In tema di servitù, lo schema previsto dall'art. 1027 c.c. non preclude la costituzione, mediante convenzione, di servitù avente a oggetto il parcheggio di un veicolo sul fondo altrui purché, in base all'esame del titolo e a una verifica in concreto della situazione di fatto, tale facoltà risulti essere stata attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione e sempre che sussistano i requisiti del diritto reale e in particolare la localizzazione.
Questo il principio di diritto enunciato dalle Sezioni Unite nella recente sentenza n. 3925, pubblicata lo scorso 13 febbraio 2024.
Fatto e decisione.
La Corte d'Appello di Venezia aveva rigettato il gravame proposto contro la pronuncia del locale Tribunale che, a sua volta, aveva respinto la domanda volta alla dichiarazione di nullità della servitù di parcheggio temporaneo, transito e manovra di automezzi in genere costituita con atto notarile dai venditori a carico dei loro mappali e in favore dei mappali venduti.
La conferma del rigetto della domanda di nullità del contratto costitutivo di servitù era stata motivata dalla Corte d'Appello evidenziando che l'acquirente appellante sapeva dell'esistenza della servitù di parcheggio, debitamente riportata nell'atto di trasferimento, che la servitù non poteva qualificarsi come irregolare perché dalla chiara lettera dell'atto costitutivo si ricavava il carattere della predialità, che permaneva una utilità residua per il fondo servente, che non era stata fornita adeguata prova della carenza di utilità della servitù.
Delineato lo stato dell'elaborazione giurisprudenziale e dottrinale sul tema della servitù di parcheggio, le Sezioni Unite hanno quindi ritenuto di aderire alla tesi favorevole alla configurabilità, a determinate condizioni, di una convenzione istitutiva di una servitù di parcheggio, in linea con l'orientamento inaugurato dalla sentenza di legittimità n. 16698/2017.
Le Sezioni Unite hanno innanzitutto concordato con l'impostazione che vede un'indubbia affinità tra il transitare o il parcheggiare un'autovettura all'interno di un fondo di proprietà altrui, perché in entrambi i casi i proprietari di fondi confinanti, in base al principio dell'autonomia contrattuale, possono dar luogo sia a un rapporto di natura reale (attraverso l'imposizione di un peso sul fondo servente per l'utilità del fondo dominante e quindi in una relazione di asservimento del primo al secondo), sia alla pattuizione di un obbligo e di un corrispettivo diritto previsto a vantaggio e per la comodità della persona o delle persone specificamente indicate nell'atto costitutivo, senza alcuna funzione di utilità fondiaria).
Vi è poi un argomento di ordine sistematico di indubbia rilevanza, rappresentato dalla legislazione sui vincoli di parcheggio: a partire dalla legge n. 765 del 1967, il legislatore ha mostrato di favorire la destinazione di spazi privati a parcheggio, al fine di decongestionare gli spazi pubblici.
In termini generali, quando il legislatore, con l'art. 18 della legge. n. 765 del 1967, ha introdotto l'art. 41 sexies della legge urbanistica, prevedendo che nelle nuove costruzioni debbano essere riservati spazi a parcheggio in misura non inferiore a un metro quadro per ogni dieci metri di costruzione, ha condizionato l'edificabilità del fondo alla disponibilità del parcheggio.
Sicché, sul piano sistematico, diventa difficile negare che l'utilità del parcheggio è strettamente inerente (anche) al fondo.
Del resto, la giurisprudenza di legittimità ha ripetutamente affermato che in tali casi si configura un diritto reale d'uso in favore dei condomini (cfr. Sez. 2, Sentenza n. 1214 del 27/01/2012 Rv. 621122; Sez. 2, Sentenza n. 21003 del 01/08/2008 Rv. 605247; principio, più di recente, richiamato anche in Sez. 2 - , Sentenza n. 2265 del 28/01/2019 Rv. 652351).
E allora, una volta ammessa pacificamente l'esistenza di un diritto reale di uso sulle aree da destinare a parcheggio, coerentemente non si può negare l'ammissibilità della costituzione di una servitù di parcheggio per difetto dell'inerenza al fondo, perché ciò comporterebbe una contraddizione in termini: il parcheggio non sarebbe utile al fondo nonostante ne condizioni addirittura l'edificabilità.
