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Diritto al panorama in condominio: esiste?

Il diritto al panorama non trova alcun riconoscimento e/o definizione al livello codicistico e legislativo, ma solo in ambito giurisprudenziale.
Avv. Marco Borriello 

In ambito condominiale e non solo, non è infrequente che da un appartamento si possa godere di una certa visuale. Ovviamente non ci si riferisce soltanto a quella diretta verso monumenti storici di particolare pregio o valore. Un panorama, cosiddetto tale, può essere rappresentato anche dalla vista di un paesaggio di campagna oppure dalla possibilità di scorgere, seppur in lontananza, le colline e/o i rilievi della zona.

Ebbene, in questi come in altri casi, la costruzione successiva di un edificio o di un'opera così come la crescita di un albero di alto fusto ivi esistente sono delle circostanze che potrebbero ostacolare se non addirittura impedire totalmente la suddetta vista.

Si discute, perciò, se il proprietario dell'immobile de quo possa avere il diritto di agire a tutela del panorama goduto in precedenza e, purtroppo, leso. Insomma, la domanda a cui vorremmo rispondere è la seguente: in condominio e non solo, il diritto al panorama esiste?

Diritto al panorama: di cosa si tratta?

Incominciamo col dire che il diritto al panorama non trova alcun riconoscimento e/o definizione al livello codicistico e, più in generale, legislativo. Si tratta, perciò, di un diritto le cui caratteristiche sono state definite dalla giurisprudenza.

Ebbene, secondo la corrente opinione della giurisprudenza e della dottrina, si sta parlando di una servitù. Più precisamente, sarebbe una servitù altius non tollendi nella quale abbiamo da un lato il proprietario del cosiddetto fondo dominante, che dal proprio immobile gode di una certa visuale, e dall'altro il titolare dell'immobile servente che, invece, non può erigere costruzioni e tanto meno piantare alberi che possano ostacolare tale diritto.

Tecnicamente, si dice, quindi, che si tratta di una servitù negativa poiché al proprietario del fondo servente è negata la possibilità di farne un certo uso (ex multis Cass. civ. n. 10250/1997).

Essa è altresì non apparente, poiché per il suo esercizio non è necessario che siano presenti opere visibili che ne consentano l'esercizio " (Cass. Civ., Sez II, 14 Aprile 2000, n. 4816) Le servitù negative - quale la "servitus non aedificandi" - sono sempre non apparenti".

Servitù di panorama: come si acquista?

Per la giurisprudenza, il diritto al panorama non si acquista, di regola, semplicemente, costruendo o comprando un immobile da cui si gode di una certa visuale. Infatti, per impedire al proprietario del fondo adiacente di costruire un edificio o un'opera, del tutto legittima, che però ostacoli la vista, oppure di piantare un albero che ostruisca il panorama, è necessario che tra le parti ci sia un accordo scritto.

Questo dovrà essere definito all'interno di un atto notarile, successivamente trascritto, in cui sia definita, compiutamente, questa servitù altius non tollendi.

Per i giudici di legittimità, quindi, la servitù di panorama non può essere costituita diversamente e non può sorgere per usucapione o per la cosiddetta destinazione del padre di famiglia. Fanno eccezione a questa regola, i casi in cui la servitù, ricordiamo negativa, sia esercitata con opere visibili ed ulteriori rispetto a quelle che consentono la veduta "Il riconoscimento in capo al proprietario di un immobile del diritto di veduta dal proprio terrazzo (c.d. servitù di panorama), in ragione della preesistenza della visuale all'acquisto dell'immobile, viola il principio della tipicità dei modi di acquisto dei diritti reali, giacché è vero che una servitù altius non tollendi può essere costituita oltre che negozialmente anche per destinazione del padre di famiglia od usucapione, ma tali modi di costituzione necessitano, non solo, a seconda dei casi, della destinazione conferita dall'originario unico proprietario o dell'esercizio ultraventennale di attività corrispondenti alla servitù, ma anche di opere visibili e permanenti, ulteriori rispetto a quelle che consentono la veduta (Cass. civ. Sez. II, 27-02-2012, n. 2973)".

Servitù di panorama in ambito condominiale

Panorama: se leso può essere risarcito?

A proposito del panorama, inteso non come servitù, ma come visuale amena di cui si può godere dal proprio immobile, la giurisprudenza si è occupata del caso in cui questo sia leso illegittimamente e sia passibile di risarcimento.

Nello specifico si tratta di quelle circostanze in cui la vista sia stata pregiudicata ed ostacolata da un'opera edificata in contrasto con le disposizioni in materia di distanze e/o in difformità con la normativa urbanistica.

Più precisamente, il risarcimento deriva dal fatto che il panorama è un valore aggiunto per il bene cui inerisce e che incrementa il valore di mercato del medesimo. Dunque, se dovesse essere pregiudicato, ad esempio, da una costruzione abusiva, ci sarebbero tutti i presupposti per il risarcimento "il panorama costituisce un valore aggiunto ad un immobile, che ne incrementa la quotazione di mercato e che corrisponde ad un interesse meritevole di tutela secondo l'ordinamento giuridico, la sua lesione, derivante dalla sopraelevazione o costruzione illegittima di un fabbricato vicino, determina un danno ingiusto da risarcire: infatti il pregiudizio consistente nella diminuzione o esclusione del panorama goduto da un appartamento e tutelato dalle norme urbanistiche, secondo determinati standard edilizi a norma dell'art. 872 c.c., costituisce un danno ingiusto, come tale risarcibile, la cui prova va offerta in base al rapporto tra il pregio che al panorama goduto riconosce il mercato ed il deprezzamento commerciale dell'immobile susseguente al venir meno o al ridursi di tale requisito (Cass. n. 3679/1996 - Consiglio di Stato 362/2015)".

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