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Che vuol dire servitus altius non tollendi?

Come si esplica la definizione servitus altius non tollendi? Come si esercita?
Avv. Anna Nicola Avv. Anna Nicola - Foro di Torino 

Definizione e contenuto

"Servitus altius non tollendi" letteralmente si traduce come "servitù di non costruire oltre una certa altezza".

Trattasi quindi di diritto reale, nello specifico di servitù. E' la c.d. servitù di non sopraelevare: servitù negativa, non apparente, sulla cui base il proprietario del fondo servente è tenuto, nei confronti del fondo dominante, a non costruire oltre una certa altezza.

La servitù in questione è una servitù negativa, perché conferisce al suo titolare non la facoltà di compiere attività o di porre in essere interferenze sul fondo servente, ma di vietare al proprietario di quest'ultimo un particolare e determinato uso del fondo stesso (Cons. Stato, 27/01/2015, n. 362).

Come si suol dire, il diritto di servitù è un diritto tipico dal contenuto atipico: i suoi caratteri devono essere quelli indicati dalla norma, ma il suo concretarsi può variare nei modi più diversi.

Alla luce di questa indicazione, può anche verificarsi che fattispecie del passato dove si escludeva la configurabilità della servitù, oggi, ricorrendo certe condizioni, possano invece essere qualificate tali.

Servitus altius non tollendi, ossia la servitù di non costruire oltre una certa altezza.

Tra queste vi è proprio la servitù in questione perché, anche se non espressamente menzionata dal codice civile, può essere valutata in tutto e per tutto come servitù.

Diritto di parcheggiare su fondo altrui

Si pensi ad esempio alla fattispecie del diritto di parcheggiare sul fondo altrui. La giurisprudenza afferma che per l'esistenza di una servitù non rileva la natura del vantaggio previsto dal titolo ma il fatto che esso sia concepito come qualità del fondo in virtù del rapporto, istituito convenzionalmente, di strumentalità e di servizio tra gli immobili, in modo che l'incremento di utilizzazione che ne consegue deve poter essere fruito da chiunque sia proprietario del fondo dominante, non essendo imprescindibilmente legato ad una attività personale del singolo beneficiario (Cass. 505/1974; Cass. 2413/1982; Cass. 9232/1991).

Entro questi limiti, qualunque utilità che non sia di carattere puramente soggettivo e che si concretizzi in un vantaggio per il fondo dominante, in relazione alle caratteristiche e alla destinazione del diritto, può assumere carattere di realità (Cass. 16698/2017; Cass. 10370/1997; Cass. 832/1993; Cass. 9232/1991).

E' una mera questione fattuale stabilire, in base all'esame del titolo, se le parti abbiano inteso costituire una servitù o un diritto meramente obbligatorio, non sussistendo alcun ostacolo di carattere concettuale ad ammettere che il diritto parcheggio sia strutturato secondo lo schema dell'art. 1027 c.c. (Cass. 18 marzo 2019, n. 7561).

La giurisprudenza in materia di parcheggio ha sostanzialmente rimarcato che le servitù possono essere tante quante sono le possibili utilità per il fondo interessato.

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Servitus altius non tollendi

In questo senso è stata considerata tale la c.d. servitus altius non tollendi.

La Suprema Corte afferma che "la causa del detto divieto - come di altre analoghe clausole comportati l'obbligo di non apportare modifiche di sorta alle proprie unità abitative - va individuata essenzialmente nell'avvertita esigenza sia di non alterare il rapporto tra il valore dell'appartamento dell'ultimo piano rispetto al valore delle unità immobiliari ubicate nei piani sottostanti, sia di evitare l'accrescimento - a scapito degli altri condomini - del diritto del proprietario dell'ultimo piano sulle parti comuni dell'edificio conseguente all'incremento dell'utilizzo di tali parti comuni.

Non è possibile subordinare la tutela giudiziale di una tale servitù, come, in genere, di ogni diritto reale, all'esistenza di un concreto pregiudizio derivante dagli atti lesivi, attesa l'assolutezza propria di tali situazioni giuridiche soggettive, tutelate da ogni forma di compressione o ingerenza da parte di chiunque, col solo limite del divieto di atti emulativi (nella specie non configurabile) e salva la rilevanza dell'entità del pregiudizio al solo fine della quantificazione dell'eventuale risarcimento" (Cass. 12.10.2009 n. 21629).

Quando una servitù e configurabile anche in un condominio negli edifici?

Il proprietario del fondo servente deve astenersi da qualunque attività edificatoria che muti l'altezza del proprio edificio, quale che sia in concreto l'entità della compressione o riduzione del vantaggio al fondo di detta attività (App. Napoli, 29/01/2010).

Che cosa accade se il proprietario del fondo servente non rispetta questa prescrizione?

Il proprietario del fondo dominante può agire giudizialmente per ottenere l'accertamento della violazione, la remissione in pristino dello stato dei luoghi e l'eventuale risarcimento del danno subito. Deve svolgere l'azione nel termine di vent'anni che decorre dal giorno in cui è stata realizzata l'opera vietata (art. 1073 c.c.). Questo è al fine di non incorrere nella prescrizione del diritto.

Servitù di panorama

La servitù in oggetto manifesta tutta la sua estensione nel c.d. diritto al panorama.

In esso l'utilitas è rappresentata dalla particolare amenità di cui il fondo dominante gode per la veduta, che non può essere pregiudicata dall'innalzamento di costruzioni o alberature (Cons. Stato, 27/01/2015, n. 362).

Quando la servitù di passaggio costituita con contratto è coattiva

Per la sua ricorrenza occorrono opere univocamente destinate al godimento del panorama, che rivelino in modo non equivoco l'esistenza del peso gravante a tale fine sul fondo servente, non bastando strutture deputate ad una pluralità di utilizzi e, in particolare, quelle che consentono l'affaccio di un fondo sul fondo vicino, giacché quest'ultima utilità attiene alla diversa servitù di veduta, e fra le due non vi sono implicazioni (Tribunale Roma, 07/11/2018, n. 56570)

Per potersi acquistare per destinazione del padre di famiglia o per usucapione, necessita di opere visibili e permanenti ulteriori rispetto a quelle che consentono la servitù di veduta, altrimenti questa comporterebbe sempre quella e specificamente destinate all'esercizio della servitù invocata (Cass., 27/02/2012, n. 2973).

Di contrario avviso è la giurisprudenza di merito, la quale osserva che non può essere costituita a titolo originario, mediante usucapione o destinazione del padre di famiglia, ma solo in virtù di un atto di autonomia privata, sia esso contratto o testamento, e come tale soggetto all'obbligo della forma scritta a pena di nullità e della trascrizione nei registri immobiliari per poter essere opponibile ad eventuali terzi acquirenti del fondo servente (Trib. Bologna, 18/03/2013).

Breve focus sulla servitù di passaggio

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