Abitazione di lusso in condominio e superbonus, il quesito
Le abitazioni di lusso in condominio, nel momento in cui si deliberano lavori rientranti nel superbonus del 110% precludono ai loro proprietari la possibilità di godere del beneficio fiscale?
È, nella sostanza, la domanda che ci giunge da un nostro lettore, che racconta e scrive:
"Buongiorno amici di Condominioweb! Vi racconto il mio caso.
Nel condominio in cui vivo abbiamo deciso di fare lavori rientranti nel superbonus del 110%, parlo di quelli per efficientamento energetico. L'edificio si compone di dieci unità immobiliari. Quattro di queste sono classificate, catastalmente, come A/1.
Poiché queste ultime hanno un notevole peso millesimale e dato che i loro proprietari sostengono che vista questa categoria non possono accedere al superbonus, rischiamo davvero di perdere il beneficio, cioè di non poter deliberare lavori agevolati al 110%?."
Riteniamo di poter rispondere e vedremo perché, in questo modo: i proprietari di appartamenti classificati A/1 ubicati in condominio possono godere del beneficio in relazione agli interventi sulle parti comuni, ma non per quelli nelle loro abitazioni.
Superbonus, la misura e i beneficiari
Com'è noto la detrazione del 110% è una misura incentivante stabilita dall'art. 119 d.l. Rilancio e finalizzata alla promozione di esecuzione d'interventi di efficientamento energetico e riduzione del rischio sismico.
La misura si applica per tutti gli interventi indicati dalla norma stessa, ed aventi le caratteristiche ivi specificate, le cui spese sono sostenute tra il 1° luglio 2020 ed il 30 giugno 2022 che diviene 31 dicembre 2022 se alla data precedente sono stati eseguiti almeno il 60% dei lavori.
Per gli IACP (ed istituti assimilabili) le date di scadenza sono il 31 dicembre 2022 e al ricorrere della citata circostanza, il 30 giugno 2023.
Il comma 9 del citato articolo individua chi sono i beneficiari della detrazione, cioè:
- condomini e persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche;
- persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari, salvo quanto previsto al comma 10;
- istituti autonomi case popolari (IACP) comunque denominati nonché dagli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti istituti;
- cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;
- organizzazioni non lucrative di utilità sociale così come individuati nell'art. 119 d.l. Rilancio;
- dalle associazioni e società sportive dilettantistiche così come individuati nell'art. 119 d.l. Rilancio, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.
Abitazione di lusso in condominio e superbonus, le norme
Il comma 15-bis dell'art. 119 d.l. Rilancio specifica che «le disposizioni del presente articolo non si applicano alle unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8, nonché alla categoria catastale A/9 per le unità immobiliari non aperte al pubblico».
In sostanza la norma esclude le abitazioni di lusso, le ville ed in castelli e palazzi artistici non aperti al pubblico dalla fruizione del superbonus del 110%.
Ciò vale sempre oppure ci sono delle eccezioni?
Come detto per i castelli l'eccezione sta nell'apertura al pubblico, cioè nella possibilità di essere visitato. Per abitazioni in villa (A/8) e abitazioni di lusso (A/1) non pare vi siano eccezioni
Abitazione di lusso in condominio e superbonus, la soluzione
Si badi: il fatto che le abitazioni di lusso siano escluse dal superbonus del 110% non fa venire meno il diritto del contribuente proprietario di un'abitazione così classificata a godere del medesimo beneficio qualora l'unità immobiliare fosse ubicata in condominio, limitatamente agli interventi sulle parti comuni dell'edificio.
Benefici prima casa, lusso e dimensioni della casa
In tal senso, si è espressa anche l'Agenzia delle Entrate affermando che «che i possessori o detentori delle unità immobiliari cd. di lusso possono fruire della detrazione per le spese per interventi realizzati sulle parti comuni ma non possono fruire del Superbonus per interventi trainati realizzati sulle proprie unità atteso che il comma 15-bis dell'articolo 119 del decreto Rilancio stabilisce che il Superbonus non si applica 15 alle unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8, nonché alla categoria catastale A/9 per le unità immobiliari non aperte al pubblico» (Circ. n. 30/E Agenzia delle Entrate).
Come dire: se la casa di lusso si trova in condominio il proprietario di questa godrà del superbonus per la posa in opera del cappotto, ma non potrà beneficiare della misura per la sostituzione degli infissi che la riguardano.
In questa situazione, dunque, esiste effettivamente un rischio di disinteresse per i lavori condominiali, ma non una preclusione assoluta. Va situazione va valutata caso per caso, anche considerando quanto siano decisivi i così detti interventi trainati (quelli sulle abitazioni) per il raggiungimento del doppio salto di classe energetica, requisito necessario per l'accesso alla detrazione del 110%.
Assemblea per il superbonus o assemblee per il superbonus?
