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Bene privato o comune? Può essere utile per stabilirlo un frazionamento-accatastamento?

Il problema del titolo contrario idoneo a superare la presunzione di condominialità di cui all'art.1117 c.c. L'intreccio tra Regolamento e stato dei luoghi
Avv. Caterina Tosatti Avv. Caterina Tosatti 

Il titolo contrario, affinché sia idoneo a superare la presunzione di condominialità di cui all'art.1117 c.c., deve dimostrare la proprietà esclusiva in capo ad un soggetto diverso, ma, a tal fine, non è sufficiente il frazionamento-accatastamento e la relativa trascrizione, eseguiti dal costruttore-venditore, della parte di edificio in questione, poiché si tratta di un atto unilaterale di per sé inidoneo a sottrarre il bene alla comunione condominiale, mentre deve riconoscersi tale effetto solo al contratto di compravendita in cui la previa delimitazione unilaterale dell'oggetto del trasferimento sia stata recepita nel contenuto negoziale per volontà dei contraenti.

Questo il punto fondamentale della pronuncia della Corte d'Appello di Catanzaro del 19 maggio 2022 n. 560 che esamineremo oggi e che affronta una controversia insorta per i danni causati da un cortile.

La pronuncia

Tizio e Caio convenivano in giudizio tre Condominii, che chiameremo il Condominio A, B e C, allo scopo di vedere accertato il danno causato all'immobile degli attori dalla cattiva manutenzione del cortile soprastante, di pertinenza dei tre Condominii.

Il cortile risultava destinato ad area di transito, parcheggio e calpestio da parte dei condòmini dei tre edifici che collegava e fungeva da copertura del locale di proprietà di Tizio e Caio.

Il Condominio B, costituitosi, eccepiva la carenza di legittimazione passiva, affermando di non avere alcun diritto sul cortile in virtù dell'art. 5 del Regolamento condominiale. Nel merito, affermava che le infiltrazioni non derivassero dalla cattiva manutenzione del cortile, bensì dalle vibrazioni create dai macchinari della tipografia che veniva esercitata nei locali di Tizio e Caio, sottolineando come le infiltrazioni provenissero dal basso, non dall'alto, come attestato dalla consulenza di parte prodotta.

Il Condominio A, anch'esso costituitosi, oltre ad unirsi alle eccezioni del Condominio B, sollevava anche la questione relativa alla violazione delle norme sanitarie da parte dell'attività di tipografia, in quanto attività industriale e non artigianale.

Il Condominio C, anch'esso costituitosi, evidenziava che il cortile non era luogo di transito necessario per i condòmini del proprio fabbricato, perché l'edificio C aveva ingressi autonomi e distinti da quelli afferenti all'A ed al B.

Assunta una CTU e prova per testi, il Tribunale decideva accogliendo la domanda di Tizio e Caio, dichiarando la responsabilità dei Condominii A, B e C per i danni occorsi e condannandoli in solido al risarcimento, ritenendo sussistente la natura di bene condominiale e comune a tutti e tre gli edifici in capo al cortile ed a fronte di quanto affermato dal CTU, il quale riscontrava che «le lamentate infiltrazioni d'acqua... provenivano dal sovrastante cortile carrabile, a causa della cattiva sigillatura dei punti di collegamento tra il perimetro di base della pavimentazione e le pareti dei corpi di fabbrica B e A».

Il Condominio C appella la sentenza di I°, eccependo la contraddittorietà della motivazione addotta dal magistrato, posto che proprio il CTU aveva accertato che la copertura del cortile a favore del locale di Tizio e Caio era solamente parziale e che non era quella insistente nella parte di competenza dell'edificio C a creare il danno, bensì la diversa porzione afferente gli edifici A e B.

Non solo, sostiene che la medesima CTU avesse accertato che la proprietà del cortile non era riferibile all'edificio C, perché risultava di proprietà degli edifici A e B e di un altro civico. Infine, si fa anche questione di regolarità delle unità realizzate da Tizio e Caio, in quanto non riconducibili al progetto originario ed autorizzato concernente l'edificio, al posto delle quali si prevedeva una striscia di terreno come strada privata.

Sostiene inoltre il Condominio C che l'art. 35 del proprio Regolamento indica specifiche tipologie di condòmini cui spettava la titolarità del cortile, con le seguenti diciture: «"... I condomini che hanno diritto al passaggio pedonale, se faranno richiesta di transitare con le macchine, automaticamente si impegnano nelle spese di manutenzione... Per quanto concerne le soste di automezzi o di autoveicoli in dette strada e cortile, essa è consentita esclusivamente ai proprietari indicati nel presente articolo».

Infine, si rileva che l'art. 13 del Regolamento vieta di adibire gli appartamenti dell'edificio a destinazione diversa dall'abitativa o a studio professionale, tipografia, lavanderia e che, pertanto, essendo l'attività esercitata nei locali di Tizio e Caio in violazione del Regolamento, la stessa era illegittima e non era dato ottenere risarcimento del danno per tale motivo.

