Secondo il codice civile, l'acquisto di un bene immobile è "coperto" da garanzia decennale per vizio del suolo o per difetto della costruzione, evidente pericolo di rovina o gravi difetti.
In queste ipotesi, il costruttore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia la denuncia dei vizi sia fatta entro un anno dalla scoperta.
Proprio la previsione di un termine "breve" di decadenza per poter far valere la responsabilità del costruttore, ha creato non pochi dubbi interpretativi e contrasti giurisprudenziali.
Sostanzialmente, il problema che spesso si pone al fine di verificare il rispetto del termine di decadenza in tema di responsabilità dell'appaltatore, è quello relativo alla decorrenza, dato che il committente deve aver acquisito la consapevolezza del difetto per poterlo denunciare.
Denuncia difetti di costruzione: decorrenza
Secondo la Cassazione, il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti nella costruzione di un immobile, decorre dal giorno in cui il committente consegua una sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause, e se, da un lato, tale termine può essere postergato all'esito degli accertamenti tecnici che si rendano necessari per comprendere la gravità dei vizi e stabilire il corretto collegamento causale, dall'altro, esso decorre immediatamente quando si tratti di un problema di immediata percezione sia nella sua reale entità che nelle sue possibili origini (Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 9966 del 8 maggio 2014).
Occorre, dunque, distinguere tra i difetti di immediata percezione e i difetti per la cui conoscenza occorre un'indagine tecnica apposita (per esempio difformità progettuali).
Una recente sentenza della Corte d'Appello di Bari (sentenza n. 6 del 4 gennaio 2022) ha fatto chiarezza circa la decorrenza del termine di decadenza suddetto.
Responsabilità dell'appaltatore: vizi occulti e necessità della perizia
In tema di responsabilità dell'appaltatore per rovina e difetti di cose immobili ex art.1669 c.c., "poiché la disciplina concernente la decadenza e la prescrizione per l'esercizio dell'azione ha lo scopo di non onerare il danneggiato della proposizione di domande generiche a carattere esplorativo, è necessario che la denuncia, per far decorrere il successivo termine prescrizionale, riveli una conoscenza sufficientemente completa del vizio e della responsabilità dello stesso" (v. Cass. n. 3040/2015).
Secondo i giudici baresi, nel caso analizzato, il termine di un anno per la denuncia dei vizi, non poteva che scaturire dall'espletata indagine peritale in sede cautelare, con deposito della relazione tecnica.
L'attore aveva, infatti, contestato la presenza di rilevanti difformità progettuali dell'immobile acquistato al piano terreno di uno stabile, con riferimento alle cupole di presa di luce e di aria, in quanto esse non consentivano il ricambio naturale di aria e si rivelavano inidonee ad isolare termicamente ed acusticamente i locali sottostanti da adibirsi ad attività artigianale.
I vizi suddetti non erano di immediata percezione ma potevano essere "scoperti" solo a seguito di apposita indagine peritale, posto che essi attenevano ad una duplice difformità progettuale, ovvero alla mancanza di sistemi di areazione (di cui dovevano essere provviste le cupole) e allo spessore e caratteristiche dei muri divisori idonee a garantire un sufficiente isolamento termo-acustico.
Ebbene, si legge testualmente nella sentenza: "trattandosi, nella specie, di gravi difetti strutturali attinenti al mancato rispetto della progettazione tecnica, la scoperta degli stessi, nella loro causalità materiale, non poteva che derivare dalla verifica, da parte di un competente professionista attinente non solo alla reale sussistenza materiale degli stessi ma anche alla specifica derivazione causale in rapporto diretto con il danneggiato godimento dell'immobile".
Gravi difetti, un caso di scuola
Accertamento tecnico preventivo difetti immobile
Nel caso esaminato, l'"apprezzabile grado di conoscenza oggettiva" dei difetti del bene, acquisito dal committente, era derivato dall'accertamento tecnico preventivo espletato prima ancora del giudizio di merito (Cass. n.2436 del 31/1/2018) attesa la reale necessità di verificare, sulla scorta di specifiche cognizioni tecniche, la sussistenza dei presupposti idonei a supportare l'azione di responsabilità, non potendo quindi condividersi la ritenuta irrilevanza della perizia preventiva in atti.
Ciò, sulla scorta dell'orientamento espresso dalla Corte di Cassazione, secondo cui il termine per la denuncia di cui all'art. 1669 c.c. "non inizia a decorrere finché il committente non abbia conoscenza sicura dei difetti, e tale consapevolezza non può ritenersi raggiunta sino a quando non si sia manifestata la gravità dei difetti medesimi e non si sia acquisita, in ragione degli effettuati accertamenti tecnici, la piena comprensione del fenomeno e la chiara imputazione delle sue cause, non essendo al riguardo sufficienti viceversa manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti" (cfr. Cass. n.1463 del 23/1/2008).
Secondo la Corte d'Appello di Bari, dunque, il termine annuale di decadenza per agire contro il costruttore, decorreva dalla data di deposito della demandata verifica peritale preventiva, a fronte della quale, veniva poi notificata la citazione introduttiva del giudizio di merito, chiaramente equivalente ad una denuncia formale dei vizi.
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