La sentenza della quinta sezione civile del Tribunale di Roma n. 18695 del 2022 stabilisce che per le spese attinenti a cose o servizi destinate a servire i condòmini in misura diversa debba essere applicato il criterio previsto dal secondo comma dell'art. 1123 c.c. in base al quale la spesa (nel caso di specie adeguamento alla normativa antincendio dell'autorimessa) deve essere ripartita solo fra i condòmini che traggono utilità dalla stessa.
Pagamento della spesa per l'adeguamento dell'autorimessa alla normativa antincendio. Il fatto
Una società impugna una delibera condominiale che, per l'adeguamento dell'autorimessa condominiale alla normativa antincendio, emenda le percentuali di partecipazione alle spese nella percentuale del 50% a carico dei proprietari dei posti auto e per il restante 30% a carico di tutto il condominio.
La società ha dedotto l'illegittimità della delibera che comporta una violazione dei criteri legali di ripartizione delle spese previsti dall'art. 1123 del codice civile nel momento in cui pone a carico non solo dei condòmini proprietari dei box nell'autorimessa, ma anche a carico dei condomini non proprietari fra i quali figura anche la società attrice.
Il condominio convenuto, ha contestato la fondatezza della domanda chiedendone il rigetto.
Decisione sul riparto delle spese in base all'utilità per i condòmini
Il giudice monocratico della V sezione civile del Tribunale di Roma con la sentenza n. 18695 del 20 dicembre 2022 ha dichiarato illegittima la delibera impugnata dalla società offrendo spunti di riflessione in merito ai criteri di ripartizione delle spese necessarie per la conservazione delle parti comuni e per la prestazioni di servizi nell'interesse comune, puntualizzando come alcune spese devono essere ripartite in proporzione all'uso del bene comune e non indistintamente fra tutti i condòmini.
Nella valutazione dei fatti dedotti in giudizio, il primo ad assumere rilevanza assoluta è quello che attesta che la società attrice non è proprietaria di alcun garage o posto auto all'interno dell'autorimessa condominiale, da tale circostanza discende come conseguenza, nel giudizio conclusosi con la sentenza in questione, l'applicazione del criterio di ripartizione della spesa comune previsto dal secondo comma dell'art. 1123 del codice civile ossia quello che stabilisce che le spese destinate a servire in condòmini in maniera diversa sono ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne.
Il giudice monocratico del tribunale capitolino, applicando il principio previsto dal secondo comma dell'articolo 1123 c.c., si allinea ad un orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità che, con una sentenza dello scorso anno, ha già chiarito alcuni aspetti in merito alla ripartizione delle spese analizzando i due criteri previsti dal primo e secondo comma dell'articolo 1123 c.c. (Cass. n. 24166/2021)
Per quanto riguarda le spese previste dal primo comma dell'articolo 1123 c.c., la Cassazione ha precisato che tali spese "sono inquadrabili nella categoria delle obbligazioni propter rem, nelle quali il nesso immediato tra l'obbligo e la res non è modificato dalla interferenza di nessun elemento soggettivo…"
Per quanto riguarda invece il criterio previsto dal secondo comma dell'art. 1123 c.c., che fa riferimento alle spese destinate a servire i condomini in misura diversa che vanno ripartite in proporzione all'uso che ciascun condòmino può farne, la Cassazione ha precisato che "soggiunge che la partecipazione a ciascuna spesa debba essere proporzionata al godimento che ogni condomino può trarre dalla cosa comune (Cass. 12.11.97 n. 11152, Cass. 20.11.96 n. 10214).
L'obbligazione di concorrere alle spese in relazione all'uso, da intendersi in senso soggettivo ma in relazione alla destinazione del bene ai condomini in misura diversa, implica che il condomino non è tenuto a sopportare le spese relative alla cosa che in alcun modo, per ragioni strutturali o attinenti alla sua destinazione, possano arrecargli utilità".
La sentenza del Tribunale capitolino, pertanto, nel momento in cui chiarisce che la spesa per l'adeguamento dell'autorimessa condominiale alla normativa antincendio debba essere ripartita in proporzione all'uso che i soli condòmini proprietari di box auto o garage nell'autorimessa condominiale e non fra tutti i condòmini indistintamente, si riporta ad una fattispecie similare rispetto a quella oggetto del giudizio giunto all'esame del Tribunale romano, ove la Cassazione in passato ha già chiarito che "nell'ipotesi di installazione della porte tagliafuoco dell'atrio comune nel quale si aprivano le porte di alcune autorimesse in proprietà esclusiva di singoli condomini; è stato nella specie ritenuto che la riparazione delle porte tagliafuoco e l'impianto di ventilazione dei boxes andava ripartita tra i proprietari dei medesimi beni e non tra gli altri condomini che non li possedevano anche se le misure attenevano alla sicurezza dell'intero edificio (Cass. 7077/95)".
L'analisi dei precedenti, pertanto, ha permesso al giudice monocratico della quinta sezione civile del Tribunale romano di condividere l'applicazione di tale principio espresso dalla sentenza della Cassazione 24166, in ragione del quale "l'obbligo di contribuire alle spese deve essere quindi fondato sull'utilità che ad ogni singola proprietà esclusiva può derivare dalla cosa comune sicché se la cosa oggetto dell'intervento non può servire ad uno o più condomini non vi è obbligo di contribuire alle spese".
Seguendo tale percorso interpretativo, quindi, la sentenza n. 18695/2022 del Tribunale di Roma (V sez. civ.) ha chiarito che la società attrice non era proprietaria dell'autorimessa collocata nel seminterrato e che lo spazio di manovra era destinato esclusivamente all'esclusivo utilizzo dei proprietari delle autorimesse, di conseguenza la delibera impugnata dalla società attrice ha sbagliato a porre a corico di tutti i condomini la spesa per l'adeguamento alla normativa antincendio dell'autorimessa senza operare una doverosa distinzione "tra le spese che riguardavano la sicurezza dell'intero fabbricato (come ad esempio la centrale termica ed il locale dell'Operatore del settore dell'energia), ed i lavori che hanno riguardato la messa in sicurezza delle autorimesse nel loro insieme".
Dunque, alla luce di tale valutazione, la sentenza ha accertato che la società attrice, non essendo proprietaria di alcun garage o posto auto nell'autorimessa in questione, non ha tratto alcuna utilità dalla spesa per l'adeguamento alla normativa antincendio di tale bene e, pertanto, non ha alcun obbligo di partecipare alla spesa nella misura prevista dalla delibera impugnata che, di conseguenza, è stata oggetto di annullamento con conseguente condanna del condominio convenuto alla restituzione della somma indebitamente versata dalla società attrice.
Merita di essere segnalato che il tema della ripartizione delle spese per l'adeguamento della normativa antincendio è stato affrontato anche da un'altra recente pronuncia di merito Tribunale Rimini sez. I, 07/04/2022, n. 317, che distingue in modo dettagliata fra spese che incidono solo sulle singole autorimesse poste nel seminterrato (che restano a carico dei singoli condòmini dei garage) e quelli strumentali ed utili a garantire la sicurezza di tutto il condominio che invece sono a carico di tutti i condòmini.
