Di regola, anche se si tratta di effettuare una riparazione, il condòmino non è autorizzato ad intervenire sui beni comuni. Si tratta, infatti, di un'attività la cui cura e responsabilità è affidata, esclusivamente, alla volontà della maggioranza dei proprietari, in ciò coadiuvati dall'amministratore.
Tuttavia, non è infrequente che un bene condominiale necessiti di una manutenzione urgente e che l'assemblea e il suo rappresentante legale siano inerti rispetto a questa circostanza. In un caso come questo caso, se un singolo volesse intervenire, perché, ad esempio, si tratta di una situazione da cui potrebbe scaturire un danno a sé o a terzi, potrebbe farlo?
Ha risposto sull'argomento una recente sentenza del Tribunale di Cosenza. Infatti, con la decisione n. 1999 del 18 ottobre 2021, l'ufficio calabrese si è espresso sulla richiesta di rimborso delle spese di riparazione di un bene comune, affrontate da un condòmino senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea o dell'amministratore.
Prima, però, di entrare nel merito giuridico della vicenda, vediamo insieme cosa è accaduto, in un fabbricato cosentino, riguardo ad una vecchia condotta fognaria.
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Riparazione urgente condotta fognaria e rimborso: il caso concreto
In un edificio del capoluogo calabrese, un condòmino aveva provveduto alla riparazione spontanea di una condotta fognaria del fabbricato che, a detta del medesimo, aveva determinato danni a carico del vano sottostante il proprio magazzino. In particolare, si trattava di un intervento che era stato preceduto da una DIA, con tanto di accertamento della situazione di fatto da parte di un tecnico.
Per le predette ragioni era invocato il Tribunale di Cosenza allo scopo di ottenere il rimborso delle spese urgenti di riparazione della predetta tubatura oltre al ristoro di tutti i danni patiti.
Nel costituirsi, il convenuto condominio contestava in toto le argomentazioni di parte avversa, negando che la spesa fosse così urgente da meritare un intervento del singolo, senza alcuna preventiva autorizzazione, e contestando i danni subiti dall'attore.
Il procedimento in questione, come è regola in questi casi, era affidato alla valutazione di una consulente tecnico d'ufficio (CTU). A questo esperto era, dunque, assegnato il compito di accertare dove stava la verità dei fatti.
Nello specifico, il perito constatava che non vi erano tracce di copiose perdite provenienti dalla condotta incriminata. Tuttavia, conveniva che per le condizioni in cui versava, il bene in esame necessitava, comunque, di una riparazione urgente, in quanto, con buona probabilità, sarebbe stato oggetto di sversamenti nel breve periodo.
Per questa ragione, il Tribunale di Cosenza riconosceva all'attore il rimborso delle spese affrontate, senza la preventiva autorizzazione del consesso del fabbricato. Erano, invece, negati i danni richiesti, poiché sprovvisti di prova. Le spese del procedimento venivano, infine, compensate.
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Rimborso spese urgenti in condominio: la legge
Per il codice civile, il singolo condòmino non può provvedere ad alcun intervento di manutenzione sul bene comune senza il consenso preventivo dell'assemblea o dell'amministratore. Se dovesse farlo, non avrebbe diritto ad alcun rimborso delle spese affrontate.
Questa regola, però, incontra un'eccezione nel caso in cui si tratta di una riparazione o di un'opera urgente «Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente (art. 1134 co. civ.)».
Il tenore della norma citata è abbastanza chiaro. La citata disposizione, però, è carente nella definizione di spesa urgente. Ovviamente ci ha pensato la giurisprudenza a chiarire questo aspetto. Sono stati, infatti, precisati i presupposti in presenza dei quali un condominio è tenuto a restituire al singolo proprietario i costi da questi affrontati per la riparazione di un bene comune.
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Rimborso riparazione urgente condotta fognaria: i presupposti
Per la giurisprudenza della Cassazione, l'intervento di manutenzione su un bene comune operato dal singolo, senza autorizzazione dell'assemblea, merita il rimborso soltanto se questi dimostra di aver evitato un probabile danno a sé o a terzi a seguito della propria condotta.
Se così fosse, il singolo avrebbe provveduto alla riparazione e/o alla sostituzione poiché non c'era il tempo di avvertire il condominio o di attendere il suo beneplacito.
«Il condomino che, in mancanza di autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, abbia anticipato le spese di conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso purché ne dimostri, ex art. 1134 c.c., l'urgenza, ossia che le opere, per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, dovevano essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini (Cass. n. 18759/2016; n. 9280/2018)».
Nel caso esaminato dal Tribunale di Cosenza, l'urgenza è stata ravvisata a seguito della CTU e delle risultanze della medesima, secondo le quali la condotta fognaria andava riparata urgentemente, poiché lo stato in cui si trovava non consentiva di attendere ulteriormente ed era necessario scongiurare la probabile perdita di liquami.
Tali elementi di fatto hanno condotto l'ufficio calabrese a riconoscere «il diritto dell'attore al rimborso dei costi per i lavori di sostituzione della condotta fognaria dallo stesso effettuati (Cass 5570/2021)».
