Chi compra una casa può andare incontro a sgradite sorprese, anche a distanza di molti anni dall'acquisto. Ciò non accade soltanto quando si ha a che fare con immobili datati e fatiscenti, ma anche con fabbricati relativamente nuovi.
Ecco perché l'art. 1669 del codice civile stabilisce una particolare responsabilità decennale a carico dell'appaltatore per la rovina e i difetti di cose immobili.
Questa disciplina si applica anche nel caso di unità abitativa condominiale? Si può invocare la garanzia nel caso di danni da rovina e difetti di cose immobili in condominio?
Sul punto si è recentemente espresso il Tribunale di Termini Imerese (sent. n. 1131 del 2 dicembre 2021) a proposito della controversia sorta tra acquirente e venditore, il quale era anche il costruttore dell'edificio. Approfondiamo la questione.
Controversia su vizi gravi nell'acquisto di un immobile
L'acquirente di un'unità abitativa con annesso garage adiva il tribunale per sentir dichiarare la responsabilità del venditore per via di alcuni gravi vizi dell'immobile (quale, ad esempio, la lesione di una parte della terrazza).
L'attore chiedeva al giudice che venisse dichiarata la responsabilità del convenuto ex art. 1669 cod. civ., atteso che il venditore era anche costruttore dell'intero edificio in cui l'appartamento de quo si trovava, con conseguente obbligo a risarcire in forma specifica i danni causati.
Parte convenuta si costituiva in giudizio eccependo l'inapplicabilità della responsabilità decennale dell'appaltatore per la rovina e i difetti di cose immobili ex art. 1169 cod. civ.
Secondo il convenuto, nel caso di specie si sarebbe dovuta applicare l'ordinaria garanzia annuale ex art. 1495 cod. civ. prevista per la compravendita o, al più, quella biennale sancita dall'art. 1667 cod. civ. per la difformità e vizi dell'opera eseguita dall'appaltatore, non trattandosi di difetti incidenti negativamente sugli elementi essenziali di struttura e di funzionalità dell'opera.
In ogni caso, tenuto conto del tempo trascorso dalla stipula della compravendita, ogni tipo di azione doveva ritenersi decaduta e prescritta.
La responsabilità per rovina e difetti di cose immobili
Prima di vedere qual è stata la decisione del Tribunale di Termini Imerese, vale la pena spendere qualche parola sulla responsabilità per rovina e difetti di cose immobili invocata dall'attore nella sentenza che qui ci interessa.
L'art. 1669 cod. civ. stabilisce testualmente che «Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia».
L'articolo appena menzionato prevede un tipo particolare di responsabilità dell'appaltatore in caso di rovina o difetti di immobili destinati, per loro natura, a lunga durata.
Secondo l'opinione prevalente, si tratta di una forma speciale di responsabilità extracontrattuale: la succitata disposizione, infatti, nonostante la sua collocazione nell'ambito della disciplina del contratto d'appalto, dà luogo a un'ipotesi di responsabilità extracontrattuale finalizzata a tutelare gli interessi di carattere generale, costituiti dall'interesse pubblico alla stabilità e solidità degli immobili destinati ad avere lunga durata, a salvaguardia dell'incolumità e sicurezza dei cittadini.
Sotto tale profilo la norma si pone in rapporto di specialità con quella generale di cui all'art. 2043 cod. civ., che trova applicazione solo ove non risulti applicabile quella speciale, ed attribuisce legittimazione ad agire contro l'appaltatore non solo al committente e ai suoi aventi causa (ivi compreso l'acquirente dell'immobile), ma anche a qualunque terzo che lamenti di essere stato danneggiato in conseguenza dei gravi difetti della costruzione, della sua rovina o del pericolo della rovina di essa (si veda Cass., sent. n. 1748/2005).
Il grave difetto di costruzione rilevante ai fini dell'art. 1669 cod. civ. consiste in una qualsiasi alterazione dell'opera che riguardi parti essenziali della stessa o che, pur riguardando elementi accessori o secondati che e consentono l'impiego duraturo cui è destinata (quali, ad esempio, le condutture di adduzione idrica, i rivestimenti, l'impianto di riscaldamento, la canna fumaria), incida negativamente e in modo considerevole sul godimento dell'immobile medesimo (cfr. Cass., sent. n. 11740/2003).
La rovina totale o parziale, invece, consiste nel perimento dell'opera o nella compromissione dei suoi elementi essenziali influente negativamente sulla durata e solidità dell'immobile.
