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Responsabilità precontruattuale e servitù condominiale: un caso particolare

Il problema della responsabilità in relazione alla scoperta di due pozzetti presenti nel giardino di pertinenza dell'immobile compravenduto
Avv. Luca Palmerini Avv. Luca Palmerini 

Non è invocabile la responsabilità precontrattuale derivante della violazione della regola di condotta di cui all'art. 1137 c.c. per omessa informazione, in sede di trattative, stante la successiva scoperta di una servitù condominiale caratterizzata da due pozzetti presenti nel giardino di pertinenza dell'immobile compravenduto, quando le parti contraenti abbiano già sottoscritto il contratto definitivo di compravendita.

Questo è, sostanzialmente, il principio stabilito dalla recente sentenza n. 2218 pubblicata il 27.09.2021 dal Tribunale di Bologna.

Responsabilità precontruattuale e servitù condominiale: la vicenda

La sentenza in esame trae origine dall'atto di citazione con il quale gli attori Tizio e Caio convenivano in giudizio i convenuti Mevio e Sempronio per violazione dell'art. 1337 c.c., chiedendo al Tribunale di Bologna di condannare questi ultimi al risarcimento dei danni ritenuti di giustizia, oltre interessi e rivalutazione monetaria.

In particolare, gli attori deducevano di aver acquistato nel Dicembre 2016, al prezzo di € 138.000,00, un immobile sito nella provincia di Bologna, costituito da un appartamento al piano terra e primo con seguenti relative pertinenze: una cantina al piano interrato, un posto auto scoperto e giardino pertinenziale in proprietà esclusiva.

Gli attori sostenevano di essersi accorti - solo al momento della immissione in possesso dell'immobile acquistato - che nel relativo giardino di proprietà esclusiva erano presenti due pozzetti a valere quale servitù condominiale gravante sulla proprietà attorea (dovendo i pozzetti essere periodicamente ispezionati), della quale non era stata fatta alcuna menzione nell'atto di compravendita e della cui esistenza gli attori non erano stati informati durante le trattative.

Secondo la tesi attorea, detta circostanza avrebbe inciso fortemente sulla fruibilità dell'immobile in questione, sulla sua agibilità e, pertanto, sul suo stesso valore.

I compratori deducevano, altresì, che dopo la consegna dell'immobile in questione si era verificato un consistente allagamento nel locale interrato adibito a cantina, ove era presente una pompa sommersa che doveva funzionare costantemente, avendo la funzione di prevenire allagamenti dell'interrato.

Gli attori si doglievano del fatto che detto locale interrato fosse completamente inservibile e che la stessa vivibilità dell'intero immobile fosse compromessa a causa delle alluvioni e dei cattivi odori di umidità che provenivano dal suddetto locale.

Avendo omesso di informare gli acquirenti delle problematiche sopra illustrate, in palese violazione del principio di buona fede durante le trattative e nella formazione del contratto ai sensi dell'articolo 1337 c.c., gli attori ritenevano di aver diritto al risarcimento dei danni, da valutarsi mediante idonea consulenza tecnica d'ufficio.

Si costituivano ritualmente i convenuti eccependo la decadenza degli attori dall'azione di garanzia, per non avere essi effettuato la denuncia entro otto giorni dalla scoperta, atteso che l'immobile compravenduto veniva consegnato il 22.12.2016 - mentre la prima raccomandata degli attori risaliva al 6.03.2017 - e questi ultimi avessero avuto contezza dei dedotti vizi sin dal Dicembre 2016.

In sostanza, i convenuti deducevano che l'azione proposta ex art. 1337 c.c. mirava ad eludere il breve termine decadenziale di otto giorni per la relativa denuncia dei vizi.

I convenuti-venditori asserivano, inoltre, che i due pozzetti oggetto di doglianza erano perfettamente visibili e che la pompa idraulica si trovava all'interno del vano tecnico, anch'esso perfettamente visibile e persino ispezionato dagli attori.

Secondo i convenuti, infatti, gli attori avrebbero ispezionato l'immobile più volte prima dell'acquisto, pozzetti e cantina compresa, anche alla presenza dell'agente immobiliare che aveva svolto attività di mediazione, il quale illustrava la presenza e la funzione della pompa in cantina, perfettamente funzionante e realizzata dai venditori per evitare che si verificassero allagamenti dai tombini dovuti all'innalzamento delle falde acquifere in ipotesi di eccezionali eventi atmosferici.

I convenuti, pertanto, richiamando il disposto di cui all'art. 1489 c.c., eccepivano la decadenza della domanda attorea, in quanto sarebbe sussistita, nel caso di specie, la preclusione dell'azione di garanzia da parte dell'acquirente che conosceva perfettamente i vizi della cosa.

