominato. E' un tuo preciso di richiederlo ed averlo, visto che il suo preventivo di amm.ne rappresenta proprio il titolo sulla cui base ti chiede un compenso. E chiunque vanti crediti ...deve documentare il titolo da cui deriverebbero.
