La legge di conversione introduce alcune importanti novità sul bonus 110%, intervenendo in particolare su tre particolari aspetti:
- il quorum deliberativo dell'assemblea condominiale per la cessione del credito fiscale;
- il problema dell'applicazione della detrazione per interventi su edifici in presenza di abusi edilizi;
- l'individuazione delle caratteristiche degli accessi autonomi per le unità immobiliari che possano accedere al bonus.
Quorum deliberativo per superbonus in condominio: novità e modalità
Per quanto riguarda il primo aspetto, viene fissato il quorum deliberativo per la richiesta di finanziamenti destinati alla realizzazione degli interventi, equiparandolo a quello necessario per la realizzazione dei lavori, già introdotto proprio dal Decreto Legge 104, il quale all'art. 63, introducendo il comma 9-bis all'art. 119 del Decreto Legge 34/2020 istitutivo del bonus 110%, che ha disposto la validità delle delibere "approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio".
Ma vi è di più: viene infatti finalmente sancita, con una modifica all'art. 66 delle disposizioni attuative del codice civile, la possibilità di convocare assemblea in videoconferenza, indicando nella convocazione la piattaforma su cui l'assemblea si terrà, oltre ovviamente a data e ora di svolgimento.
Inoltre potrà essere consentito di partecipare in videoconferenza alle assemblee, anche in assenza di espressa previsione nel regolamento condominiale, previo assenso di tutti i condomini; in questo caso il verbale viene trasmesso ai condomini con le medesime modalità della convocazione.
Decreto Agosto e maggioranze approvazione lavori superbonus
Detrazioni fiscali e abusi edilizi: chiarimenti sulla legittimità
La questione della possibilità di riconoscimento della detrazione per interventi su edifici nei quali erano presenti abusi edilizi era una delle più annose e problematiche: se un appartamento dell'edificio era stato oggetto di interventi non conformi alle disposizioni edilizie o urbanistiche, in caso di lavori su parti comuni dell'edificio, anche agli altri condomini è vietato fruire della detrazione? Proprio in tal senso interviene la legge n. 126, che introduce il comma 13-ter al famoso art. 119 del DL 34/2020, disponendo che l'asseverazione sullo stato legittimo degli immobili plurifamiliari è riferita esclusivamente alle parti comuni dell'edificio.
Diventano pertanto irrilevanti gli abusi realizzati sulle singole unità immobiliari dell'edificio: in questo modo dovrebbero fugarsi il timore dei condòmini di perdere la detrazione fiscale in caso di abusi realizzati sulle singole unità immobiliari: il legislatore in questo modo ha voluto evitare tutte le problematiche conseguenti all'esclusione dal beneficio di tutte le unità immobiliari non a norma, ponendo l'attenzione invece della regolarità nel suo complesso dell'edificio.
La norma infatti indica quale finalità quelle di "semplificare la presentazione dei titoli abitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi".
Accesso autonomo e superbonus: cosa cambia per le detrazioni
La terza questione affrontata nella legge, anch'essa molto dibattuta, è relativa ad identificare in modo univoco gli edifici con accesso autonomo, ed alla possibilità di fruire della detrazione per quegli immobili che per quanto funzionalmente indipendenti non siano dotati di un autonomo accesso alla via pubblica: l'esempio classico è quello delle ville a schiera, o dei complessi residenziali composti da edifici unifamiliari, con unico accesso alla strada pubblica principale.
Per ampliare anche a queste ipotesi la possibilità di fruire della detrazione, la legge n. 126 introduce il comma 1-bis all'articolo 119, il quale con una norma di interpretazione dispone che "per accesso autonomo dall'esterno "si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva".
È evidente come in tal modo si fornisce una possibilità di godere del bonus 110% anche in casi dubbi fino ad ora, quali quelli su indicati, i quali con la formulazione della disposizione, e l'interpretazione fornitane dall'Agenzia delle Entrate nella Circolare n. 24, sarebbero rimasti tagliati fuori.
Aumento dei massimali sismabonus: agevolazioni per ricostruzione
Inoltre vengono introdotti nuovi massimali di spesa per le zone colpite negli ultimi anni da eventi sismici.
Infatti con il comma 4-bis dell'art. 119 sono innalzati i limiti di spesa per interventi realizzati su edifici danneggiati da eventi sismici di cui all'elenco del DL 17.10.2016 n. 189: il bonus 110 in queste ipotesi viene ad applicarsi fino ad un massimo di spesa aumentato del 50% per gli interventi di ricostruzione realizzati fino al 31.12.2020.
La maggiore detrazione è fruibile per gli immobili ad uso residenziale, anche non prima casa, con esclusione degli edifici destinati ad attività produttive: con questa esclusione ci si allinea al bonus 110% che si può applicare ricordiamo solo ad unità immobiliari ad uso abitativo, esclusi casi particolari.
Viene precisato espressamente tale detrazione è alternativa all'utilizzo di contributi per la ricostruzione.
Appare però singolare, e fuori luogo, la limitazione di questa ulteriore agevolazione per interventi realizzati fino a conclusione del 2020, tenendo conto che molti interventi non sono ancora iniziati, o comunque gli interventi già in essere, cui evidentemente questa possibilità si indirizza, hanno subìto inevitabili rallentamenti a seguito del lockdown della scorsa primavera, e quindi una buona parte di interventi resterà esclusa dal beneficio, salvo proroghe di fine anno.
Per tutti gli altri casi di comuni colpiti da eventi sismici, viene precisato (con l'introduzione del comma 1-bis all'art. 119) che la detrazione opera al netto dei contributi concessi per la ricostruzione, quindi per le spese sostenute ed eccedenti il contributo stesso.
Decreto Agosto, superbonus e condominio