A differenza di quanto asserito dagli attori, i convenuti sostenevano anche che la pompa idraulica non fosse costantemente azionata, ma si attivava in automatico per il caso in cui si verificassero eventi eccezionali, e che - come risulterebbe dal contratto definitivo redatto dal Notaio rogante - gli acquirenti fossero stati edotti sia della sussistenza di servitù attive e passive che dell'esistenza di un Condominio del quale avevano accettato il regolamento.

I convenuti deducevano, infine, che nel caso di specie si aveva a che fare con un debito di valuta, rispetto al quale non spettavano né interessi, né rivalutazione monetraria?

I convenuti concludevano chiedendo, quindi, al Tribunale di Bologna che la domanda attorea fosse dichiarata inammissibile o, comunque, rigettata in quanto infondata e non provata; in subordine, chiedevano che la pretesa risarcitoria fosse ridotta nella misura ritenuta di giustizia, comunque senza interessi e rivalutazione, in quanto si sarebbe tratta to di un debito di valuta rispetto al quale non spettavano interessi e rivalutazione.

Trattative, comportamenti contrari a buona fede e risarcimento del danno, le sentenze in materia

Le norme di riferimento

Art. 1337 c.c.

Trattative e responsabilità precontrattuale.

"Le parti, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, devono comportarsi secondo buona fede".

Art. 1489 c.c.

Cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi.

"Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti realiv(1027) o personali (1599) non apparenti (1061) che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'art. 1480.
Si osservano inoltre, in quanto applicabili, le disposizioni degli articoli 1481
. 1485. 1486. 1487. 1488".

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Le motivazioni del tribunale di bologna espresse nella sentenza n. 2218 del 27.09.2021

Il Tribunale bolognese, mediante la riportata sentenza, ha ritenuto infondata la domanda attorea sui presupposti che andiamo or ora ad esaminare.

Orbene, relativamente al profilo della responsabilità precontrattuale, richiamando la giurisprudenza di legittimità (secondo cui solo nello stadio precontrattuale è invocabile il principio di correttezza e buona fede di cui all'art. 1137 c.c.), il Tribunale di Bologna ha osservava che nel caso di specie, avendosi a che fare con un contratto definitivo, era da escludersi l'invocabilità della responsabilità extracontrattuale ex art. 1137 c.c. per dedotti comportamenti omissivi durante le trattative.

Secondo il Giudice di prime cure, infatti, solo nello stadio precontrattuale è invocabile il principio di correttezza e buona fede, comportante il dovere della parte di fornire alla controparte, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, ogni dato, conosciuto e/o conoscibile con l'ordinaria diligenza, che sia rilevante ai fini della stipulazione del contratto medesimo.

Nel caso di specie, inoltre, non poteva nemmeno invocarsi la categoria del "vizio" o "difetto", atteso che gli attori non avevano prodotto alcuna prova riguardo a presunti difetti di funzionamento dei pozzetti in questione.

Per quanto concerne, invece, la doglianza degli attori riguardo la presenza dei pozzetti (che a loro detta sarebbe stata appurata solamente dopo l'immissione in possesso dell'immobile acquistato) che costituirebbero asservimento del fondo attoreo alle parti condominiali del complesso, il Tribunale bolognese ha, giustamente, qualificato detta domanda ex art. 1489 c.c., ossia quale richiesta di riduzione del prezzo mirante alla corresponsione di una somma di denaro a compensazione della presenza del dedotto "peso" che, secondo gli attori medesimi, diminuirebbe sensibilmente il valore del bene immobile compravenduto.

Anche detta domanda attorea è stata ritenuta infondata in quanto già dalla disamina delle fotografie allegate alla c.t.u., è risultato evidente che i pozzetti in questione erano pienamente visibili alla luce del sole.

Il Giudice ha, inoltre, osservato che gli attori, prima di acquistare l'immobile de quo, si erano certamente recati sul posto per l'effettuazione dei sopralluoghi alla presenza dei venditori e dell'agente immobiliare e, di conseguenza, essi avrebbero potuto interagire con detti soggetti per richiedere precise e dettagliate spiegazioni.

È stato, inoltre, rilevato che anche a voler ipotizzare l'esistenza di un onere a carico dei compratori, detto onere risulterebbe "apparente" e, pertanto, non meritevole di tutela da parte degli attori.

Dalla disamina dell'atto definitivo di compravendita è emerso che gli attori-acquirenti erano stati resi pienamente edotti che stavano entrando a far parte di un edificio condominiale e, di conseguenza, dovevano metter in debito conto che le tubature di vario genere possa servizio dell'uno dell'altro appartamento esclusivo potessero intersecarsi variamente sì da creare reciproca utilità fra i condomini.

Sulla base di tutte le illustrate ragioni, il Tribunale di Bologna ha rigettato le domande attoree e, di conseguenza, ha condannato gli attori al pagamento, in favore di parte convenuta, delle spese legali, nonché delle spese di c.t.u. ed anche di quelle per la consulenza tecnica di parte anticipate dagli attori medesimi.

Sentenza
Scarica TRIBUNALE DI BOLOGNA n. 2218 del 27/09/2021

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