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Tetti massimi superbonus in condominio e conteggio delle pertinenze
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Tetti massimi superbonus in condominio e conteggio delle pertinenze

Ai fini del calcolo del tetto massimo nel superbonus sulle parti comuni le pertinenze hanno un valore autonomo? Sì, dice L'Agenzia delle Entrate. Spieghiamoci meglio.

Avv. Valentina Papanice  

Tetto massimo superbonus: come calcolare le pertinenze in condominio

Come forse noto oramai a molti, nel superbonus in condominio il tetto massimo di spesa su cui è possibile calcolare la "mitica" detrazione del 110, per quanto riguarda parte degli interventi è dato espressamente dalla somma delle varie unità coinvolte: è cioè previsto un tetto massimo per unità immobiliare che va moltiplicato per il numero di unità nel caso di edifici composti da più unità.

In proposito, la domanda che moltissimi si pongono è: in tale discorso, per gli interventi sulle parti comuni le pertinenze vanno calcolate insieme all'abitazione a cui si riferiscono oppure costituiscono un'unità a sé stante?

Come anticipato, per l'Agenzia delle Entrate, sì in questi casi le pertinenze costituiscono un'unità a sé stante.

Entriamo nello specifico, ricordando in primis cosa prevedono sul punto le principali norme in merito ad alcuni degli interventi.

Come sempre, il riferimento alle norme costituirà una solida base per comprendere la domanda e soprattutto la risposta dell'AdE. E infatti, poi passeremo a vedere più da vicino l'affermazione dell'Agenzia tenendo presente in particolare, ma non solo la recente Circolare n. 30 del 22 dicembre 2020.

Superbonus: le norme sul tetto massimo di spesa nel sismabonus

Passando dunque alle previsioni normative, vediamo come queste rispondono alla domanda: su quale importo massimo è calcolabile la detrazione del 110?

Infatti, il limite varia da ipotesi a ipotesi. Vediamo alcune delle più importanti.

Partiamo dal sismabonus.

Come sappiamo, anche questi interventi sono ammessi al superbonus e quindi la percentuale di riferimento è passata dalle variegate ipotesi già previste prima del Decreto Rilancio (D.L. n. 34/2020) all'unica del 110.

Il tetto di spesa è quello già previsto in precedenza e dunque 96.000 euro che vale per unità immobiliare, compresa di pertinenza; nel caso di edifici composti da più unità, l'importo è moltiplicato per il numero delle unità; nel caso di acquisto di case antisismiche il tetto è di 96.000 euro (v. Circ. 24E/2020).

I limiti delle spese (sia per ecobonus che sismabonus) sono incrementabili del 50% se le spese sono sostenute per gli interventi di ricostruzione dei fabbricati danneggiati nei comuni colpiti da eventi sismici.

Superbonus al 110%: la misura della detrazione

Superbonus: le norme sul tetto massimo di spesa negli interventi di efficientamento energetico

Passiamo agli interventi di efficientamento energetico trainanti.

Si tratta degli interventi di isolamento termico, per i quali è previsto un tetto di 50.000 euro per gli edifici unifamiliari o per le unità situate all'interno degli edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall'esterno; 40.000 euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da due a otto unità immobiliari; e 30.000 euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari.

Si tratta poi degli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti, dove è previsto un tetto di 20.000 euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti fino a otto unità immobiliari e un tetto di 15.000 euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari.

Mentre nel caso di edifici unifamiliari o unità immobiliari all'interno di edifici plurifamiliari e funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall'esterno, il tetto è di 30.000 euro.

L'AdE per la verità con una conclusione di cui non si intravede l'appiglio normativo, ha affermato che se quindi vi è ad es. un edificio composto da 15 unità immobiliari, per l'intervento sull'involucro il tetto di spesa per va ricavato moltiplicando 40.000 per le prime otto unità e 30.000 per le restanti sette; idem per l'intervento di sostituzione di impianto di climatizzazione invernale (moltiplicando cioè 20.000 per i primi otto, 15.000 per gli altri).

L'AdE: se il tetto massimo è dato dal numero delle unità immobiliari, le pertinenze vanno calcolate

Passando al quesito di cui al presente articolo, con la Circolare n. 30E/2020, l'AdE ha affermato di ritenere che "conformemente a quanto previsto per l'ecobonus e per il sismabonus spettante per interventi realizzati sulle parti comuni, anche ai fini dell'applicazione del Superbonus, nel caso in cui l'ammontare massimo di spesa agevolabile sia determinato in base al numero delle unità immobiliari che compongono l'edifico oggetto di interventi, il calcolo vada effettuato tenendo conto anche delle pertinenze.

In sostanza, in un edificio in condominio con 4 unità abitative e 4 pertinenze, il calcolo della spesa massima ammissibile è fatto moltiplicando per 8.

Inoltre, anche ai fini del Superbonus, analogamente a quanto previsto per il sismabonus e per l'ecobonus spettante per interventi realizzati sulle parti comuni e in base al tenore letterale dell'articolo 119, comma 1, lettera b) del decreto Rilancio riferita al «numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio», nonché del richiamo all'articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, contenuto nel comma 4 del citato articolo 119, ai fini della determinazione del limite in questione, non devono essere considerate le pertinenze collocate in un edificio diverso da quello oggetto degli interventi".

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Raffaele M.
Raffaele M. 10-01-2021 10:45:18

Buongiorno, per come è scritta la normativa nel caso di un edificio con due unità immobiliari uso appartamento e un garage, tutti distintamente accatastati, e tutti cointestati, ai fini della determinazione del tetto di spesa per interventi sulle parti comuni dell'edificio per interventi in sisma bonus e ecobonus 110 il garage viene conteggiato ?
Il garage e un unità immobiliare distintamente accatastata, ma non si configura il condominio in quanto tutto in comproprietà.

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