Superbonus e parti comuni: se una parte dell'edificio non è residenziale?
Dovrebbe essere ormai noto a molti che tra le molteplici condizioni previste per la fruizione del superbonus abbiamo il carattere residenziale dell'edificio.
Ma non sempre gli edifici, in particolare qui ci riferiamo ai condomini, sono composti unicamente da unità immobiliari di tipo residenziale.
Come spesso accade dunque, il dubbio si pone quando la situazione non è, diciamo così, tutta bianca (solo immobili residenziali) o tutta nera (solo immobili non residenziali).
Qual è quindi la risposta nel caso, prevalente, di condomini composti da unità immobiliari residenziali e non?
Si può fruire del superbonus oppure no per i lavori sulle parti comuni?
Detrazioni per interventi di recupero e parti comuni: se parte dell'edificio non è residenziale
La risposta dell'Agenzia delle Entrate trae spunto da quella già data a proposito di interventi di recupero, anche questi ammessi solo su edifici di tipo residenziale.
Ricordiamo che si tratta delle detrazioni dette anche per ristrutturazioni, previste dall'art. 16-bis D.P.R. n. 917/1986; detrazioni previste, nella misura di ordinaria, al 36% e con un tetto massimo di spesa di euro 48.000 e poi come noto, di anno in anno, almeno da un po' di tempo a questa parte, prorogate nella misura del 50% con un tetto massimo di euro 96.000 (precisamente, la proroga riguarda le previsioni dell'art. 16, D.L. n. 63/2013).
Superbonus al 110%: la misura della detrazione
Tornando al nostro discorso, a proposito di dette agevolazioni, già da tempo l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che in caso di interventi sulle parti comuni di un edificio, le spese possono essere considerate ai fini del calcolo della detrazione "soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza".
Facendo ricorso quindi, ad "un principio di "prevalenza" della funzione residenziale rispetto all'intero edificio", si è ammesso alla detrazione, nel caso delle spese sostenute per le parti comuni di un edificio, anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali se la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio supera il 50 per cento.
Se la percentuale è inferiore, è ammessa la detrazione per le spese sostenute sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione.
L'affermazione risale alla Circolare n. 57/1998 ed è stata di recente ripresa dalla Circolare n. 19 del 2020 (ove si richiama la Circolare del 1998).
Non è dato sapere, almeno a chi scrive, cosa ne è del caso della presenza fifty/fifty, a metà quindi, di unità di tipo residenziale e non.
Superbonus e parti comuni: se parte dell'edificio non è residenziale
Il criterio summenzionato vale anche per il superbonus, come risulta affermato nelle Circolari n. 24 del 2020 e n. 30 del 2020.
Quindi, se l'immobile è composto prevalentemente da unità di tipo residenziale, tutti possono fruire delle detrazioni per gli interventi sulle parti comuni. Anche qui per prevalentemente dobbiamo intendere il superamento della metà degli immobili residenziali.
Ove invece la percentuale delle unità residenziali sia inferiore al 50%, delle detrazioni per gli interventi sulle parti comuni potranno fruire solo i proprietari o detentori degli immobili residenziali.
Anche nel caso del superbonus non è dato sapere, sempre per chi scrive, cosa ne è del caso della presenza a metà di unità di tipo residenziale e non.
Superbonus in condominio e tetti massimi di spesa: la Risoluzione n. 60/2020
L'Agenzia ha anche esplicitato che in caso di interventi sulle parti comuni la detrazione spetta anche a coloro che possiedono (o detengono) sole pertinenze (come box o cantine) e che abbiano sostenuto le spese concernenti i detti interventi.
Edifici con immobili in parte non residenziali e detrazioni per interventi trainati sulle proprietà individuali
Una precisazione, a corollario di quanto detto, riguarda quella specificità del superbonus che abbina all'intervento sulla parte comune trainante la possibilità dell'intervento trainato sull'unità immobiliare individuale.
Per quanto riguarda l'intervento trainato sulla proprietà comune, varrà sempre il criterio appena riferito.
Invece, le detrazioni per gli interventi trainati sulle proprietà individuali saranno fruibili, in ogni caso, solo dai proprietari e detentori degli immobili residenziali.
Unità residenziali e superbonus, non tutte le categorie sono ammesse
A proposito del carattere residenziale dell'immobile, ricordiamo che non tutte le categorie catastali sono ammesse: le norme infatti escludono espressamente le categorie A1 (abitazioni di tipo signorile) A8 (abitazioni in ville) e A9 (Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici; quest'ultima rientra nell'agevolazione nel caso di unità immobiliari aperte al pubblico), anche se l'AdE ha specificato che sono ammesse alle detrazioni per gli interventi sule parti comuni (v. Circolare 30/2020).
Questo, diversamente dalle detrazioni fiscali per interventi di recupero, dove sono ammessi alla detrazione, su parti comuni come su parti individuali indistintamente tutte le categorie catastali riferite agli immobili residenziali (come affermato sin dalla citata Circolare n. 57 del 1998).
