Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
117503 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
Gravi difetti edificio, quali sono?
Inviaci un quesito

Gravi difetti edificio, quali sono?

Quali difetti degli edifici sono da qualificarsi gravi e pertanto idonei a far scattare la responsabilità di cui all'art. 1669 del codice civile

Avv. Lucia Izzo  

I gravi difetti degli edifici, idonei a far sorgere la responsabilità dell'appaltatore nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, sono quelli che in modo appressabile riducono il godimento del bene nella sua globalità e che pregiudicano in concreto il godimento dell'opera anche in relazione alla sua naturale durata.

È questo, in sintesi, il principio richiamato dalla sentenza n. 492/2020 pronunciata dalla Corte d'Appello di Milano sul ricorso di una società condannata a risarcire quasi 63mila euro al Condominio.

Gravi difetti e responsabilità dell'appaltatore

Il codice civile, all'art. 1669, prevede una responsabilità dell'appaltatore, nei confronti del committente, correlata ai gravi difetti di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata. La norma ha quale obiettivo quello di tutelare, in tal modo, l'incolumità personale.

Gravi difetti, la parola alle Sezioni Unite?

Si tratta di una disposizione che tra i difetti di cui il costruttore è tenuto a rispondere, nel termine in esso indicato, include anche quelli che, pur non compromettendo la stabilità, totale o parziale, dell'edificio, possano essere, comunque, qualificati "gravi".

La giurisprudenza è più volta giunta in soccorso per fornire un'interpretazione della norma codicistica e per fornire criteri atti a individuare le alterazioni qualificabili come "gravi" e che possono rendere inidonea l'opera a fornire l'utilità cui è destinata,

La Corte di Cassazione (cfr. ordinanza n. 1423/2019) ha chiarito che la gravità di un difetto, agli effetti dell'art. 1669 c.c., è correlata alle conseguenze che da esso siano derivate o possano derivare, e non dipende, pertanto, dalla sua isolata consistenza obiettiva, né è perciò esclusa ex se dalla modesta entità, in rapporto all'intera costruzione, del singolo elemento che ne sia affetto.

In particolare, costante giurisprudenza della Suprema Corte ritiene che i gravi difetti che fanno sorgere la responsabilità ex art. 1669 c.c. consistono in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura.

Rientrano in tale nozione, secondo gli Ermellini, anche quelli che non impediscono totalmente l'uso dell'immobile o che incidono solo su parti comuni dell'edificio, ad esempio relativi all'efficienza dell'impianto idrico o alla presenza di infiltrazioni e umidità.

La qualificazione di gravità dei vizi riscontrati

Nel solco tracciato dalle pronunce di legittimità si innesta anche la sentenza in commento con cui la Corte d'Appello meneghina ha respinto il ricorso della società che contestava, nel dettaglio, la connotazione di gravità dei vizi riscontrati dal giudice di merito.

Il giudice di prime cure aveva ritenuto meritevole d'accoglimento la domanda di risarcimento in quanto buona parte delle problematiche riscontrate dal CTU erano da qualificarsi come "gravi vizi".

Anche il venditore risponde dei gravi difetti dell'immobile

Le contestazioni dell'appellante attengono, tra l'altro, alla supposta erronea qualificazione di gravità di vizi che tali non sono, non avendo essi l'effetto di pregiudicare il godimento e la fruibilità dell'opera. Di conseguenza, il ricorrente non ritiene sussistente alcun profilo di responsabilità ai sensi del menzionato art. 1669 del codice civile.

Alterazioni che costituiscono "gravi" vizi dell'edificio

La Corte territoriale richiama e condivide il consolidato orientamento giurisprudenziale che considera gravi tutte "quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità" (Cass. n. 19868/2009) "menomando apprezzabilmente il godimento dell'opera medesima da parte di chi ha diritto di usarne" (Cass. n. 1982/4369).

In particolare, si ritengono rilevanti ai sensi dell'art. 1669 c.c., quei vizi che, per diffusività e intensità, hanno l'effetto di pregiudicare in concreto il godimento dell'opera anche avendo riguardo alla sua naturale durata

Guardando alla fattispecie in esame, la Corte d'Appello conclude ritenendo che costituiscano gravi difetti dell'edificio le infiltrazioni e le macchie di umidità rinvenute in corrispondenza del muro nell'area dei box auto, anche se presenti in una parte limitata.

Ciò in quanto tali vizi hanno ugualmente l'effetto di incidere in maniera rilevante sulla funzionalità e sulla durata di quella parte della costruzione favorendone un precoce degrado.

Tale conclusione, nel caso di specie, risulta avvalorata dalle conclusioni a cui è giunto il CTU e che la Corte condivide e recepisce pienamente, poiché motivate in modo esauriente e persuasivo (Cass. n. 1815/2015).

Ristagni d'acqua in prossimità dell'ingresso

Nell'elenco dei gravi vizi riscontrati, la Corte territoriale ritiene dovervi inserire anche i ristagni d'acqua formatisi in corrispondenza dell'area di accesso condominiale, poiché, come rilevato nella consulenza tecnica, hanno l'effetto di rendere difficoltoso il transito in entrata e in uscita, nonché il recupero della posta senza bagnarsi le scarpe.

Si ritiene che la presenza di tali manifestazioni in concomitanza delle piogge sia idonea a inficiare una delle funzioni primarie della pavimentazione, ovvero quella di costituire uno strato isolante dal terreno per agevolare il transito.

Infine, vengono menzionati e ritenuti gravi anche i vizi derivanti dalle esalazioni moleste provenienti dal locale rifiuti, per la loro nocività alla salute, nonché i vizi attinenti alla centrale idrica e all'impianto fognario, poiché l'assenza di chiusini ha impedito l'accesso rapido per l'esecuzione di interventi di manutenzione e di disostruzione delle tubazioni.

Ciò non consente, in conclusione, l'efficienza di un impianto che, come afferma la giurisprudenza di legittimità, va reputato essenziale dal punto di vista igienico e sanitario, poiché serve allo scarico e allo smaltimento dei rifiuti biologici di un complesso abitativo (cfr. Cass. n. 3339/1990).

I lavori edili in condominio. Difformità, vizi dell'opera e difetti.

Scarica App. Milano 12 febbraio 2020 n. 492

Cerca: gravi difetti edifici nozione

Commenta la notizia, interagisci...
Annulla

    in evidenza

Dello stesso argomento