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Autorimessa in condominio e abuso lesivo del decoro dell'edificio

Le prescrizioni di legge riguardo all'autorimessa in Condominio e l'interesse dei condomini alla tutela del decoro architettonico
Avv. Silvio Zicconi Avv. Silvio Zicconi 

La Sezione Terza del TAR Toscana, con la sentenza n. 334/2022, pubblicata il 16 marzo scorso, valutando la legittimità del permesso rilasciato per la costruzione di una nuova autorimessa in luogo di quella preesistente abusiva, pone l'accento non solo sulle prescrizioni di legge per la corretta esecuzione della stessa all'interno di un edificio condominiale e sulla necessità che il permesso non si traduca in una inammissibile "sanatoria mascherata" dell'abuso, ma altresì sull'interesse di ogni condomino a far valere l'abuso per la salvaguardia del decoro dell'edificio condominiale.

Autorimessa in condominio e abuso lesivo del decoro dell'edificio: il caso

La vicenda ha origine dall'impugnazione del permesso rilasciato da un comune toscano ad un condomino per la realizzazione di una autorimessa in luogo di quella esistente nel medesimo edificio, rivelatasi abusiva a seguito di accertamento da parte dell'ente.

Il ricorso veniva presentato da alcuni proprietari di unità immobiliari ubicate all'interno del medesimo edificio condominiale.

Le ragioni dei condomini ricorrenti

  1. Secondo i ricorrenti, il permesso ottenuto dal condomino proprietario dell'autorimessa sarebbe stato illegittimo, in quanto il proprietario avrebbe omesso di rimuovere preventivamente il manufatto abusivo; non vi sarebbe stato quindi il necessario preliminare ripristino dello stato dei luoghi che, stando ai progetti, sarebbe dovuto essere rappresentato da un terrapieno naturale di proprietà esclusiva.

Nel caso di specie invece, il proprietario si sarebbe limitato a chiudere l'autorimessa abusiva con una tamponatura - e per il solo tempo strettamente necessario all'ottenimento delle autorizzazioni - per poi riaprire l'accesso alla medesima.

La nuova opera avrebbe dato luogo di fatto ad una sanatoria inammissibile ai sensi dell'art.167 comma 4 del D.Lgs. n.42/2004, avendo l'intervento generato un nuovo volume in area sottoposta a vincolo paesaggistico.

2) Il permesso sarebbe stato poi privo dei presupposti di cui all'art. 9 L. n.122/1989, secondo cui i proprietari di immobili possono realizzare parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi nel sottosuolo degli immobili di loro proprietà o nei locali siti al piano terreno dei fabbricati.

Nel caso di specie invece, l'autorimessa non sarebbe stata collocata nel sottosuolo né all'interno di locali posti al piano terra dell'edificio condominiale, bensì, nello spazio di sedime posto al piano di campagna dell'edificio condominiale, in aderenza allo stabile condominiale tra il muro perimetrale di quest'ultimo ed il muro di contenimento dell'edificio condominiale limitrofo.

Decoro architettonico, le sentenze in materia

Le difese degli enti e del proprietario dell'autorimessa

Il Comune si è difeso asserendo di avere svolto un'istruttoria completa, da cui sarebbe emerso che la chiusura dell'autorimessa abusiva avrebbe costituito muro di contenimento del terrapieno naturale.

La nuova costruzione poi sarebbe stata in linea con il dettato normativo in quanto posta al di sotto dell'originario piano di campagna e al pianto terra dell'edificio condominiale.

La Sopraintendenza, a sua volta, ha eccepito che l'istanza ricevuta aveva ad oggetto la realizzazione di un nuovo manufatto e non la sanatoria di un bene preesistente abusivo e che l'opera autorizzata appariva compatibile sotto il profilo paesaggistico.

Quindi il proprietario, non contestando la ricostruzione dei fatti, ha sollevato alcune eccezioni di rito e ribadito che l'intervento sull'autorimessa abusiva avrebbe ripristinato lo stato legittimo dei luoghi, con conseguente legittimità del permesso successivamente ottenuto.

Autorimessa in condominio e abuso lesivo del decoro dell'edificio: la decisione

Il tribunale amministrativo ha rigettato preliminarmente le eccezioni di inammissibilità sollevate dal proprietario, ritenendo i condomini ricorrenti legittimati a proporre il ricorso e titolari di un interesse concreto e attuale.