Un argomento ulteriore a favore del possibile inquadramento del rapporto tra parcheggio e bene immobile all'interno della categoria delle servitù prediali lo si trae anche dalla sentenza n. 167/1999 della Corte Costituzionale, che ha dichiarato costituzionalmente illegittimo l'art. 1052, secondo comma, del codice civile, nella parte in cui non prevede che il passaggio coattivo di cui al primo comma possa essere concesso dall'autorità giudiziaria quando questa riconosca che la domanda risponde alle esigenze di accessibilità - di cui alla legislazione relativa ai portatori di handicap - degli edifici destinati ad uso abitativo.
Dalla lettura di questa pronuncia emerge un passaggio, seppure relativo alla legislazione in tema di eliminazione delle barriere architettoniche, che costituisce, ad avviso delle Sezioni Unite, un ulteriore contributo all'espansione della nozione di utilità.
La tesi favorevole alla costituzione della servitù, oltre a essere in linea con il sistema, esalta in definitiva il fondamentale principio dell'autonomia negoziale, che non sfocia in una libertà illimitata, dovendosi sempre confrontare con il limite della meritevolezza di tutela degli elementi dell'accordo. Del resto, come già rilevato anche dalle Sezioni Unite (cfr. Sentenza n. 8434 del 2020), non vi è ragione per negare alle parti la possibilità di scegliere, nell'esercizio dell'autonomia privata riconosciuta dall'articolo 1322 c.c., se perseguire risultati socio-economici analoghi, anche se non identici, mediante contratti ad effetti reali o mediante contratti ad effetti obbligatori.
Il principio di tipicità legale necessaria dei diritti reali si traduce nella regola secondo cui i privati non possono creare figure di diritti reali al di fuori di quelle prevista dalla legge e - secondo il recente orientamento espresso dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 28972/2020, con la quale è stato affermato che proprio per effetto della operatività del principio appena richiamato è da ritenere preclusa la pattuizione avente a oggetto l'attribuzione del c.d. "diritto reale di uso esclusivo" di una porzione condominiale - tale caratterizzazione è supportata anche dagli argomenti secondo i quali: l'art.1322 c.c. colloca nel comparto contrattuale il principio dell'autonomia; l'ordinamento mostra di guardare sotto ogni aspetto con sfavore a limitazioni particolarmente incisive del diritto di proprietà; l'art. 2643 c.c. contiene un'elencazione tassativa dei diritti reali soggetti a trascrizione.
Nel tornare al tema specifico della servitù di parcheggio e riprendendo il passaggio motivazionale del già citato precedente di cui a Cass. sentenza 6 luglio 2017, n. 16698, le Sezioni Unite hanno poi evidenziato che la tesi favorevole alla costituzione della servitù di parcheggio valorizza il concetto di tipicità strutturale, ma non contenutistico della servitù.
Sulla base di tali considerazioni, dunque, l'autonomia contrattuale è libera di prevedere una utilitas - destinata a vantaggio non già di una o più persone, ma di un fondo - che si traduca nel diritto di parcheggio di autovetture secondo lo schema appunto della servitù prediale e quindi nell'osservanza di tutti i requisiti del ius in re aliena, quali l'altruità della cosa, l'assolutezza, l'immediatezza (non necessità dell'altrui collaborazione, ai sensi dell'art. 1064 cod. civ.), l'inerenza al fondo servente (diritto opponibile a tutti coloro che vantino diritti sul fondo servente potenzialmente in conflitto con la servitù), l'inerenza al fondo dominante (l'utilizzo del parcheggio deve essere, nel contempo, godimento della proprietà del fondo dominante, secondo la sua destinazione), la specificità dell'utilità riservata, la localizzazione intesa quale individuazione del luogo di esercizio della servitù affinché non si incorra nella indeterminatezza dell'oggetto e nello svuotamento di fatto del diritto di proprietà. Sotto quest'ultimo profilo, come già affermato da questa Corte (v. Sez. U. n. 28972 /2020 cit.), la servitù può sì essere modellata in funzione delle più svariate utilizzazioni, pur riguardate dall'angolo visuale dell'obbiettivo rapporto di servizio tra i fondi e non dell'utilità del proprietario del fondo dominante, ma non può mai tradursi in un diritto di godimento generale del fondo servente, il che determinerebbe lo svuotamento della proprietà di esso, ancora una volta, nel suo nucleo fondamentale; insomma, la costituzione della servitù, concretandosi in un rapporto di assoggettamento tra due fondi, importa una restrizione delle facoltà di godimento del fondo servente, ma tale restrizione, se pur commisurata al contenuto ed al tipo della servitù, non può, tuttavia, risolversi nella totale elisione delle facoltà di godimento del fondo servente.
