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Sicurezza antincendio e deliberazioni assembleari
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Sicurezza antincendio e deliberazioni assembleari

Le spese di messa a norma dell'autorimessa vanno ripartite tra i soli condomini proprietari dei box

Avv. Gianfranco Di Rago  

Le spese necessarie alla messa a norma delle parti comuni in materia di sicurezza antincendio vanno ripartite tra i soli condomini proprietari delle unità immobiliari interessate.

E così, ove l'intervento riguardi esclusivamente i locali interrati destinati ad autorimessa, la spesa deve essere addossata ai soli condomini proprietari dei box, facendo applicazione del criterio legale di riparto di cui al secondo comma dell'art. 1123 c.c..

Questa la decisione contenuta nella recente sentenza n. 306 pronunciata dal Tribunale di Imperia lo scorso 6 maggio 2021.

Il caso concreto.

Nella specie l'assemblea aveva approvato il computo metrico per l'adeguamento alla normativa tecnica antincendio dell'autorimessa sita al piano interrato dell'edificio condominiale e le lavorazioni in esso contenute.

Era stato quindi deliberato di escludere dal riparto della spesa i condomini non titolari di unità immobiliari site al piano interrato, addossando la stessa ai soli proprietari dei box-auto.

La delibera era stata impugnata da una condomina, la quale aveva contestato che la stessa aveva illegittimamente modificato il criterio legale di ripartizione delle spese in difetto della necessaria unanimità del consenso di tutti i condomini.

Infatti, a suo dire, l'adeguamento dell'edificio alla normativa antincendio riguardava la struttura del fabbricato condominiale nel suo complesso e, di conseguenza, non era possibile esonerare dalla spesa relativa a dette opere i condomini che non avessero proprietà esclusive nel piano interrato.

Inoltre, sempre secondo la condomina impugnante, una parte dei lavori doveva essere eseguita su una parte di fabbricato costituente l'ex locale caldaia, nonché su una porzione della scala condominiale e dell'impianto di ascensore, ossia su beni comuni, da ciò derivando che anche i condomini che non avessero proprietà esclusive nel piano interrato dovessero comunque partecipare ai costi delle opere.

La decisione del Tribunale di Imperia: a) la nullità della delibera che violi i criteri di riparto delle spese stabilite dalla legge o dal regolamento.

Nella specie il Tribunale si è posto preliminarmente la questione se il vizio denunciato dalla condomina comportasse la nullità o l'annullabilità della deliberazione impugnata.

E questo perché il tentativo obbligatorio di mediazione di cui al D.Lgs. n. 28/2010 era stato avviato oltre il termine di decadenza di trenta giorni di cui all'articolo 1137 c.c.. Di conseguenza, nel caso in cui il vizio dedotto avesse condotto alla semplice annullabilità della delibera, il Giudice avrebbe potuto dichiarare immediatamente la decadenza dall'impugnazione e respingere la domanda senza entrare nel merito.

Al contrario, il Tribunale ha ritenuto che il vizio dedotto comportasse in astratto la nullità della delibera impugnata, in quanto la condomina aveva prospettato la violazione del proprio diritto "a concorrere alle spese in misura non superiore a quella dovuta per legge".

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A sostegno di questa valutazione è stato richiamato il precedente di legittimità di cui a Cass. civ., sez.II, 9 Marzo 2021, n. 6128, per il quale "in via di principio sono da considerare nulle per impossibilità dell'oggetto (…) tutte le deliberazioni dell'assemblea adottate in violazione dei criteri normativi o regolamentari di ripartizione delle spese, e dunque in eccesso rispetto alle attribuzioni dell'organo collegiale, seppure limitate alla suddivisione di un determinato affare o di una specifica gestione, non potendo la maggioranza dei partecipanti incidere sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata per legge o per contratto, ed occorrendo, piuttosto, a tal fine, un accordo unanime, espressione dell'autonomia negoziale".