Gli appellati Tizio e gli eredi di Caio, nel frattempo defunto, si costituiscono sollevando eccezione relativa alla assenza di trascrizioni del Regolamento condominiale invocato dagli appellanti presso i registri immobiliari e chiedendo la conferma della sentenza di I°.

I Condominii A e B propongono appello autonomo, poi riunito a quello promosso dall'edificio C.

Sostengono i due Condominii A e B che l'area detta cortile non era bene comune condominiale, atteso che l'art. 5 del Regolamento, con la dicitura «cortile» individua area diversa, ove era ubicata una cisterna, mentre il cortile oggetto di causa, sino al riaccatastamento d'ufficio del 2008, risultava nei registri del Catasto come riferito ai costruttori del complesso edile.

La Corte d'Appello rigetta il gravame. Vediamo perché.

Comunione, condominio, supercondominio

La Corte d'Appello, citando pedissequamente la CTU svolta in I°, riporta una situazione di fatto del tutto differente rispetto a quella prospettata dai tre Condominii appellanti nei rispettivi atti di impugnazione:

«La proprietà degli attori [Tizio e Caio, N.d.A.] in cui viene svolta l'attività di tipografia, è un immobile sito nel Comune di … alla via …, già …, è collocato al piano seminterrato ed identificato nel catasto Fabbricati del Comune di … al foglio …, particella …, sub …, particella … sub … e particella … sub …, Cat. …/" con una superficie di circa mp … (Vedi Visura Allegata) e un'altezza solaio di m … […].

I tre fabbricati ora sono riconosciuti come "Condominio A" con amministratore…, "Condominio B" con amministratore… e "Condominio C" con… Nel progetto iniziale, l'area, oggi occupata da due ampi locali tra cui l'immobile di proprietà degli attori, risultava una fascia di terreno libera, riportata come "strada privata" (Allegato: Verbale Polizia Municipale …), Il solaio di copertura di parte del seminterrato corrisponde al cortile (oggetto della controversia) e ad esso si accede, tramite una rampa in cemento armato, da via … (vedi foto nn. …). Detto immobile è pervenuto ai signori Tizio e Caio per il rogito notarile Notar …, in data … (cfr. consulenza tecnica d'ufficio pg. 3 - 4). Nelle conclusioni della relazione depositata si legge: "Il cortile oggetto di compravendita congiunge tra loro il condominio A con il condominio B e il condominio C e funge da copertura alla tipografia di proprietà degli attori»

Rammentando che, secondo la giurisprudenza di legittimità, il cortile va inteso in senso ampio, ricomprendendovi anche i vari spazi liberi posti esternamente alle facciate dell'edificio, quindi anche gli spazi verdi, le zone di rispetto, le intercapedini e i parcheggi (cit. Cassaz. n. 7889/2000), la Corte d'Appello ritiene comprese nella nozione di cortile anche le aree scoperte con funzione di accesso e quelle ulteriori con eventuali diverse funzioni, come parcheggio o deposito temporaneo di materiali e persino il cavedio, anche denominato chiostrina o vanella o pozzo luce (cit. Cassaz. n. 17556/2014).

Siccome, in virtù delle risultanze della CTU, l'area oggetto di causa risulta avere un rapporto di accessorietà con tutti e tre i Condominii ed è catastalmente associata alla particella sulla quale insistono tutti e tre, la Corte d'Appello ritiene operante la presunzione di comproprietà sull'area a carico dei tre Condominii ai sensi degli artt. 1117 e 1117 bis c.c. - infatti, essendo un'area comune a tre edifici autonomi e distinti, viene riconosciuta la presenza di un Supercondominio.

Ancora sul titolo contrario

La Corte d'Appello non ritiene che il Regolamento condominiale più volte richiamato dalle parti sia sufficiente ad integrare legittimamente il «titolo contrario» previsto dall'art. 1117 c.c.

Questo sia perché il fatto che il termine «cortile» sia riferito ad altra area non vale ad escludere che l'area di cui si discute sia, per ciò solo, di proprietà condominiale, per quanto non censita nel Regolamento, sia perché, all'opposto, l'art. 35 del Regolamento (sopra menzionato) non attribuisce una titolarità di carattere reale ad alcuni condòmini, bensì disciplina unicamente la maggiore utilità che alcuni ne potrebbero trarre utilizzandolo per transitare e far sostare i veicoli, mentre non sarebbe preclusa agli altri la facoltà di passaggio pedonale e la pari facoltà di fare richiesta di transito con i propri veicoli, salvo il dovere di contribuire alla manutenzione.

Si ribadisce, a cura della Corte, che «né il regolamento di condominio in senso proprio, né una deliberazione organizzativa approvata dall'assemblea possono validamente disporre l'assegnazione nominativa, in via esclusiva e per un tempo indefinito, a favore di singoli condomini di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della loro autovettura, in quanto tale assegnazione parziale, da un lato, sottrae ad alcuni condomini l'utilizzazione del bene a tutti comune, ex art. 1117 del codice civile, e, dall'altro, crea i presupposti per l'acquisto da parte del condomino - che usi la cosa comune animo domini - della relativa proprietà̀ a titolo di usucapione, attraverso l'esercizio del possesso esclusivo dell'area (cfr Cass. n. 9069 del 21.3.2022, in motivazione)».

