Il Tribunale di Palermo, con la sentenza n. 1661 del 18 marzo 2024, ha ribadito l'importante principio secondo cui è annullabile la delibera che applica le nuove tabelle anche al passato, cioè a spese precedenti la variazione, quand'anche quest'ultima fosse stabilita dall'autorità giudiziaria. Insomma: la modifica delle tabelle millesimali non è retroattiva. Approfondiamo la questione.
Irretroattività tabelle millesimali: fatto e decisione
Un condomino impugnava due deliberazioni differenti: con una, l'assemblea aveva deciso la rielaborazione di tutti gli oneri condominiali - ordinari e straordinari - maturati prima della revisione delle tabelle millesimali disposta dal giudice; con la seconda, l'assemblea aveva approvato il rendiconto che contabilizzava le risultanze di detta rielaborazione.
Secondo l'attore, le deliberazioni sarebbero state nulle o annullabili perché applicavano, per il passato, i millesimi così come revisionati dal giudice.
Si costituiva il condominio contestava la decadenza del diritto a impugnare, esercitato ben oltre i trenta giorni concessi dall'art. 1137 c.c., chiedendo comunque nel merito il rigetto della pretesa attorea.
Il Tribunale di Palermo, con la sentenza n. 1661 del 18 marzo 2024 in commento, ha accolto solamente una delle impugnazioni, eccependo la decadenza per quanto riguardava l'altra.
Per il giudice siciliano, infatti, la delibera che applica le nuove tabelle anche al passato è annullabile e non nulla, con la conseguenza che, per proporre impugnazione, occorre rispettare il termine decadenziale di trenta giorni di cui all'art. 1337 c.c.
Secondo la Suprema Corte, «debbono qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto.
Debbano, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all'oggetto» (Cass., Sez. Un., n. 4806/2005; Cass., Sez. Un., n. 9839/2021).
In base a tale distinguo, avendo l'attore impugnato e censurato la delibera poiché sarebbe stato applicato un criterio di ripartizione basato su tabelle non in vigore, non può dirsi integrato un vizio di nullità che si avrebbe solo se, per ipotesi, l'assemblea a maggioranza (e non all'unanimità) avesse stabilito criteri di ripartizione contrari a quelli sanciti dall'art. 1123 c.c., ovvero modificato i criteri fissati dal regolamento contrattuale in precedenza adottato.
Tanto premesso, trattandosi di annullabilità, il Tribunale di Palermo ha dichiarato parte attrice decaduta dall'impugnazione avendo contestato la delibera tardivamente, mentre ha accolto l'impugnazione, presentata entro trenta giorni, della delibera con cui l'assemblea condominiale aveva approvato il rendiconto che contabilizzava le risultanze della rielaborazione degli oneri in base alle nuove tabelle.
Delibera annullabile entro trenta giorni se manca l'avviso di convocazione
Irretroattività delle tabelle millesimali: considerazioni conclusive
La sentenza del giudice palermitano si inserisce nel solco tracciato dalla precedente giurisprudenza.
Secondo la Suprema Corte, «La sentenza che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali di piano nei casi previsti dall'art. 69 disp. att. c.c., avendo natura costitutiva, non ha efficacia retroattiva e non consente, pertanto, di ricalcolare la ripartizione delle spese pregresse tra i condomini, ai quali, invece, va riconosciuta la possibilità di esperire l'azione di indebito arricchimento ex art. 2041 c.c.» (Cass., 24 febbraio 2017, n. 4844).
Le nuove tabelle millesimali si applicano, pertanto, solo alle ripartizioni delle spese successive al passaggio in giudicato della sentenza che modifica i valori millesimali.
Sebbene non sia possibile applicare retroattivamente l'efficacia di una sentenza di revisione o modifica dei valori proporzionali di piano nei casi previsti dall'art. 69 disp. att. c.c., tuttavia, è altrettanto vero che a tale evenienza è ben possibile rimediare con altri strumenti e, in particolare, con quello dell'indebito arricchimento ex art. 2041 c.c.
Per ciò che riguarda il tipo di invalidità (annullabilità o nullità), anche la giurisprudenza di merito è dello stesso tenore: secondo il Tribunale di Pavia (sent. n. 527/2023), scatta l'annullamento, ma non la nullità, per la delibera che applichi le nuove tabelle a spese precedenti la variazione. Ciò, sempre che chi la contesti non abbia votato a favore o che non si tratti di una decisione presa "ora per allora".