Nel dirimere il contrasto di giurisprudenza, le Sezioni Unite hanno quindi riaffermato il seguente principio di diritto: "In tema di servitù, lo schema previsto dall'art. 1027 c.c. non preclude la costituzione, mediante convenzione, di servitù avente a oggetto il parcheggio di un veicolo sul fondo altrui purché, in base all'esame del titolo e ad una verifica in concreto della situazione di fatto, tale facoltà risulti essere stata attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione e sempre che sussistano i requisiti del diritto reale e in particolare la localizzazione".
Analisi dei problemi legati alle aree destinate a parcheggio riservate ai condomini ex Legge Ponte
Considerazioni conclusive.
Come si anticipava, per giungere alle predette conclusioni, le Sezioni Unite hanno ripercorso l'elaborazione giurisprudenziale di legittimità su detta questione. Infatti un orientamento consolidatosi dal 2004 ha ritenuto che il parcheggio di autovetture su di un'area potesse costituire legittima manifestazione di un possesso a titolo di proprietà del suolo, ma non anche estrinsecazione di un potere di fatto riconducibile al contenuto di un diritto di servitù, diritto caratterizzato dalla cosiddetta "realitas", intesa come inerenza al fondo dominante dell'utilità così come al fondo servente del peso, mentre la mera "commoditas" di parcheggiare l'auto per specifiche persone che accedano al fondo (anche numericamente limitate) non può in alcun modo integrare gli estremi della utilità inerente al fondo stesso, risolvendosi, viceversa, in un vantaggio affatto personale dei proprietari (cfr. Sez. 2, Sentenza n. 8137 del 28/04/2004). Il principio è ripreso anche da Sez. 2, Sentenza n. 20409 del 2009. Sotto altro profilo, si è affermato che "il nostro sistema giuridico non prevede la facoltà, per i privati, di costituire servitù meramente personali (cosiddette "servitù irregolari"), intese come limitazioni del diritto di proprietà gravanti su di un fondo a vantaggio non del fondo finitimo, bensì del singolo proprietario di quest'ultimo, sì che siffatta convenzione negoziale, del tutto inidonea alla costituzione del diritto reale limitato di servitù, va inquadrata nell'ambito del diritto d'uso, ovvero nello schema del contratto di locazione o dei contratti affini, quali l'affitto o il comodato.
In entrambi i casi, il diritto trasferito, attesane la natura personale e il carattere obbligatorio, non può ritenersi ipso facto trasmissibile, in assenza di una ulteriore, apposita convenzione stipulata dall'avente diritto con il nuovo proprietario del bene "asservito" (cfr. Sez. 2, Sentenza n. 20409 del 2009 cit.).
Invece, a partire dal 2017, la giurisprudenza di legittimità ha registrato un'inversione di tendenza perché, discostandosi dal filone che seguiva la tesi restrittiva, ha ammesso, a certe condizioni, la possibilità di costituzione della servitù di parcheggio.
Con la sentenza 6 luglio 2017, n. 16698 si è affermato, infatti, che lo schema previsto dall'art. 1027 c.c. non preclude in assoluto la costituzione di servitù avente a oggetto il parcheggio di un'autovettura su fondo altrui, a condizione però che, in base all'esame del titolo e a una verifica in concreto della situazione di fatto, tale facoltà risulti essere stata attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione.
Si è pertanto ritenuto che la tipicità delle servitù volontarie sia di carattere strutturale, non contenutistico, ed è sul piano della conformazione che si deve verificare la possibilità di costituire la servitù di parcheggio.
Oltre al requisito dell'appartenenza dei fondi servente e dominante a soggetti diversi, il diritto di servitù esige che l'asservimento sia volto a procurare una utilità che deve essere inerente al fondo cosiddetto dominante, così come il peso deve essere inerente al fondo cosiddetto servente.
