Il singolo condomino ha diritto al rimborso delle spese sostenute per la gestione della cosa comune nell'interesse degli altri proprietari senza autorizzazione degli organi condominiali, solo qualora, ai sensi dell'art. 1134 c.c., dette spese siano urgenti.
Questa norma si applica anche per le spese anticipate dal titolare del diritto di servitù di passo pedonale e carraio su una parte condominiale?
La questione è stata affrontata dalla Corte di Appello di Milano nella sentenza n. 3564 dell'11 novembre 2022.
Rampa condominiale e spese anticipate dal titolare del diritto di servitù di passo, pedonale e carraio: la vicenda
Una società acquistava la proprietà di locali adibiti ad autorimessa posti al primo e al secondo piano interrato di un condominio.
L'accesso pedonale e carraio a tali autorimesse avveniva tramite una rampa di proprietà degli altri condomini sulla quale la stessa società però vantava un diritto di servitù perpetua di passo pedonale e carraio.
Successivamente, a fronte dell'inerzia del condominio, la società realizzava opere necessarie e urgenti sulla rampa, richiedendo al Tribunale ex articolo 2041 c.c. la condanna dei condomini al rimborso delle spese anticipate.
Il Tribunale, ritenuta la accertata comproprietà condominiale della rampa, inquadrava la fattispecie concreta alla luce dell'art. 1134 c.c., sostenendo che la società avesse eseguito i lavori agendo in qualità di condomino che aveva assunto la gestione delle parti comuni in assenza dell'autorizzazione dell'amministratore; per il Tribunale comunque sussisteva il requisito dell'urgenza che ne avevano giustificato l'intervento. La questione passava all'esame della Corte di Appello.
La decisione della Corte di Appello
La Corte di Appello ha individuato la norma applicabile alla vicenda in questione. I giudici di secondo grado hanno notato che la società aveva domandato il rimborso delle spese sostenute per la messa in sicurezza della rampa, evidenziando quali fatti costitutivi della pretesa il fatto di essere proprietaria esclusiva dei locali posti al primo ed al secondo piano interrato del condominio, la proprietà condominiale della rampa e il proprio diritto di servitù di passo, pedonale e carraio, sulla stessa (diritto di servitù definitivamente accertato da una precedente sentenza del Tribunale).
Di conseguenza, per la stessa Corte, la regolamentazione delle spese per i lavori eseguiti sulla rampa deve essere regolata dall'art. 1069 c.c. (opere sul fondo servente), norma che prevale sulle norme in materia di condominio non applicabili al caso specifico.
Le conseguenze dell'applicazione dell'articolo 1069 c.c.
Il proprietario del fondo dominante, nel fare le opere necessarie per conservare la servitù, deve scegliere il tempo e il modo che siano per recare minore incomodo al proprietario del fondo servente. Egli deve fare le opere a sue spese, salvo che sia diversamente stabilito dal titolo o dalla legge.
Se però le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi (art. 1069, comma 3).
A tale proposito è già stato affermato che, nel caso in cui l'esercizio della servitù si attui solo per mezzo del fondo servente, sorge l'obbligo del proprietario del fondo dominante di contribuire alle spese di manutenzione del fondo servente, in misura proporzionale all'uso (Cass. civ., sez. II, 12/01/1976, n. 72, proprio relativa a fattispecie di servitù di passaggio gravante su parti di un edificio condominiale e di obbligo del titolare della servitù di concorrere nelle spese di manutenzione di tali beni condominiali insieme con i partecipanti al condominio, in misura proporzionale all'uso). Tale principio è applicabile alla vicenda in questione.
Infatti, nel caso specifico il fondo servente (la rampa) per sua struttura e destinazione costituisce di per sé il mezzo necessario per l'esercizio della servitù; di conseguenza sussiste l'interesse anche del proprietario del fondo servente (il condominio) in quanto le opere realizzate a sue spese dalla società proprietaria del fondo dominante (le autorimesse) hanno comunque contribuito ad assicurare la conservazione del bene. Le spese, quindi, devono essere ripartite in proporzione ai rispettivi vantaggi.
Sulla base di tali principi e tenendo conto di un uso quasi esclusivo della rampa da parte della società, la Corte di Appello ha ritenuto equa una ripartizione delle spese nella misura dell'80% a carico della stessa e del residuo 20% a carico del condominio proprietario del fondo servente. Quindi, il condominio è stato condannato a rimborsare alla società il 20% dell'importo delle spese determinato dalla sentenza di primo grado (oltre Iva e oneri di previdenza ove dovuti).
