Ai sensi dell'art. 374, comma 2, c.p.c., la Prima Presidente ha disposto che la Corte pronunci a Sezioni Unite su un ricorso che presenta la seguente questione, già decisa in senso difforme dalle Sezioni semplici: "se l'art. 1027 c.c. consenta la costituzione di servitù aventi ad oggetto il parcheggio di un'autovettura su un immobile di proprietà altrui (a condizione che, in base all'esame del titolo, tale facoltà risulti essere stata attribuita a diretto vantaggio del fondo dominante, per la sua migliore utilizzazione, quale utilitas di carattere reale) oppure se il contratto che riconosca o costituisca una servitù di parcheggio di autovetture sia nullo per impossibilità dell'oggetto (difettando la realitas propria del diritto reale minore)".
La tesi che nega la configurabilità di una servitù di parcheggio
Per una parte della giurisprudenza non è idoneo a configurare una servitù di parcheggio il contratto con il quale nel vendere un terreno si riservi (al venditore o al terzo) il potere di parcheggiare su una parte del bene venduto: il contratto è nullo per impossibilità dell'oggetto (Cass. civ., Sez. II, 06/11/2014, n. 23708).
In particolare secondo tale decisione il contratto che riconosca o costituisca una servitù di parcheggio di autovetture è nullo per impossibilità dell'oggetto, difettando la "realitas" propria del diritto di servitù, intesa come inerenza dell'utilità al fondo dominante e come peso al fondo servente, in quanto la mera "commoditas" di parcheggiare si risolve in un vantaggio per determinate persone (di recente si veda: Cass. civ., Sez. II, 20/12/2021, n. 40824)
Per questa opinione quindi si deve escludere che il diritto di parcheggiare un veicolo sul fondo altrui possa essere considerato una servitù poiché tale diritto si risolve sempre e solo in una mera comodità ovvero in un vantaggio per determinate persone fisiche e non effettivamente per il fondo dominante.
Nel caso esaminato dalla sentenza n. 23708/2014, la clausola contrattuale precisava quanto segue: "Si dà atto tra le parti che il terreno compravenduto è gravato da servitù di parcheggio 15 limitatamente a due auto a favore della proprietà di Tizio, nipote della venditrice, rappresentata da un fabbricato di civile abitazione ubicato ad ovest del terreno servente."
Come ha osservato il Notariato la delimitazione del diritto sul "terreno servente" non è stata fatta con riferimento ad esso (dove parcheggiare, dove esercitare il diritto) bensì, inammissibilmente, al numero di vetture ("limitatamente a due auto").
Quest'elemento è insufficiente a determinare ed individuare l'oggetto del diritto reale, perché (potendo tutt'al più chiarire le modalità di esercizio) non può creare quella situazione di appartenenza e di possesso, immediati ed assoluti, che si sarebbero potuti creare soltanto statuendo che il diritto fosse esercitato in quella determinata area, delimitata con planimetrie o con minuta individuazione e descrizione (Fulvio Mecenate: La servitù di parcheggio - Validità ed invalidità dell'atto di costituzione, Studio Notariato n. 1094-2014/C).
L'orientamento favorevole al riconoscimento di una servitù di parcheggio
Altre decisioni della Cassazioni hanno però escluso un'assoluta preclusione alla configurabilità della servitù volontaria di parcheggio, osservando che la relativa utilità può esser legittimamente prevista dal titolo a diretto vantaggio del fondo dominante (per la sua migliore utilizzazione), piuttosto che delle persone che concretamente ne beneficino (Cass. civ., Sez. II, 18/03/2019, n. 7561).
Per la stessa tesi la verifica - che spetta al giudice di merito - se ci si trovi in presenza di servitù di parcheggio o di diritto personale impone l'esame del titolo e della situazione in concreto sottoposta al giudizio, al fine di stabilire se sussistano i requisiti del ius in re aliena, e specificamente: l'altruità della cosa, l'assolutezza, l'immediatezza (non necessità dell'altrui collaborazione, ai sensi dell'art. 1064 c.c.), l'inerenza al fondo servente (diritto opponibile a tutti coloro che vantino diritti sul fondo servente potenzialmente in conflitto con la servitù), l'inerenza al fondo dominante (l'utilizzo del parcheggio deve essere, nel contempo, godimento della proprietà del fondo dominante, secondo la sua destinazione), la specificità dell'utilità riservata, la localizzazione intesa quale individuazione del luogo di esercizio della servitù (Cass. civ., Sez. II, 06/07/2017, n. 16698).
Questa opinione ha evidenziato che la numerosa serie di precedenti contrari alla configurabilità della servitù di parcheggio possono aver trovato fondamento nelle peculiarità dei casi concreti, che avrebbero orientato, di volta in volta, le conclusioni raggiunte dai singoli collegi giudicanti.
