In materia di condominio, le vertenze che hanno ad oggetto i locali o spazi esterni ad uso di parcheggio implicano, quale presupposto per una corretta e puntuale risoluzione, una disamina approfondita delle clausole contenute negli atti di acquisto e nel regolamento condominiale, ove esistente, nonché una indagine della loro funzione e destinazione.
In proposito, non possiamo ignorare, che, nel tempo, sempre maggiore è stata l'esigenza di delimitare i posti auto, o regolamentarne l'uso, per consentire il pari godimento a tutti gli aventi diritto in conformità al loro titolo.
Nella fattispecie portata avanti al Tribunale di Torino (sentenza n.2802 del giorno 08 maggio 2024), la querelle attiene alla domanda di scioglimento della ritenuta comunione ordinaria di una autorimessa con richiesta di divisione delle quote in proprietà di ciascun partecipante mediante l'assegnazione dei singoli posti auto.
Ebbene, nella presente ipotesi, è certamente determinante e dirimente, ai fini del decidere, l'acquisizione ed esame della richiamata documentazione e valutazione dello stato di fatto della autorimessa.
La vicenda
L'attrice, nella sua qualità di proprietaria di due quote del locale destinato al ricovero di veicoli, ha convenuto in giudizio il condominio, e tutti i condomini personalmente, sostenendo che l'autorimessa era oggetto di comunione ordinaria e, quindi, non un bene condominiale.
A tal riguardo, esponeva di aver acquistato le quote indivisibili di detta autorimessa, posta nel seminterrato del condominio, che le riconoscevano il diritto di parcheggiare ivi due auto e precisava che tali posti spazi non erano individuati.
Parimenti, la condomina precisava di aver venduto il proprio immobile facente parte del condominio unitamente ad una delle già tre quote in proprietà.
Per tali motivi, ed anche considerate le gravose spese di gestione dell'autorimessa, per la presenza di un custode, tenuto conto che le stesse erano divise in parti uguali e non in aderenza ai millesimi di proprietà, era addivenuta alla determinazione di chiedere la divisione, assumendo - appunto - la comunione ordinaria di tale bene, all'uopo domandano la delimitazione dei singoli posti auto.
Il condominio si è costituito in giudizio, unitamente ad alcuni condomini singolarmente, eccependo la carenza di legittimazione passiva con richiesta di rigetto delle domande avanzate.
Un condomino ha aderito alla domanda di scioglimento, altri sono rimasti contumaci.
Il Giudicante, letti gli atti, ha ritenuto la causa matura per la decisione sulla base dei documenti versati in atti, non ritenendo necessario accogliere le istanze istruttorie formulate (CTU).
Parti comuni del condominio
In via preliminare, appare confacente ricordare che l'art. 1117 Cod. Civ. individua le parti comuni dell'edificio che possono ritenersi di natura condominiale per la destinazione e la funzione che attendono.
Nella vicenda che ci occupa, è opportuno rappresentare che il disposto dell'art. 1117 Cod. Civ., comma I, n.2), indica quali parti comuni, le aree destinate a parcheggio ed al n.3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune.
La richiamata norma opera, dunque, una presunzione di condominialità delle parti ivi elencate.
Qualora insorga una lite sulla natura condominiale o meno di un bene, è utile precisare che detta enumerazione non è tassativa, per cui vi possono essere altre parti e/o beni comuni non espressamente individuati ex art. 1117 Cod. Civ., così come, possono esservi beni ivi elencati che, nell'ipotesi specifica, non assolvono una finalità comune per le loro stesse caratteristiche o per esclusione nel titolo di provenienza.
Pertanto, per dirimere la questione, è doveroso procedere ad esaminare le clausole convenute negli atti di provenienza e nel regolamento condominiale, oltre a valutare la funzione svolta dalla autorimessa.
Tanto premesso, per quanto attiene alla presente fattispecie, dal regolamento condominiale prodotto agli atti del giudizio, risulta che il locale autorimessa è ivi definito come "condominio a sé stante".
In particolare, nello stesso si individuano puntuali spese di gestione proprie, precisando che, comunque, i proprietari delle quote della autorimessa partecipano anche alle spese del condominio ed è amministrato dai medesimi organi.
