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Il condomino può realizzare un'autorimessa interrata nel suo giardino?

Le considerazioni del Tribunale di Cassino
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

Sono considerati parti comuni i muri perimetrali che, anche qualora non abbiano la funzione di muri portanti, delimitano comunque la superficie coperta dell'edificio, determinano la consistenza volumetrica dell'edificio unitariamente considerato (proteggendolo dagli agenti atmosferici) e ne delineano la sagoma architettonica.

Tali considerazioni peraltro non possono estendersi automaticamente a tutti i muri rientranti nel condominio.

Più specificamente affinché un muro possa considerarsi comune a tutti i condomini, con il conseguente concorso di tutti al riparto delle relative spese di manutenzione, è necessario che il muro apporti una qualche utilità per i condomini e non solo per quello di cui delimita la proprietà.

Ne consegue che un muro di recinzione e delimitazione di un giardino di proprietà esclusiva, che pur risulti inserito nella struttura del complesso immobiliare, non può di per se ritenersi incluso tra le parti comuni ai sensi dell'art 1117 c.c., atteso che tale bene, per sua natura destinato a svolgere funzione di contenimento di quel giardino, può essere compreso tra le indicate cose condominiali solo ove ne risulti obiettivamente la diversa destinazione al necessario uso comune o qualora sussista un titolo negoziale (quale il regolamento condominiale di natura contrattuale o l'atto costitutivo del condominio e quindi il primo atto di trasferimento di unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto) che consideri espressamente detto manufatto di proprietà comune, cosi convenzionalmente assimilandolo ai muri maestri ed alle facciate. Quindi, il condomino può aprire un varco nel muro che delimita il giardino privato per realizzare un'autorimessa interrata? La questione è stata affrontata dalla recente sentenza del Tribunale di Cassino del 5 maggio 2022 n. 615.

Apertura nel muro di recinzione e realizzazione di un'autorimessa nel giardino privato: la vicenda

La vicenda prendeva l'avvio quando un condomino comunicava alla collettività condominiale di voler realizzare un'autorimessa interrata nel suo giardino privato delimitato da un muro di recinzione e separato dal fabbricato condominiale da un vialetto.

Gli altri condomini si opponevano al progetto; di conseguenza il condomino citava in giudizio il condominio per sentir dichiarare il diritto a realizzare un'autorimessa privata nel terrapieno sottostante l'area scoperta di cui è proprietario.

A sostegno delle sue ragioni l'attore faceva presente che la realizzazione della predetta autorimessa sarebbe avvenuta al di sotto del giardino completamente esterno al fabbricato condominiale e non avrebbe interferito con i muri maestri del caseggiato; per realizzare l'opera il condomino avrebbe dovuto demolire una porzione del muro di recinzione che considerava non condominiale; in ogni caso secondo lo stesso condomino la realizzazione di un'autorimessa al di sotto del giardino di proprietà esclusiva, su cui non insisteva alcuna parte dell'edificio condominiale, sarebbe stato possibile anche nell'ipotesi in cui il muro di recinzione di detto giardino fosse stato condominiale ex art. 1102 c.c. (tale norma infatti consente ai singoli di trarre maggiori utilità dal bene comune, purché sia rispettata la facoltà di pari uso degli altri comproprietari e non sia mutata la destinazione del bene).

Si costituiva in giudizio il condominio convenuto, opponendosi alla realizzazione della autorimessa in questione. La causa, veniva istruita mediante produzione documentale, CTU ed ispezione dello stato dei luoghi.

Apertura nel muro di recinzione e realizzazione di un'autorimessa nel giardino privato: la decisione

Il Tribunale ha dato ragione al condomino. In primo luogo lo stesso giudice ha evidenziato che il legislatore con la legge 122/1989, art. 9, ha incentivato la realizzazione di posti auto per le costruzioni preesistenti che ne sono sprovviste, dando la possibilità di realizzare tali ambienti nel sottosuolo dei fabbricati o nel sottosuolo delle aree pertinenziali esterne al fabbricato, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti al fine di limitare la presenza di auto nelle pubbliche vie. In ogni caso la realizzazione dell'autorimessa, realizzata su una parte comune, per accessione, ai sensi dell'art. 934 c.c., sarebbe diventata di proprietà comune pro indiviso a tutti i condomini dell'immobile (salvo contrario accordo, che deve rivestire la forma scritta per la validità dell'atto).

Come ha notato il giudice, però, il suolo sottostante il giardino di proprietà dell'attore è risultato di sua esclusiva proprietà, non trovandosi in detta area fondazioni del fabbricato condominiale, né altre opere di pertinenza del condominio (passetti o chiusini).

È stato escluso anche il "potenziale pericolo per la stabilità del fabbricato" in quanto dall'ispezione dei luoghi effettuata è risultato evidente come il giardino dell'attore fosse separato dal fabbricato condominiale da un vialetto, per cui la fondazione dell'autorimessa da realizzare non avrebbe potuto avere alcuna interferenza con le fondamenta del caseggiato.

Il Tribunale ha ritenuto del tutto lecita anche l'apertura di un varco nel muro di recinzione del giardino per realizzare l'autorimessa atteso che, come detto, non è condominiale il muro che, per le sue obiettive caratteristiche strutturali, sia funzionale ad una sola parte dell'immobile la quale forma oggetto di un autonomo diritto di proprietà.

Alla luce di quanto sopra il Tribunale ha accolto la domanda e, quindi, ha dichiarato la legittimità dell'autorimessa che l'attore intende realizzare nel terrapieno sottostante il suo giardino.

Sentenza
Scarica Trib. Cassino 5 maggio 2022 n. 615

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Farronato Camillo
Farronato Camillo 18-05-2022 18:56:15

non sono cosi d'accordo, in quanto se il giardino fa parte del lotto su cui sorge l'edificio, egli ha l'uso esclusivo e non la proprietà, ed il sottossuolo e di proprietà del condominio.

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