Infatti gli stessi, in quanto proprietari di unità immobiliari all'interno del medesimo edificio condominiale, avrebbero uno stabile collegamento con l'area in cui si trova il bene oggetto del titolo in contestazione, ragion per cui vi sarebbe quello che secondo il Consiglio di Stato costituisce il presupposto fondante della legittimazione ad agire (Cons. St., Ad. Plen. n.22/9.12.2021).

Rileva poi il giudice come gli stessi subirebbero un reale pregiudizio dal permesso edilizio, in quanto la presenza dell'autorimessa incide, riducendolo, sullo spazio comune liberamente utilizzabile dagli altri condomini.

Oltre a questo però, gli stessi, proprio in quanto condomini, avrebbero anche un ulteriore interesse concreto ed attuale in quanto patirebbero uno specifico pregiudizio dall'intervento autorizzato, posto che l'autorimessa, realizzata in aderenza allo stabile condominiale, darebbe luogo ad un corpo aggiuntivo asimmetrico rispetto al profilo del palazzo; questo costituirebbe un elemento architettonicamente dissonante rispetto alle caratteristiche complessive dello stabile.

I condomini quindi sarebbero titolari di un interesse concreto ed attuale alla salvaguardia delle caratteristiche estetiche e del decoro architettonico dell'edificio condominiale.

L'asserto del TAR appare in linea con la previsione dell'art.1120 del Codice Civile che vieta, a pena di nullità, qualsiasi delibera assembleare che alteri il decoro dell'edificio.

Tale divieto, la cui conseguenza diretta è rappresentata dal diritto del singolo condomino di impugnare la delibera entro 10 anni e non nel termine di 30 gg. altrimenti previsto per l'annullamento, evidenzia come l'interesse del singolo condomino alla salvaguardia del decoro dell'edificio condominiale sia riconosciuto e tutelato dall'ordinamento, sia in sede civile che amministrativa.

Nel merito della vicenda poi, il giudice, osservando come l'autorimessa realizzata abusivamente fosse stata semplicemente tamponata mediante l'apposizione di una parete di mattoni intonacata, senza demolizione alcuna delle opere di muratura e copertura calpestabile abusive e senza riempimento del volume preesistente (che solo avrebbe consentito di realizzare l'effettivo ripristino dello stato dei luoghi, caratterizzato da un terrapieno naturale privo di opere murarie), rileva come nel caso di specie il volume originario sarebbe stato conservato nella sua struttura essenziale, seppur reso inaccessibile mediante una parete in mattoni facilmente amovibile e mascherato visivamente, rimanendo però sostanzialmente integro.

Il permesso rilasciato quindi dal Comune per quella che sarebbe dovuta essere una nuova opera, ove non annullato, avrebbe dato luogo ad una sanatoria inammissibile, in quanto ottenuta senza il rispetto dello speciale iter procedimentale e dei presupposti di legge per la regolarizzazione postuma degli illeciti edilizi.

Sempre secondo il TAR, l'autorizzazione paesaggistica comunale ed il parere della Sovrintendenza sarebbero anch'essi illegittimi in ragione del divieto di sanatoria per gli interventi realizzati nelle aree sottoposte a vincolo paesaggistico che abbiano generato un nuovo volume; questo ai sensi dell'art.167/4 D.Lgs. n. 42/2004.

Da ultimo l'autorimessa autorizzata dal permesso impugnato non avrebbe neanche le caratteristiche strutturali prescritte dall'art. 9 comma 1 L. n. 122/1989, non essendo collocata nel sottosuolo né all'interno di locali posti al piano terra dell'edificio condominiale (come invece prescritto dalla norma citata), bensì realizzata nello spazio di sedime, posto al piano di campagna dell'edificio condominiale, insistente tra il muro perimetrale di quest'ultimo e il muro di contenimento del condominio limitrofo.

Per queste ragioni il permesso per la nuova opera rilasciato al proprietario dell'autorimessa abusiva non sarebbe stato legittimo ed il ricorso dei condomini è stato accolto.

Decoro architettonico: quando l'opera è modesta e non visibile

Scarica Tar Toscana 16 marzo 2022 n. 334

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