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Si può costruire un balcone in condominio?
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Si può costruire un balcone in condominio?

Quali sono le opere che il singolo può realizzare in condominio? Può costruire un balcone?

Avv. Anna Nicola  

Il termine costruzione

La Corte di Cassazione afferma che il termine "costruzione" attiene all'opera caratterizzata da solidità, stabilità e immobilizzazione (Cass. 28 settembre 2007 n. 20574).

Stanti questi elementi, in termini generali si può affermare che anche il balcone è da considerarsi quale costruzione.

Interventi individuali in condominio ex art. 1122 c.c.

L'art. 1122 c.c. dispone che "Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.

In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea."

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Ciò significa che se l'opera del singolo non lede le parti condominiali e/o non crei pregiudizio alla stabilità, decoro e sicurezza del palazzo, il condomino può attuare qualsiasi intervento nel suo appartamento o nelle parti di uso individuale.

Il decoro architettonico

E' indubbio che creare un balcone ex novo può il più delle volte ledere il decoro architettonico. Forse l'unico caso in cui ciò non si verifichi è quando il palazzo abbia per ogni alloggio o per la quasi totalità degli alloggi già dei balconi aggettanti.

In questo caso si potrebbe persino giungere ad affermare che la creazione di un nuovo balcone aggettante per l'appartamento che ne era sprovvisto vada a creare maggior armonia all'estetica del palazzo.

Il balcone aggettante

Il balcone aggettante, diversamente da quello incassato, costituisce un semplice prolungamento dell'appartamento da cui protende e, in ragione di ciò, è di proprietà esclusiva del titolare dell'alloggio.

Si fa riferimento a questa sola tipologia di balcone perché per il balcone incassato, non sporgendo dalla facciata dell'edificio, il piano di calpestio dev'essere considerato alla stregua di un solaio e il parapetto parte della facciata comune.

Quindi per la parte orizzontale si fa riferimento all'art. 1125 c.c., mentre quella verticale, inserendosi nella facciata, è di proprietà comune per cui le spese per gli interventi di manutenzione devono essere ripartire tra tutti i condòmini in ragione dei millesimi di proprietà.

E' chiaro che simile opera, coinvolgendo altri condomini, è di più difficile percorribilità.

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Adempimenti per la creazione del balcone

Ad ogni modo, al fine di poter procedere con i lavori si ritiene necessario in primo luogo esaminare il contenuto del regolamento di condominio.

Spesso sono contemplate clausole che limitano il diritto di proprietà dei singoli. Per essere valide queste clausole devono comunque essere state assunte all'unanimità perché la compressione della proprietà richiede il consenso totalitario, trattandosi di clausola di natura contrattuale.

Sotto il profilo amministrativo, si ritiene necessario effettuare il passaggio in assemblea, dovendo presentare apposita richiesta affinchè questa approvi il progetto con delibera assunta all'unanimità.

Sia che si usi una finestra preesistente, sia che si intervenga ex novo, la realizzazione del balcone comporta obbligatoriamente un'alterazione della facciata dell'edificio, oltre ad andare in qualche modo a modificare la stessa, quale parte comune. Da ciò consegue la necessità di ottenere il permesso totalitario dell'assemblea.

Si tratta di affermazione costante nel mondo giudiziario amministrativo.

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Il TAR Campania, Napoli, con la decisione del 16 novembre 2020 n. 5253 ha affermato che è necessario il consenso del condominio quando uno dei condomini intenda realizzare (o sanare) opere che modifichino la facciata dell'edificio, come nel caso della trasformazione di una finestra in balcone (si veda anche Cons. Stato, n. 6529/2002; n. 4861/2016).

Ed infatti l'opera è soggetta al permesso di costruire di spettanza del Comune ai sensi dell'art. 10, comma 1 lett. c) del D.P.R. n. 380/2001. Al fine del suo rilascio spesso il Comune richiede la presentazione all'ufficio tecnico della delibera dell'assemblea di condominio che ha approvato all'unanimità il lavoro da intraprendere.

Dal mondo civilistico, in passato si condivideva questa osservazione.

Ed infatti la Cassazione ha osservato che "Il decoro architettonico delle facciate costituisce bene comune dell'edificio e pertanto ogni lavoro che su di esso sensibilmente incide, necessita dell'assenso dell'assemblea dei condomini, a prescindere dal giudizio sul risultato estetico dei lavori progettati" (Cass. 398/2004).

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Non sembra tuttavia trattarsi di questione unanime.

Più di recente la Suprema Corte ha ritenuto legittima l'esecuzione della creazione di due balconi da parte di un condomino, perché avvenuta nell'ambito delle facoltà consentite dall'art. 1102 c.c. nell'uso dei beni comuni (la facciata dell'edificio), atteso che la realizzazione del balcone non aveva provocato alcuna diminuzione di aria e di luce alla veduta esercitata dal condomino sottostante (Cass. 30 marzo 2012, n. 5140).

Nello specifico, ha ritenuto che la realizzazione dei due balconi fosse da accertarsi sotto il profilo dell'art. 1102 cod. civ. I giudici di merito avrebbero dovuto valutare, nell'ambito di applicazione di tale disposizione, se l'utilizzo particolare della cosa comune fosse incompatibile con quello degli altri titolari di analogo diritto sulla medesima parte comune, accertando se l'intervento edilizio contrastasse con i divieti posti dall'art. 1120 c.c., comma 2, e se pregiudicasse in qualche modo il godimento del bene di proprietà esclusiva.

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Il riferimento all'art. 1120 c.c. attiene al comma (terzo, dopo la riforma del condominio) che dispone che "Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino" .

Poiché l'accertamento in questione è mancato, il risultato è stato la cassazione della decisione con rinvio ad altro giudice per i temi appena detti.

Conclusione ad oggi

Poiché ad oggi, vista la riforma del condominio, l'art. 1122 c.c. permette al singolo condomino di intervenire con opere individuali, nel rispetto dei limiti della norma, non si ritiene che sia più necessario l'assenso dell'assemblea, essendo sufficiente darne comunicazione all'amministratore.

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