Sul punto può però evidenziarsi come le Sezioni Unite della Suprema Corte, con la nota sentenza n. 4806/2005, con principio di diritto ribadito proprio in questi giorni dalle medesime Sezioni Unite nella sentenza n. 9839 del 14 Aprile 2021, abbiano al contrario ritenuto che he le delibere in materia di ripartizione delle spese condominiali sono da qualificarsi nulle per impossibilità giuridica dell'oggetto ove l'assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, abbia modificato i criteri di ripartizione delle spese, stabiliti dalla legge o dal regolamento, con validità - oltre che per il caso oggetto della delibera - anche per il futuro.

Al di fuori di questo caso, ove quindi i suddetti criteri vengano violati o disattesi nel singolo caso, delibere siffatte sono da ritenersi semplicemente annullabili.

La decisione del Tribunale di Imperia: b) le spese di messa a norma dell'autorimessa vanno ripartite con il criterio di cui al secondo comma dell'art. 1123 c.c..

Nella specie il Tribunale ha comunque escluso che la delibera impugnata fosse in concreto viziata da nullità per un motivo diverso, che merita di essere approfondito.

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E' pacifico in giurisprudenza che l'obbligo del condomino di contribuire nella gestione dei beni e dei servizi comuni - ex art. 1123, comma 1, c.c. - in proporzione della rispettiva quota millesimale, ha origine nella comproprietà delle parti comuni dell'edificio e sull'utilizzo potenziale che ciascun condomino può farne, con la conseguenza che il criterio di riparto applicabile è basato sul valore della proprietà di ognuno di essi.

Per contro, il criterio dell'uso differenziato di cui al comma 2 della medesima disposizione - il quale prevede che se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono espressamente ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne - è correlato al godimento potenziale che il condomino può ricavare dalla cosa comune, ma sulla base all'oggettiva destinazione impressa alla stessa.

Per tale motivo il Tribunale di Imperia, pur seguendo l'interpretazione di cui si è parlato al precedente punto a), ha ritenuto che nella specie non vi fosse un vizio di nullità, perché l'assemblea non aveva esulato dalle proprie attribuzioni e modificato i criteri legali - ex art. 1123, comma 1, c.c. - di riparto delle spese di adeguamento antincendio dell'autorimessa, facendone anzi corretta applicazione, con riferimento alla diversa ipotesi di cui al comma 2 della medesima disposizione.

Infatti lo scopo dei lavori in questione era quello di consentire ai condomini titolari di box di poter fruire dell'autorimessa interrata, mentre solo indirettamente veniva perseguita la conservazione delle strutture comuni contro i rischi di incendio.

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Per questo motivo, secondo il Giudice, nella specie occorreva fare applicazione del criterio di riparto di cui al comma 2 dell'art. 1123 c.c., con conseguente legittimità dell'omessa partecipazione alla spesa dei condomini dei piani superiori al seminterrato, che non usavano i locali fonte di pericolo.

Del resto la struttura dell'interrato non prevedeva aree di parcheggio comuni e, secondo il regolamento condominiale, la rampa di accesso al piano interrato era a uso esclusivo dei condomini proprietari di immobili al piano interrato.

Di nessun rilievo era poi la circostanza addotta dalla condomina impugnante che le predette opere, oltre a esplicare una funzione di prevenzione e di sicurezza a favore dei proprietari dei box, servivano indirettamente anche tutti gli altri condomini, in quanto rappresentavano un ostacolo alla diffusione degli incendi.

Inoltre, sempre secondo il Giudice, sia le porte taglia fuoco, che nella specie separavano l'autorimessa dall'ex locale caldaia, sia il rivestimento con pannelli silicati sulle pareti dell'autorimessa che la dividevano dalle scale e dal fine corsa ascensore, rispondevano alla necessità di isolare l'autorimessa interrata dalla restante porzione di piano, nell'interesse di quanti la utilizzavano come autorimessa, con la conseguenza che le spese di messa in sicurezza riguardavano quest'ultima e non anche le altre parte comuni.

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Sentenza
Scarica Trib. Imperia 6 maggio 2021 n. 306

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