Il pericolo di rovina, infine, riguarda l'insorgenza di segni che fanno ragionevolmente presumere una rovina futura.
Gravi difetti, un caso di scuola
Rovina di cose immobili in condominio: la decisione
Il Tribunale di Termini Imerese, con la sentenza n. 1131 del 2 dicembre 2021, ha rigettato la domanda attorea riconoscendo, al contempo, la correttezza di quanto eccepito dalla parte convenuta. Ma procediamo con ordine.
Innanzitutto, ponendosi nel solco tracciato dalla giurisprudenza di legittimità (tra tante, Cass., sez. II, 9 novembre 2017, n. 26574), la pronuncia in commento ha escluso che potessero trovare applicazione gli articoli 1667 e 1668 cod. civ. riguardanti la garanzia per i vizi dell'opera dell'appaltatore.
Sul punto, così testualmente la sentenza in commento: «La circostanza che il venditore sia anche il costruttore del bene compravenduto non vale ad attribuirgli le veste di appaltatore nei confronti dell'acquirente, con la conseguenza che quest'ultimo non acquista la qualità di committente nei confronti del primo.
L'acquirente non può pertanto esercitare l'azione per ottenere l'adempimento del contratto d'appalto e l'eliminazione dei difetti dell'opera a norma degli artt. 1667 e 1668 c.c., spettando tale azione, di natura contrattuale, esclusivamente al committente nel contratto d'appalto, diversamente da quella prevista dall'art. 1669 c.c. di natura extracontrattuale operante non solo a carico dell'appaltatore ed a favore del committente, ma anche a carico del costruttore ed a favore dell'acquirente».
Scartata quindi la possibilità che possa ricorrere un'ipotesi di garanzia per i difetti dell'opera dell'appaltatore, il Tribunale di Termini Imerese passa all'analisi della responsabilità ex art. 1669 cod. civ.
Rammentando l'insegnamento pacifico del giudice nomofilattico (ex plurimis, Cass., sez. II, 4 settembre 2019, ord. n. 22093), la pronuncia in commento rileva che i gravi difetti che, ai sensi dell'art. 1669 cod. civ., fanno sorgere la responsabilità extracontrattuale dell'appaltatore (anche nei confronti del terzo acquirente), consistono non soltanto in difetti tali da determinare un pericolo di crollo o da incidere sulle parti essenziali e strutturali dell'immobile, ma anche in difetti che, pur se afferenti ad elementi secondari o accessori, siano tali da incidere negativamente, pregiudicandoli in modo considerevole nel tempo, sulla funzionalità e sul godimento dell'immobile.
Ebbene, anche sulla scorta delle risultanze della Ctu espletata, il Giudice siciliano ha escluso che integrino vizi di tal genere i difetti lamentati dall'attore, i quali, dunque, non possono che essere inquadrati nell'unica fattispecie normativa rimasta, quella di cui all'art. 1495 cod. civ. riguardante la garanzia per i vizi della cosa venduta.
La garanzia per i vizi della cosa venduta
Secondo l'art. 1495 cod. civ., «Il compratore decade dal diritto alla garanzia, se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge.
La denunzia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l'esistenza del vizio o l'ha occultato.
L'azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna; ma il compratore, che sia convenuto per l'esecuzione del contratto, può sempre far valere la garanzia, purché il vizio della cosa sia stato denunziato entro otto giorni dalla scoperta e prima del decorso dell'anno dalla consegna»
Ebbene, nel caso di specie l'attore non ha fornito alcuna prova in merito al momento in cui ha scoperto i vizi, sicché deve ritenersi che sia incorsa nella decadenza prevista dall'art. 1495 cod. civ. Risulta ampiamente decorso, peraltro, il termine di prescrizione annuale che decorre dalla consegna del bene.
Prescrizione domanda per vizi della cosa venduta
Danni da rovina e difetti di cose immobili in condominio: il principio
Alla luce di ciò, il Tribunale di Termini ipio.
Alla luce di ciò, il Tribunale di Termini Imerese rigetta in toto la domanda proposta dall'attore, stabilendo il principio che può così essere riassunto:
l'originario costruttore dell'edificio, al momento della vendita di una o più unità immobiliari, non assume la veste di appaltatore nei confronti dell'acquirente; pertanto, non possono applicarsi le garanzie tipiche del contratto d'appalto, previste dagli articoli 1667 e 1668 cod. civ., restando però possibile una responsabilità extracontrattuale ex art. 1669 cod. civ., ma solo ove sussistano gravi difetti dell'opera in grado di incidere sulla funzionalità e sul godimento dell'immobile.
