Dinnanzi alla domanda di costituzione giudiziale di una servitù di passaggio, allo scopo di consentire l'accesso più breve dalla via pubblica al fondo dominante allo scopo di potervi edificare una civile abitazione, è viziata la pronuncia, adottata dal Giudice investito dell'azione costitutiva, che crei sì una servitù, bensì per il passaggio di mezzi agricoli e utilizzando il tracciato più lungo.
Inoltre, qualora i proprietari del fondo servente, cioè di quello sul quale venga a crearsi la servitù per effetto dell'accoglimento della domanda costitutiva, vengano chiamati in giudizio dall'acquirente, onde tenerlo in garanzia ai sensi dell'art. 1485 c.c., si realizza piuttosto una situazione di evizione limitativa ai sensi dell'art. 1489 c.c. che, come tale, presuppone che la causa dell'evizione (o il pericolo di essa) preesista alla vendita, cosicchè la chiamata in causa non risulta legittima né giustificata qualora la costituzione della servitù (nel nostro caso) non sia ancora avvenuta nel momento in cui avviene invece la traslatio del bene immobile (cioè, il passaggio di proprietà tra venditore e compratore).
Questi i punti salienti della sentenza n. 6027 del 6 marzo 2024 della Corte di Cassazione.
Servitù di passaggio ed evizione. Fatto e decisione
La Corte è chiamata ad esaminare il ricorso avverso una pronuncia della Corte d'Appello di Venezia, che aveva parzialmente riformato la sentenza di I°, dopo aver disposto una nuova CTU.
Infatti, a fronte della domanda di Tizio e Caia, con cui essi chiedevano la costituzione di una servitù coattiva di passaggio pedonale e per veicoli in favore dei loro fondi, interclusi (cioè, senza accesso diretto alla pubblica via), il Tribunale aveva concesso detta costituzione, per un'ampiezza di 5 metri ed a carico del fondo afferente un condominio e di altri fondi afferenti proprietà private.
La Corte d'Appello, dopo l'esito della nuova CTU dalla medesima disposta, riduceva l'ampiezza del passaggio a 3 metri, ritenendo che la servitù dovesse essere utile al solo passaggio di mezzi agricoli di medie dimensioni e prescelse il tracciato individuato dal CTU in difformità rispetto a quello di cui alla sentenza di I°, tracciato passante sui diversi fondi di Sempronia e Mevia, motivando tale decisione con la circostanza per cui il percorso individuato appariva il migliore tra quelli possibili, in considerazione del fatto che si trattava di percorso tale, per un verso, da non pregiudicare l'utilizzo dei fondi gravati e, per altro verso, sufficiente a garantire le esigenze dei fondi dominanti, i quali, per la loro dimensione e vocazione, non avrebbero potuto che essere interessati dal passaggio di mezzi agricoli di medie dimensioni.
La Corte d'Appello rigettava inoltre la domanda di risarcimento proposta dai venditori del fondo di Filana, altro fondo che rischiava di essere interessato dalla servitù a favore di Tizio e Caia; i venditori, chiamati in causa da Filana a titolo di garanzia per l'evizione ai sensi dell'art. 1485 c.c., chiedevano il risarcimento sia per illegittimità della chiamata in garanzia sia perché l'ipotesi paventata da Filana non si era realizzata (né in I° né in appello).
La pronuncia di appello veniva impugnata per cassazione sia dai venditori di Filana, sia da Sempronia (proprietaria di uno dei fondi risultati serventi), nonché in via incidentale da un erede di Tizio e Caia, medio tempore deceduti. Il condominio e Filana depositavano controricorso.
La Cassazione, con la pronuncia in commento, accoglie alcuni motivi di ricorso di Sempronia e dell'erede di Tizio e Caia, nonché l'impugnazione dei venditori di Filana.
Sempronia aveva lamentato che la Corte d'Appello avesse errato nell'individuazione dello scopo e dell'oggetto della servitù di passaggio costituita, in violazione della domanda effettivamente svolta da Tizio e Caia all'epoca del I°.
