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Servitù di panorama in ambito condominiale

Le caratteristiche, i modi di costituzione della servitù di panorama, la legittimazione ad agire in ambito condominiale e gli oneri probatori
Avv. Eliana Messineo Avv. Eliana Messineo 

"Che bel panorama…" Quante volte ci capita di pronunciare questa frase affanciandoci da un balcone o dalla finestra di un appartamento ben esposto, rimanendo colpiti dalla visione del paesaggio che si apre dinanzi ai nostri occhi.

Non vi è dubbio, infatti, che gli appartamenti che godono del panorama sono certamente più apprezzati ed hanno un valore maggiore rispetto ad altre unità immobiliari che non beneficiano della vista panoramica.

Certamente, in caso di immobili ubicati nel contesto cittadino, il panorama è limitato dalla presenza di edifici posti uno a fianco e dinanzi all'altro, che seppur nel rispetto delle distanze previste dalla legge tra fabbricati, finiscono per interrompere ad un certo punto la visuale del paesaggio.

Una cosa è, infatti, il diritto di veduta, altro il diritto di panorama. Nel primo caso si tratta del diritto del proprietario di un fondo di affacciarsi sul fondo del vicino senza incontrare ostacoli prima di una determinata distanza; nel secondo caso, si tratta del diritto del proprietario di un fondo che non si limita al "prospicere" sul fondo finitimo, ma che si estende oltre, permettendogli di godere del panorama.

Il diritto di veduta si ricava dal codice civile, in particolare dall'art. 907 in tema di distanza delle costruzioni dalle vedute, mentre il diritto o servitù di panorama è frutto dell'attività giurisprudenziale che, negli anni, ne ha riconosciuto l'esistenza, stabilendo i modi di costituzione nonché i limiti.

Balcone e servitù di veduta

Servitù di panorama. Caratteristiche e modi di costituzione

In mancanza di previsione codicistica, la giurisprudenza riconosce la servitù di panorama come il diritto di poter godere della particolare amenità del paesaggio e dalla particolare visuale che non può essere pregiudicata dall'innalzamento di costruzioni o alberi.

Come la servitù di veduta anche quella di panorama è una servitù negativa; ciò significa che il fondo servente non può costruire per permettere al fondo dominante il diritto di veduta o panorama.

Al pari della servitù di veduta, quella di panorama può essere costituita oltre per legge e per testamento, anche per destinazione del padre di famiglia o per usucapione, necessitando, tuttavia, tali modi di costituzione non solo, a seconda dei casi, della destinazione conferita dall'originario unico proprietario o dell'esercizio ultraventennale di attività corrispondenti alla servitù, ma anche di opere visibili e permanenti, ulteriori rispetto a quelle che consentono la veduta (cfr. Cass. 2973/2012; Cass. n. 24401/2014).

In caso di violazione della servitù di panorama, il proprietario leso potrà chiedere al proprietario del fondo servente il rispetto del proprio diritto acquisito ed in mancanza di spontaneo e conforme riscontro, potrà agire in giudizio per ottenerne l'accertamento, in virtù dell'art. 1079 c.c. che riconosce al titolare di una servitù l'azione per il riconoscimento della sua esistenza, c.d. "actio confessoria servitutis".

La norma citata dispone espressamente: "Il titolare della servitù può farne riconoscere in giudizio l'esistenza contro chi ne contesta l'esercizio e può far cessare gli eventuali impedimenti e turbative. Può anche chiedere la rimessione delle cose in pristino, oltre il risarcimento dei danni".

Annullata la delibera del Comune che ha autorizzato il rialzamento di una palazzina occlusivo della vista mare di un edificio vicino

Actio confessoria servitutis: la legittimazione ad agire del singolo condòmino e l'onere della prova. Un caso concreto

Il titolare della servitù che agisce in giudizio per il riconoscimento del diritto di servitù deve provare:

  • l'esistenza del suo diritto;
  • l'impedimento o la turbativa della servitù.

In tal senso, la giurisprudenza ha statuito che "L'attore che agisce in "confessoria servitutis", ai sensi dell'art. 1079 cod. civ., ha l'onere di provare l'esistenza del relativo diritto, presumendosi la libertà del fondo, che si pretende servente, da pesi e limitazioni". (Cass. n. 18890 del 8.09.2014)

Parimenti chi agisce in giudizio deve provare l'impedimento o la turbativa della servitù che anche se non consistenti in alterazioni fisiche attuali dello stato di fatto, devono comunque integrare comportamenti che pongano in dubbio o pericolo l'esercizio della servitù (Cass. 1214/1999).

Con riferimento alla servitù di panorama, di recente il Tribunale di Crotone, con sentenza n. 1020 del 7 dicembre 2021 ha ribadito gli oneri probatori a carico di colui che agisce in giudizio in confessoria servitutis.

Un condòmino, proprietario di un appartamento ubicato nell'edificio condominiale, lamentava l'arbitraria limitazione del diritto al panorama del bene condominiale a causa di una parete in plastica posizionata sul balcone dell'appartamento del convenuto che limitava la luce e la veduta all'esterno del vano scale.

Il Tribunale, nel richiamare la giurisprudenza di legittimità sopra citata, che definisce la natura e i modi di costituzione della servitù di panorama, ha ritenuto la domanda, volta all'accertamento della turbativa del diritto di panorama, non fondata in quanto sfornita di adeguati riscontri probatori.

Il Tribunale, invero, ha preliminarmente riconosciuto la legittimazione del singolo condòmino alla proposizione dell'azione sull'assunto che l'attività giudiziale e le relative azioni a tutela della proprietà condominiale possono essere esperite anche dal singolo condòmino, il quale può agire individualmente a tutela del bene comune (Cfr. Cass. Sez. Unite n. 10939/2019; n. 19663/2014; Cass. n. 1650/2015; Cass. n. 19329/2009).

Ha poi, concluso, per l'infondatezza della domanda per mancanza di prove: inerenti al titolo costitutivo della servitù nonché circa la realizzazione di nuovi manufatti da parte del convenuto tali da impedire o diminuire l'esercizio della servitù di panorama

"Iudex iuxta alligata et probata iudicare debet" è il noto brocardo - corollario del principio dispositivo che vige nel processo civile - citato dal Tribunale per rammentare che al Giudice non è concesso fondare la sua decisione su fatti diversi da quelli allegati dalle parti nonché su mezzi di prova diversi da quelli proposti.

Una pronuncia, questa del Tribunale di Crotone, che dunque si è conclusa con un rigetto della domanda per carenza di prove; tuttavia ci ha offerto lo spunto per illustrare il tema e le peculiarità della servitù di panorama, soprattutto in virtù del fatto che trattasi di disciplina ricavabile dalla ricostruzione che emerge, di volta in volta, dagli orientamenti giurisprudenziali.

Tettoia e diritto di vista appiombo

Sentenza
Scarica Trib. Crotone n.1020 7/12/2021

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Giorgio Rovelli
Giorgio Rovelli 21-12-2021 23:51:02

In parole povere, se, col passare del tempo una quercia cresciuta a dismisura nel giardino del vicino, anche se a distanza di 4 metri dal confine, mi toglie la visuale, posso fare ridimensionare la pianta?

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