In ambito condominiale, non è infrequente che i residenti nel fabbricato debbano tollerare una servitù di passaggio a favore dei titolari di un altro immobile. Si pensi, ad esempio, a quell'edificio il cui accesso è possibile soltanto attraverso un diverso condominio, nell'occasione gravato da una servitù di passaggio pedonale e anche carrabile (cioè mediante le autovetture o qualsivoglia altro mezzo degli aventi diritto).
Ebbene, non si può negare che il diritto reale in questione rappresenti un aggravio o, quanto meno, un fastidio per i condòmini che lo devono subire. Essi, infatti, devono consentire l'attraversamento della via comune e non possono opporsi se, per ipotesi, questo passaggio avviene di continuo e con aggravio della normale circolazione.
Capita, perciò, così come in altri casi, che sorgano contestazioni sull'esistenza del diritto de quo. Proprio ciò che è accaduto in un complesso immobiliare in Roma dove, per dirimere la lite sull'esistenza o meno di una servitù di passaggio a carico dell'ente, è stato necessario promuovere un procedimento. Questo è appena terminato con la recente sentenza n. 16023 del 7 novembre 2023 emessa dal Tribunale di Roma.
Non ci resta che approfondire il caso concreto.
Servitù di passaggio carrabile a carico del condominio: come provarla? Fatto e decisione
Secondo i proprietari di un fabbricato in Roma, successivamente all'acquisto del loro edificio, era stato realizzato un adiacente complesso immobiliare, caratterizzato dalla presenza di una rampa carrabile.
Essa era stata edificata proprio allo scopo di consentire il passaggio in favore degli immobili confinanti, tra cui il loro. Ne era prova il regolamento del supercondominio, secondo il quale, esisteva, fin dall'origine questo diritto reale.
Ebbene, i proprietari de quo lamentavano che, a un certo punto, il supercondominio, gravato dalla servitù, aveva apposto un cancello e una catena sulla rampa. In questo modo, il descritto diritto di passaggio carrabile era stato, inevitabilmente, negato. Per questo motivo, essi avviavano un'actio confessoria servitutis dinanzi al competente Tribunale di Roma.
In tale sede, l'ente convenuto si difendeva sostenendo l'assenza di ogni peso a proprio carico. In particolare, il regolamento invocato dalla parte attrice non poteva, certo, supportare la tesi avversa, non essendo nemmeno di natura contrattuale.
Tra l'altro, era impossibile sostenere la presenza di una servitù di passaggio carrabile a carico dell'ente.
La strada in questione, infatti, conduceva alla piscina condominiale e ad altri servizi comuni all'interno di un'area esclusivamente pedonale.
Insomma, si sarebbe trattato di un passaggio di veicoli in una zona, sostanzialmente, inaccessibile e, per espressa previsione dello stesso regolamento invocato dagli attori, preclusa al transito di ogni mezzo.
Il Tribunale di Roma, esaminati gli atti, ha respinto la domanda.
Gli attori, infatti, avrebbero dovuto provare il loro diritto, così come sancito dalla giurisprudenza di legittimità "l'attore che agisce in "confessoria servitutis", ai sensi dell'art. 1079 c.c., ha l'onere di provare l'esistenza del relativo diritto presumendosi la libertà del fondo, che si pretende servente, da pesi e limitazioni (Cass. civ., Sez. II, n. 18890/14)". A quanto pare, tale prova non era stata raggiunta.
Servitù di passaggio: quali sono i presupposti? Considerazioni conclusive
Chi invoca in giudizio una servitù di passaggio a carico di un altro immobile, deve essere in grado di comprovarne il diritto.
Si tratta, quindi, di dimostrare che l'acquisto è stato sancito da un contratto tra il proprietario del fondo dominante e quello dell'immobile servente. Oppure che il diritto è sorto, a titolo originario, mediante usucapione o che la costituzione della servitù è avvenuta per destinazione del padre di famiglia (si pensi al caso del genitore che, per testamento, divide un fondo in due immobili distinti, precisando che, su uno degli stessi, grava una servitù di passaggio).
A proposito dell'acquisto negoziale del diritto de quo, il Tribunale di Roma ricorda, inoltre, che è sufficiente che il titolo determini con certezza il fondo dominante, il fondo servente e l'oggetto del peso. Chi invoca tale diritto, inoltre, non deve necessariamente produrre il titolo originario, essendo sufficiente il richiamo della servitù nei successivi passaggi dell'immobile "ai fini dell'accoglimento della domanda ex art. 1079 c.c., non sia necessario risalire al contratto originario istitutivo della servitù medesima essendo sufficiente il richiamo di esso nei successivi atti di acquisto (Cass. civ., Sez. II, n. 12766/08)".
Nel caso in commento, però, il descritto onere probatorio non è stato assolto. Il regolamento del supercondominio non aveva offerto alcun supporto agli attori, se non altro perché non era di natura contrattuale e non era nemmeno evidente che riconoscesse l'invocata servitù di passaggio carrabile a favore dei medesimi. Nemmeno nell'atto d'acquisto dell'immobile degli istanti si faceva riferimento alla servitù in contestazione.
Per questi motivi, il rigetto della domanda è stato inevitabile.