Sul punto, il Giudicante, giustamente, ha rilevato che la qualificazione della autorimessa quale condominio a sé stante deriva dalla circostanza che i proprietari pro quota della stessa non corrispondono con i proprietari degli immobili del condominio.
In conseguenza, è di tutta evidenza che, avendo l'autorimessa oneri distinti, quali quelli relativi al custode, la loro ripartizione segue un criterio diverso da quello dei millesimi, in aderenza all'art. 1123, comma III, Cod. Civ. secondo cui «Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità».
A conforto, la Giurisprudenza ha riconosciuto che «Il condominio parziale viene ad esistere automaticamente tutte le volte in cui un bene in comunione risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento di una sola parte dell'edificio in condominio, venendo meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condòmini su quel bene» (Corte appello Firenze sez. III, 23/08/2023, n.1746).
Posto ciò, non vi può essere alcun dubbio o esitazione sul fatto che l'autorimessa costituisca un condominio "parziale" in ordine al regime delle spese ma, pur sempre, parte del condominio sulla base del richiamo espresso nel regolamento e dalla lettura di quest'ultimo in combinato disposto con l'art. 1117, comma I, n.2) e 3), Cod. Civ.
La autorimessa de qua, è certamente destinata al godimento ed uso comune, essendo a servizio, anche se non della totalità, degli appartamenti che insistono nel condominio.
Al contempo, nel regolamento è prescritto che l'uso della autorimessa è circoscritto e limitato ai proprietari e/o conduttori degli immobili ubicati nell'edificio motivo per cui la condominialità di tale locale emerge inequivocabilmente da tale pattuizione non potendo essere alienato o locato a terzi diversi dai condomini.
Sotto tale ulteriore profilo, l'indirizzo della Giurisprudenza di Legittimità è chiaro nell'affermare il principio per cui «La disciplina dell'art. 1102 c.c. trova applicazione nelle ipotesi di comproprietà del bene comune: in particolare, affinché possa operare il c.d. diritto di condominio, è necessario che sussista una relazione di accessorietà fra i beni, gli impianti o i servizi comuni e l'edificio in comunione, nonché un collegamento funzionale fra i primi e le unità immobiliari di proprietà esclusiva» (Cassazione civile sez. II, 03/02/2015, n.1898).
A conferma di quanto sopra, la stessa condomina che ha agito per la divisione ha venduto il proprio appartamento unitamente ad una quota della autorimessa e ciò avvalla la sussistenza del vincolo imposto dal regolamento sopra citato.
Ed ancora, per quanto concerne la questione inerente la ripartizione delle spese della autorimessa, non sulla base dei millesimi ma, in parti uguagli è, altrettanto, noto che il disposto dell'art. 1123, comma I, Cod. Civ. può essere derogato dal regolamento condominiale.
Sulla base della documentazione versata in atti, non vi è alcun equivoco in merito alla natura di bene condominiale della autorimessa.
Divisione delle parti comuni
Sul tema afferente alla divisione delle parti comuni, interviene l'art. 1119 Cod. Civ. rubricato "Indivisibilità", il quale recita «Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio».
La esistenza dei presupposti indicati dalla richiamata norma è, quindi, indefettibile al fine di poter procedere alla divisione.
Nella vicenda de qua, non può procedersi alla divisione perché (i) manca il consenso degli aventi diritto e (ii) il frazionamento dei posti auto all'interno della autorimessa non consentirebbe la loro attribuzione in assegnazione esclusiva a ciascun proprietario di una quota, in considerazione del fatto che l'utilizzo degli stessi è possibile solo perché il custode provvede a spostare le auto non essendoci posti corrispondenti a tutti i proprietari.
La divisione non è, per l'effetto, realizzabile e conseguibile.
Per le argomentazioni illustrate, il Tribunale ha, pertanto, rigettato la domanda, ravvisando anche la circostanza, pacifica, che la situazione in cui versa la condomina attrice appare in palese contrasto con il regolamento, avendo la medesima alienato, con la vendita del proprio appartamento, solo una quota delle tre quote della autorimessa, senza poterle, di fatto, utilizzare stante la previsione dell' uso dei posti solo a servizio degli appartamenti espressamente cristallazzata in una clausola del regolamento.
