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Giardino privato e conduttura fognaria interrata: un difficile rapporto

Il problema della ripetuta tracimazione del pozzetto d'ispezione
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

Ogni colonna di scarico condominiale defluisce in un pozzetto di raccolta che a sua volta si va a collegare con gli altri pozzetti creando così la rete fognaria, da cui tutti gli scarichi si immettono in un unico pozzetto di raccolta dal quale, poi, il liquame defluisce nella fognatu­ra comunale.

La pulizia dei pozzetti di raccolta e del pozzetto generale deve essere eseguita sistematicamente per evitare che accumuli di sostanze semisolide possano impedire il rapido deflusso dei liquami.

In ambito condominiale, però, può accadere che si verifichi la tracimazione del pozzetto d'ispezione fognaria della condotta condominiale, che attraversa il giardino di proprietà di un singolo condomino.

Quest'ultimo spesso, esasperato dalla fuoriuscita del liquame, cita in giudizio i proprietari di unità immobiliari i cui impianti risultano confluire nella condotta che attraversava il giardino di sua proprietà, pretendendo la rimozione delle tubazioni ed il risarcimento dei danni subiti.

È quanto accaduto nel caso recentemente esaminato dalla Corte di Appello di Cagliari, poi sfociato nella sentenza n. 438 del 29 dicembre 2021.

Pozzetti d'ispezione fognaria nel giardino privato e servitù di scarico fognario

Un condomino, dopo i ripetuti fenomeni di tracimazione del pozzetto d'ispezione, si rendeva conto che nel suo giardino si trovava una conduttura fognaria interrata al servizio di diversi proprietari delle abitazioni soprastanti; di conseguenza citava davanti al Tribunale i condomini utenti della tubazione per accertare l'inesistenza di una servitù di scarico fognario, della quale non si faceva alcuna menzione nell'atto di acquisto, con condanna dei convenuti a rimuovere ogni installazione (tubature e pozzetto d'ispezione) e al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali subiti.

In precedenza il proprietario del giardino aveva richiesto un accertamento tecnico preventivo da cui era emerso che gli episodi di tracimazione del pozzetto d'ispezione e allagamento del giardino erano dovuti alla cattiva realizzazione degli impianti da parte dell'impresa costruttrice.

Per quanto sopra i convenuti condomini, utenti della conduttura fognaria, si ritenevano privi di ogni responsabilità e chiamavano in garanzia il costruttore. Quest'ultimo, però, sosteneva che il cattivo funzionamento del tratto di condotta fognaria interrata nel giardino dell'attore era causata dalla cattiva gestione della condotta pubblica nella quale confluiva la tubazione condominiale.

Il Tribunale condannava il costruttore - responsabile ai sensi dell'art. 1669 c.c. per i gravi difetti della conduttura fognaria - al risarcimento dei danni subiti dall'attore in conseguenza dei ripetuti allagamenti.

L'impresa costruttrice si rivolgeva alla Corte di Appello facendo presente che l'attore non aveva agito per i vizi della conduttura condominiale; il proprietario del giardino continuava a domandare l'accertamento dell'inesistenza del diritto di scarico sul suo fondo ed il risarcimento dei danni.

Danni da rigurgito della fognatura condominiale

Servitù di scarico fognario per destinazione del padre di famiglia

La moderna tecnica costruttiva tende a occultare i fili, i tubi e i pluviali, non solo ai fini della sicurezza, ma, inoltre, allo scopo estetico di garantire il decoro complessivo dell'edificio. Si creano, in questo modo, servitù a carico di tutti i condomini finalizzate al miglior godimento delle proprietà esclusive.

Ne consegue che l'acquirente di un'unità immobiliare, sita in un condominio, non può ignorare che esistano queste servitù (anche di scarico fognario) realizzate dal costruttore quando era unico proprietario.

In tal caso - come precisano i giudici di appello - si può parlare di servitù nate per destinazione del padre di famiglia, cioè quando il fabbricato, prima della vendita delle singole proprietà individuali, apparteneva interamente al costruttore (il c.d. padre di famiglia).

Scarico fognario e servitù apparente

Le servitù in ambito condominiale possono nascere per destinazione del padre di famiglia (cioè per volontà del costruttore) solo se apparenti, cioè se sono accompagnate da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio.

A tale proposito i giudici di secondo grado hanno notato che l'esistenza dei pozzetti d'ispezione dell'impianto fognario, presenti nel giardino del condomino, rendeva "apparente" la servitù al proprietario del giardino sin dal momento dell'acquisto dell'appartamento.

Del resto la Cassazione ha già precisato che la visibilità della servitù deve essere verificata caso per caso nella specificità, tra gli altri elementi, della realtà dei luoghi e degli usi perpetrati nel tempo. Non necessita, pertanto, una conoscenza effettiva e soggettiva dell'esistenza delle opere relative alla servitù, essendo sufficiente una presunzione che il proprietario possa conoscerla.

Non rileva, quindi, che l'opera sia a vista, né che il condomino proprietario del fondo "asservito" abbia, in concreto, conoscenza dell'esistenza dell'opera (Cass. civ., sez. II, 8/06/2017, n. 14292).

Non sempre la rottura di una condotta fognaria comporta la responsabilità del condominio

Scarico fognario difettoso e risarcimento danni

Per i danni patrimoniali e non patrimoniali derivanti dalla fognatura condominiale difettosa (che causava la ripetuta tracimazione dei pozzetti) erano stati chiamati in causa i condomini utenti e custodi delle tubazioni che, però, avevano chiamato in garanzia il costruttore.

In tal caso, si verifica l'estensione automatica della domanda di risarcimento anche al terzo chiamato in garanzia (il costruttore) e il giudice può direttamente emettere nei suoi confronti una pronuncia di condanna, anche se l'attore non ne abbia fatto richiesta.

Il Tribunale, quindi, ha condannato al risarcimento il vero responsabile, cioè il costruttore colpevole di aver realizzato condutture fognarie con gravi vizi. Del resto, la responsabilità dei custodi (i condomini utenti della fognatura che arrivava al giardino), ai sensi dell'art. 2051 c.c.., è stata esclusa dall'accertamento positivo che il danno è stato causato esclusivamente dal fatto del terzo, cioè dal costruttore. La decisione del Tribunale è stata condivisa dai giudici di secondo grado.

Riparazione urgente della fognatura e rimborso

Sentenza
Scarica App. Cagliari 29 dicembre 2021 n.438

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