Non è impossibile che un edificio, per quanto di nuova costruzione, possa presentare dei problemi dopo alcuni anni. Se ciò dovesse accadere, il condominio avrebbe la possibilità di invocare la garanzia per i vizi nei riguardi del costruttore.
È quanto è accaduto nella vicenda culminata con la sentenza del Tribunale di Pisa n. 1103 del 2 settembre 2021. L'ufficio toscano è stato, infatti, chiamato a dirimere una lite tra un condominio della zona e un'impresa. In particolare, il contenzioso è sorto poiché sono state accertate delle infiltrazioni in alcune parti comuni del fabbricato.
Non essendo intercorso alcun accordo tra le parti, l'azione legale è stata inevitabile. Vediamo, perciò, più specificatamente, quali sono state le circostanze di fatto che hanno preceduto il procedimento e come e perché si è concluso.
Appalto, difetti e garanzia biennale ex art. 1667 c.c.
Gravi difetti, un caso di scuola: il caso concreto
In un fabbricato di un piccolo comune in provincia di Pisa, nel 2012, sono emerse varie infiltrazioni alle mura perimetrali, alla pavimentazione dinanzi ai garages e al marciapiede antistante l'accesso al civico di riferimento.
Per queste ragioni, erano eseguite delle verifiche peritali, ivi compreso un accertamento tecnico preventivo. Le indagini confermavano la problematica e quantificano il danno patito dall'edificio.
Poiché l'impresa costruttrice negava, a vario titolo, ogni addebito, l'azione legale diventava conseguenziale. In particolare, il condominio citava il costruttore invocando la garanzia per i vizi dell'immobile di cui all'art. 1669 cod. civ.
Nonostante ciò, il convenuto si difendeva sostenendo che non era emersa alcuna rovina dell'edificio, ma soltanto delle microlesioni. Inoltre, si eccepiva la prescrizione dell'attore da ogni azione legale, essendo trascorso l'anno dall'accertamento dei presunti vizi.
Il Tribunale di Pisa, esaurita l'istruttoria, ha riconosciuto la responsabilità del costruttore per i vizi manifestatisi nel condominio e ha condannato la società convenuta al pagamento delle spese necessarie alla riparazione nonché al versamento degli oneri giudiziali.
Rovina e difetti degli immobili: la garanzia è decennale
Secondo il codice civile, il costruttore deve garantire che un fabbricato non presenti vizi nei dieci anni successivi alla sua edificazione.
In caso contrario, è responsabile dei difetti manifestatisi e deve provvedere, a proprie spese, alla riparazione del problema «Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. (Art. 1669 cod. civ.)».
Leggendo la norma appena citata, sembra chiaro che un condominio, ad esempio in rovina dopo pochi anni, abbia pieno diritto per invocare la descritta garanzia. Si tratterebbe, infatti, di un caso eclatante per cui l'impresa non potrebbe giustificarsi.
Ciò che il codice, invece, non ha chiarito è il concetto di grave difetto.
Pertanto, quali potrebbero essere le problematiche per cui sarebbe possibile chiedere al costruttore di riparare l'edificio?
Per potersi appellare alla garanzia di legge, è necessario che il vizio riguardi una parte essenziale del fabbricato, ad esempio inficiando la staticità dell'edificio, oppure è sufficiente che ricada anche su degli elementi accessori?
In quest'ultimo caso, è sufficiente che il difetto incida sul normale godimento dell'immobile?
Edificio: le infiltrazioni prima dei dieci anni sono un vizio costruttivo
Con la sentenza in commento, il Tribunale di Pisa, nel solco della corrente interpretazione giurisprudenziale, ha confermato che le infiltrazioni che si manifestano in un fabbricato entro i dieci anni dalla sua costruzione, sono un vizio rilevante ai sensi e per gli effetti dell'art. 1669 cod. civ.
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Questa conclusione è raggiunta al termine di quel passaggio della sentenza dove si precisa che «secondo giurisprudenza pacifica l'art. 1669 c.c. opera non solo laddove sull'edificio incomba un pericolo di imminente rovina, bensì anche in presenza di difetti che menomino in maniera apprezzabile il godimento e la fruibilità dell'edificio (cfr. Cass. 84/13; Cass14650/13).
L'incidenza negativa dei difetti costruttivi inclusi nell'art. 1669 c.c. può consistere in una qualsiasi alterazione conseguente ad una insoddisfacente realizzazione dell'opera che pur non riguardando parti essenziali della stessa, bensì anche elementi accessori o secondari che ne consentono l'impiego duraturo cui è destinata, incida negativamente ed in modo apprezzabile sul godimento dell'immobile medesimo (Cfr Cass. n. 11704/2003).
In ogni caso le infiltrazioni sono ritenute vizio costruttivo per il quale sussiste la responsabilità ex art. 1669 c.c. (cass.2012/2238; Cass. 84/13)».
Per la giurisprudenza, quindi, non è necessario che il difetto dell'edificio incida su un elemento essenziale del fabbricato, essendo sufficiente che alteri il normale godimento dell'immobile.
Nel caso, in questione, le infiltrazioni, anche se non avevano determinato alcuna conseguenza sulla staticità del condominio, avevano, comunque, compromesso l'utilizzo del medesimo. Per questa ragione, acclarato il problema mediante i dovuti accertamenti tecnici, la condanna del costruttore è stata inevitabile.
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