Superbonus e stato di riparto, il quesito
Superbonus e deliberazione della ripartizione delle spese dei lavori di efficientamento energetico e/o riduzione del rischio sismico da parte dell'assemblea condominiale.
Sembra tutto chiaro, ma evidentemente la novità della materia porta con sé sovente dubbi e perplessità su che cosa ed in che modo si possa deliberare.
La chiarezza normativa, tuttavia, si scontra con la novità di una disposizione speciale decisamente sui generis in ambito condominiale: è ciò, molto probabilmente che genera incertezze.
Ci scrive un nostro lettore:
Buongiorno amici di Condominioweb! In breve vi dico che cosa sta succedendo nel mio condominio, sperando che mi possiate aiutare.
Abbiamo deciso di affidare lavori rientranti nel superbonus del 110%. Faremo posare un cappotto, sostituire la caldaia centralizzata migliorando l'impianto e installare un impianto fotovoltaico.
Gli interventi garantiscono il doppio salto di classe, dallo studio di fattibilità non sono emersi problemi e quindi abbiamo deciso di affidare le opere ad un'impresa che si occuperà di tutto. Qualche problema potrebbe sorgere sulle modalità di pagamento. C'è disponibilità dell'appaltatore per lo sconto in fattura, ma qualcuno mugugna: vuole godere della detrazione.
Ci siamo chiesti dunque se fosse possibile decidere che solo alcuni possano sostenere le spese: mi pare di sì, ma forse ciò va deciso con l'unanimità?
Dipende: è questa la risposta che di primo acchito possiamo dare al nostro lettore. Passiamo avanti per argomentarla al meglio.
Superbonus e stato di riparto, i criteri legali
Quando si parla di lavori rientranti nel superbonus del 110%, è molto facile sovrapporre, confondendoli, due piani: il beneficio fiscale previsto e gli aspetti tecnico - tributari connessi e richiesti dalla legge istitutiva della detrazione e le regole condominiali che li riguardano.
Delibera su studio di fattibilità per il superbonus del 110%
Anch'esse sono state oggetto - ad opera dell'art. 119 d.l. Rilancio e successive norme di modifica e integrazione - d'intervento legislativo.
Si tratta di un intervento, lo vedremo tra poco, che facoltizza determinate scelte anche in materia di ripartizione delle spese.
In assenza di queste scelte, tuttavia, ogni aspetto afferente alla suddivisione dei costi dei lavori rientranti nel superbonus va affrontato e risolto alla stregua delle ordinarie regole di ripartizione delle spese.
Si badi: ciò vale sia in relazione all'ipotesi di fruizione del beneficio per lo mezzo di detrazione, sia quando si è optato totalmente o parzialmente per i così detti sconto in fattura e cessione del credito.
Nel caso dello sconto la somma non direttamente versata verrà ripartita trai condòmini in termini ideali.
La quota di Tizio è 100, l'impresa ha concesso uno sconto in fattura di 60: egli nel piano di riparto vedrà la sua quota di 100, dovendo però versare solamente 40 (e quindi avrà per questa quota diritto ad una detrazione di 44, ossia del 110% di 40).
Sulla scorta di quali criteri si arriva a questo "100" di Tizio. In assenza delle scelte di cui diremo qui appresso, sulla scorta dei criteri legali.
Così, per dirne uno, per la posa in opera del cappotto, si applicheranno i millesimi di proprietà, idem per installazione dell'impianto fotovoltaico (trattandosi d'interventi innovativi) e per la sostituzione dell'impianto di riscaldamento (opera conservativa).
Ove, per ipotesi, si andasse a sostituire un ascensore con uno atto alla rimozione delle barriere architettoniche, la ripartizione di quel costo andrebbe operata ex art. 1124 c.c.
Superbonus e stato di riparto, le novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2021
Come si diceva l'art. 119 d.l. Rilancio ad oggi prevede un meccanismo, ci sia concesso per certi versi astruso, che consente di deliberare un particolare criterio di riparto delle spese rientranti nel superbonus con le medesime maggioranze prescritte per l'approvazione di quelle opere.
Superbonus, unico proprietario e Legge di Bilancio 2021
Recita l'art. 119, comma 9-bis (ultimo periodo), d.l. Rilancio:
Le deliberazioni dell'assemblea del condominio, aventi per oggetto l'imputazione a uno o più condomini dell'intera spesa riferita all'intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità di cui al periodo precedente e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole.
La maggioranza necessaria è quella dei presenti alla riunione in rappresentanza di almeno un terzo del valore dell'edificio.
Ipotizziamo che in un condominio di dieci persone siano presenti in assemblea quattro condòmini in rappresentanza di 450 millesimi. Questi rispettando i quorum testé citati potranno deliberare di accollarsi l'intero costo dell'operazione, ovvero di accollarlo anche ad altri condòmini.
In entrambi i casi è necessario che sia espresso parere favorevole (implicito nell'ipotesi in cui i deliberanti si accollino l'intero costo delle opere).
Si tratta di un criterio sui generis, simile per certi versi a quello previsto per le innovazioni gravose o voluttuarie (art. 1121 c.c.) con la differenza sostanziale che qui non esistono condòmini dissenzienti e favorevoli che acconsentano ad accollarsi il costo dell'opera, salvo rimborso in caso di subentro (ovvero accollo definitivo se non c'è autonomo godimento), ma un vero e proprio atto d'imperio di un gruppo che decide a chi imputare i costi (col suo/loro consenso).
Superbonus e stato di riparto, la diversa convenzione
Diversa da questa ipotesi è la sempre esistente e possibile diversa convenzione, cui fa riferimento l'art. 1123, primo comma, c.c.
Nulla vieta che essa possa applicarsi anche in relazione agli interventi rientranti nel superbonus del 110%.
In questo caso, però, trattandosi di una decisione che riguarda tutti in quanto prevede una modificazione della quota di ognuno e non l'attribuzione del costo solamente ad un gruppo ovvero ad uno consenziente, è necessario il consenso di tutti i condòmini.
In definitiva, per quanto originale possa apparire, per dire che le quote debbano essere ripartite tra tutti i condòmini in parti uguali piuttosto che secondo i criteri di legge è necessario il consenso di tutti i partecipanti al condominio, mentre per la ripartizione con accollo ad un solo gruppo (o condòmino) purché consenziente, basta la maggioranza dei presenti e un terzo del valore dell'edificio.
La ragione, come detto in altre circostanze, sta, secondo chi scrive, nella volontà di favorire la possibilità di decidere collettivamente su sconto in fattura e/o cessione del credito, ovvero finanziamenti condominiali.