La Cassazione afferma come, a fronte di una domanda per la costituzione coattiva di una servitù di passaggio (art. 1051 c.c.) necessaria allo sfruttamento del fondo intercluso di Tizio e Caia secondo le relative potenzialità edificatorie, necessaria cioè per assicurare a detto fondo un vantaggio futuro determinato (art. 1029, primo comma, c.c.), mentre il Tribunale aveva conseguentemente e correttamente statuito, accogliendo detta domanda con determinazione della servitù secondo un certo tracciato e secondo una data ampiezza (5 metri), idonea al passaggio di persone e veicoli, come richiesto da Tizio e Caia, la Corte d'Appello ha invece deciso per la costituzione di una diversa servitù, avendo riguardo non all'utilità futura specificata dagli attori originari, ma alla destinazione in quel momento dei fondi interclusi (al fatto cioè che i fondi erano "attualmente incolti"), nonostante il fatto che nessuno dei titolari dei fondi serventi (il condominio e gli altri fondi privati) avesse domandato, in appello, se non il rigetto della domanda originaria e che Tizio e Caia avessero invece chiesto specificamente la conferma della sentenza di I° con riferimento al tracciato e all'ampiezza individuata dal giudice.
Quanto all'impugnazione svolta dai venditori di Filana, la Corte d'Appello, secondo costoro, aveva errato ritenendo che la chiamata in causa fosse "non ingiustificata".
Ebbene, la Cassazione, sul punto, ritiene invece di riqualificare la fattispecie come evizione limitativa (art. 1489 c.c.), che si ha quando ci troviamo dinnanzi ad una restrizione del godimento del bene (oggetto di vendita), il quale resta, però, integro nella sua identità strutturale (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 23818 del 21/12/2012, citata nella pronuncia in commento).
Pertanto, la domanda di risarcimento del danno, proposta dal compratore che lamenti la presenza, sul bene acquistato, di un diritto di servitù in favore di un fondo vicino, deve essere inquadrata nell'ambito della fattispecie prevista dall'art. 1489 cod. civ., la quale disciplina il caso in cui la cosa venduta risulti gravata da diritti, reali o personali, altrui, non essendo, invece, applicabile l'art. 1494 cod. civ., che ammette il medesimo compratore a chiedere il risarcimento per i vizi della cosa, diversamente consistenti in un difetto materiale o funzionale del bene" (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 29367 del 28/12/2011, citata nella pronuncia in commento).
L'evizione limitativa presuppone che la causa dell'evizione preesista alla vendita. La legge parla di oneri o diritti reali o personali "non apparenti" e "che non siano stati dichiarati" e di cui il compratore non abbia avuto conoscenza".
L'art. 1489 c.c. non è invocabile in relazione a servitù coattiva non costituita e neppure in corso di costituzione al tempo della vendita.
La norma, più precisamente, non è invocabile in relazione a servitù coattiva che possa essere costituita successivamente alla vendita, ancorché in base a situazione di fatto pregressa (quale quella della interclusione di un fondo adiacente al fondo venduto rispetto alla possibilità del relativo proprietario di agire ex art. 1051 c.c.).
L'evizione limitativa presuppone, come l'evizione totale o parziale, l'inadempimento traslativo del venditore (sull'evizione totale, v. Cass.26 gennaio 1995, n.945; Cass. 18 maggio 1971, n.1494).
È quindi evidente che, nella situazione interessante Filana ed i suoi venditori, non è ravvisabile alcuno squilibrio del congegno causale della vendita, siccome cristallizzato nel contratto, che sia imputabile ai venditori, poiché il fatto evizionale sarebbe avvenuto successivamente alla conclusione del contratto.
Considerazioni conclusive
Interessante pronuncia, quella sopra esaminata, in quanto affronta un caso in cui il Giudice emittente la sentenza impugnata ha dapprima mancato per essere andato oltre la domanda o aver statuito su questioni mai domandate dalle parti, al contempo poi ammettendo una parte alla partecipazione ad un giudizio in assenza dei presupposti di legge.
L'errore della Corte rispetto alla rideterminazione della servitù già costituita in I° sta, secondo la Cassazione, nell'aver attenzionato la destinazione attuale dei fondi, anziché la loro utilità futura, avendo così creato un diritto reale in re aliena che non serviva agli scopi di coloro che lo domandavano.
La situazione dei venditori di Filana è ancora più evidente, se sol si considera che Filana aveva promosso una sorta di azione cautelativa, in quanto il fondo da lei acquistato non era mai stato interessato, né in I° né in appello, dalla servitù costituita su istanza di Tizio e Caia. In ogni caso, la Cassazione sottolinea come di evizione possa parlarsi solamente laddove si crei quello squilibrio negoziale determinato dall'inadempimento traslativo del venditore, cioè laddove il venditore fallisca nel trasferimento della proprietà del bene al compratore, ciò che, nel caso di specie, non avvenne.