Apprendiamo che il Regolamento citato dai tre Condominii è in realtà duplice, nel senso che pare che esistesse un Regolamento predisposto dall'originario costruttore.

Nel qualificare questo tipo di Regolamento come 'esterno', perché predisposto da soggetto estraneo alla futura compagine e necessitante di approvazione specifica da parte dei singoli acquirenti all'atto dell'acquisto, la Corte, premessa comunque la riconosciuta funzione di dare aria e luce ai tre edifici in capo al cortile, afferma sia necessario verificare se questo Regolamento possa integrare un titolo contrario valido.

All'uopo, la Corte ricorda che, come abbiamo riportato all'inizio dell'articolo, che «non è sufficiente il frazionamento-accatastamento e la relativa trascrizione, eseguiti dal costruttore-venditore, della parte di edificio in questione, poiché si tratta di un atto unilaterale di per sé inidoneo a sottrarre il bene alla comunione condominiale, mentre deve riconoscersi tale effetto solo al contratto di compravendita in cui la previa delimitazione unilaterale dell'oggetto del trasferimento sia stata recepita nel contenuto negoziale per volontà dei contraenti (cfr. Cass. n. 54/2014)».

Nel caso in esame non risulta fornita la prova di un trasferimento della titolarità del cortile in capo a singoli o gruppi di condòmini, perché non risultano prodotti né trascritti atti di compravendita recanti tale trasferimento oppure recanti richiamo integrale al Regolamento, anch'esso trascritto.

Non si è invece concordi con l'osservazione per cui ulteriore prova della condominialità del cortile in parola deriverebbe dal fatto che «gli interventi di riparazione del cortile hanno costituito l'ordine del giorno nelle rispettive assemblee condominiali, implicando ciò un concreto esercizio di custodia e una manifestazione corrispondente all'obbligo di manutenzione e alla riparazione dei beni di proprietà comune di cui gli artt. 1130, 1133, 1134,1135 c.c.)», in quanto, da un lato, un soggetto può prendersi cura di un bene altrui in virtù della situazione di fatto nella c.d. negotiorum gestio (gestione affari altrui), dall'altro questo smentirebbe la valenza decisiva che si deve riconoscere ai diritti sui beni immobili così come risultanti dal registro immobiliare, anche ai fini della certezza del diritto.

Peraltro, l'art. 2030 c.c., in materia di oneri imposti al gestore, cioè a colui che, pur senza esservi obbligato, assume scientemente la gestione di un affare altrui e che, a mente dell'art. 2028 c.c. è tenuto a continuarla e a condurla a termine finché l'interessato non sia in grado di provvedervi da se stesso, prevede che il gestore sia soggetto alle medesime obbligazioni che deriverebbero da un mandato, ma il Giudice può moderare il risarcimento dei danni.

Circa poi la sollevata eccezione di violazione del divieto di esercitare attività di tipografia posta dal Regolamento, la Corte rileva che anche qui difetta il requisito del richiamo del Regolamento negli atti di acquisto e della sua trascrizione allo scopo di renderlo opponibile all'acquirente.

Ancora sulla responsabilità per cose in custodia: non rileva lo stato soggettivo

La Corte d'Appello, richiamando un principio già più volte espresso anche dalla Cassazione, ribadisce che, ascritta ai tre Condominii la relazione di custodia con il cortile che causa il danno, in virtù di quanto affermato sopra, la responsabilità per il danno medesimo è oggettiva, secondo il paradigma dell'art. 2051 c.c., quindi non rileva - anche ove esistente - la colpa.

Il custode è responsabile per il solo fatto del rapporto che lo lega alla cosa e si può liberare da detta responsabilità solamente provando il caso fortuito, nel quale rientrano i comportamenti colposi del danneggiato ex art. 1227 c.c.

Come detto sopra, i tre Condominii sostenevano che le infiltrazioni originassero dalle vibrazioni prodotte dai macchinari della tipografia, quindi da condotta del medesimo danneggiato.

Ma tali argomentazioni vengono giocoforza contrastate dall'evidenza documentale dei rilievi e indagini fonometriche e per la verifica della regolarità urbanistica emesse dall'Azienda Sanitaria e dalla Protezione Civile e prodotte in giudizio.

Infine, l'eccezione relativa al fatto che le infiltrazioni originassero da un punto afferente gli edifici A e B non viene nemmeno presa in considerazione, atteso che, data la natura condominiale e di proprietà pro indiviso del cortile, non rileva la porzione in cui si crea il danno, perché i suoi comproprietari sono tutti parimenti obbligati per la manutenzione dell'intero e non solamente della parte a ciascuno più prossima.

Sentenza
Scarica App. Catanzaro 19 maggio 2022 n. 560

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