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Superbonus 110%: i massimali raddoppiano se ci sono i box pertinenziali

L'esigenza di ristrutturare può estendersi anche al di fuori dell'edificio abitativo. Pensiamo al caso di un condominio comprendente un corpo a sé stante che ospita i box auto pertinenziali e che necessita di manutenzione
Ing. Cristian Angeli Ing. Cristian Angeli 

Nessun problema, quantomeno per eseguire gli interventi edilizi e antisismici.

Il Superbonus infatti, nel caso di locali pertinenziali non riscaldati esterni all'edificio (come potrebbero essere dei box appunto), è precluso solo nella sua anima energetica (ecobonus), mentre risulta pienamente ammesso in chiave antisismica (Sismabonus).

L'importante è che i locali pertinenziali alle abitazioni risultino autonomamente accatastati.

In tal caso la ristrutturazione delle pertinenze, anche in forma di demo-ricostruzione, può avvenire "senza nulla togliere" al plafond dedicato agli interventi sulle parti comuni dell'edificio principale.

Il calcolo dei massimali per Super Sismabonus nei condomini

La modalità di calcolo dei massimali di spesa negli edifici condominiali è stata chiarita dalla circolare 30/E/2020 che, al p.to 4.4.4 afferma "ai fini dell'applicazione del Superbonus, […] l'ammontare massimo di spesa agevolabile è determinato in base al numero delle unità immobiliari che compongono l'edifico oggetto di interventi, […] tenendo conto anche delle pertinenze.

In sostanza, in un edificio in condominio con 4 unità abitative e 4 pertinenze, il calcolo della spesa massima ammissibile è fatto moltiplicando per 8".

Significa che quando i locali pertinenziali (cantine, box, soffitte, magazzini, ecc.) sono collocati all'interno dell'edificio principale, e quindi condividono con esso le parti comuni (come definite dall'art. 1117CC), essi concorrono a formare il massimale di spesa disponibile per la ristrutturazione delle parti comuni.

Anche laddove si tratti di cantine molto piccole (ad esempio quelle per riporre le biciclette), se accatastate in modo autonomo, si portano dietro 96.000euro cadauna, esattamente come un appartamento.

Questo è vero, lo ripeto, solo se le pertinenze sono incluse nell'edificio e se sono autonomamente accatastate. Se invece risultassero censite insieme alle unità immobiliari poco male perché, anche qui, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che è possibile effettuare i frazionamenti immobiliari, purché prima dell'inizio dei lavori di cui al Superbonus (circolare 30/E/2020 p.to 4.4.6).

Al contrario, se le pertinenze sono collocate in un edificio autonomo rispetto a quello abitativo, allora non concorrono alla formazione del limite di spesa detraibile, ma possono essere comunque ristrutturate attingendo al plafond "intrinseco" alle singole unità immobiliari.

È un principio ormai consolidato nei documenti di prassi relativi al Superbonus, che trova conferma esplicita nell'interpello 806/2021.

L'interpello 806/2021 e la ristrutturazione dei box pertinenziali

L'interpello è riferito al caso di un condominio bifamiliare oggetto di un intervento di ristrutturazione edilizia. Il condominio comprendeva due pertinenze esterne, autonomamente accatastate, da demolire e ricostruire, per le quali viene detto che si deve fare riferimento ai limiti di spesa intrinsechi a ciascuna unità immobiliare e non a quelli relativi alle parti comuni.

Gli uni e gli altri possono essere applicati in modo disgiunto: "le spese relative ai lavori sulle parti comuni di un edificio, essendo oggetto di un'autonoma previsione agevolativa, devono essere considerate dal condòmino in modo autonomo ai fini dell'individuazione del limite di spesa detraibile.

Pertanto, nel caso in cui vengano effettuati dal medesimo contribuente, anche nello stesso edificio, sia lavori sulle parti comuni che lavori sulla propria abitazione e relative pertinenze, la detrazione spetta nei limiti di spesa previsti, applicabili disgiuntamente per ciascun intervento".

L'interpello in oggetto specifica inoltre: "Relativamente alle spese sostenute per l'intervento di demolizione e ricostruzione con riduzione della classe di rischio sismico delle due pertinenze, si precisa che l'Istante potrà fruire, nel rispetto di ogni altra condizione, del Superbonus calcolato su un distinto limite di spesa pari a 96.000 euro".

Questo concetto, preso alla lettera, significa che in un condominio composto da 4 appartamenti e 4 pertinenze collocate all'interno (es. le cantine), oltre a 4 pertinenze collocate all'esterno (es. box auto) il limite di spesa per gli interventi sulle parti comuni dell'edificio principale è pari a 384000€, mentre il limite di spesa per gli interventi sulle parti private (e relative pertinenze) è pari ad ulteriori 384000€: se i 4 box auto collocati all'esterno sono oggetto di un intervento di demolizione e ricostruzione il relativo limite di spesa può essere applicato su di essi con la percentuale del 110%.

Si tratta di un concetto desumibile in via interpretativa dall'interpello 806/2021, che meriterebbe una conferma ufficiale da parte del Fisco.

Numero di unità che compongono il condominio

Massimale di spesa per interventi su parti comuni

Massimale di spesa per interventi su parti private e relative pertinenze

4 unità abitative

96.000*4 = 384000

96.000*4 = 384000

4 pertinenze autonomamente accatastate esterne all'edificio (es. box auto)

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4 pertinenze autonomamente accatastate interne all'edificio (es. cantine)

96.000*4 = 384000

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