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Spese condominiali, alloggi ERP (Edilizia Residenziale Pubblica) e Leggi Regionali
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Spese condominiali, alloggi ERP (Edilizia Residenziale Pubblica) e Leggi Regionali

Locazione e oneri condominiali, morosità e legittimazione passiva per il recupero, disciplina generale e leggi speciali, responsabilità solidale del proprietario.

Avv. Laura Cecchini  

Nei rapporti di locazione aventi ad oggetto immobili, le spese condominiali sono frequente oggetto di lite e contenzioso sia per quanto attiene alla ripartizione tra proprietario e conduttore, che con riguardo alla sussistenza di responsabilità solidale di entrambe le parti nei confronti del condominio con espresso riferimento al pagamento degli oneri.

Nella vicenda portata alla attenzione del Tribunale di Reggio Calabria (sentenza n. 1078 del 18 novembre 2020) la querelle afferente alle spese condominiali è originata dalla intervenuta condanna, in primo grado, del Comune di Reggio Calabria alla corresponsione delle stesse in favore del condominio, relativamente ad un alloggio di edilizia residenziale pubblica in proprietà del medesimo, stante la morosità del conduttore assegnatario.

La questione si incentra sulla sussistenza o meno della responsabilità concorrente e solidale del Comune, quale proprietario dell'immobile, nell'ipotesi di morosità del conduttore e, per l'effetto, della sua legittimazione passiva nella azione di recupero coattivo promossa dal condominio.

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Il tutto, mediante opportuna e doverosa disamina della disciplina generale dettata in materia con la legislazione regionale emanata.

Spese condominiali e case popolari, l'iter Giudiziale

Il Comune di Reggio Calabria ha avanzato appello avverso la sentenza di primo grado con la quale è stato condannato al pagamento in favore del condominio delle spese maturate e rimaste insolute inerenti un appartamento per civile abitazione di sua proprietà condotto in locazione, per il cui pagamento l'inquilino risultava moroso.

A sostegno della impugnazione, il Comune deduceva la propria carenza di legittimazione passiva, all'uopo rilevando la non sussistenza e configurabilità di alcuna responsabilità, neppure in via sussidiaria, tenuto conto della legislazione regionale in essere ed operante nel rapporto de quo, in aderenza alla quale le spese per i servizi condominiali dovevano essere versati direttamente alla amministrazione del condominio dagli assegnatari e quest'ultima poteva agire verso gli stessi per il recupero.

A conforto della tesi formulata, il Comune adduceva, ulteriormente, che lo stesso non agiva quale privato ma nella veste di ente pubblico, ovvero soggetto gestore degli alloggi de quibus, all'uopo evidenziando che il contratto di locazione era da intendersi "per adesione" essendo stato redatto ed approvato dalla stessa Giunta Regionale, con richiamato espresso all'indicazione specifica dell'obbligo dell'assegnatario degli oneri correlati e connessi alla gestione delle parti e servizi comuni.

A maggior conferma del proprio assunto, il Comune sottolineava che, invero, il condominio aveva ottenuto titolo esecutivo nei confronti dell'assegnataria per cui era unicamente verso la medesima che doveva procedersi alla esecuzione e riscossione.

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Quale secondo motivo di appello, il Comune obiettava la sentenza resa dal Giudice di prime cure laddove ha ignorato la contestazione sulla idoneità della documentazione riferita dal condominio per l'emissione del decreto ingiuntivo.

Si costituiva il condominio, chiedendo la conferma della pronuncia di primo grado.

Spese condominiali e morosità conduttore, responsabilità solidale e legittimazione passiva del locatore/proprietario

In ordine al primo motivo di impugnazione, è confacente rappresentare che, secondo quanto previsto nella Legge Regionale in materia di assegnazione e determinazione dei canoni di locazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica, la obbligazione di cui si discute, riportata nei contratti stilati dal Comune, con avvallo e approvazione della Giunta Regionale, palesa che gli assegnatari in locazione sono gravati dal versamento diretto al condominio delle spese generali, di gestione e manutenzione, nonché di prestazione dei servizi comuni, con diritto della amministrazione condominiale ad agire direttamente nei loro confronti per il recupero in caso di inadempimento o morosità.

L'avvenuta assunzione di tali oneri da parte degli assegnatari porta a configurare tale situazione all'istituto dell'accollo di cui all'art. 1273 Cod. Civ. in ragione del quale l'adesione del creditore alla convenzione di accollo, che rende irrevocabile la stipula in suo favore, importa liberazione del debitore originario solo se ciò costituisce condizione espressa della stipulazione o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo, in quanto, diversamente, se non vi è liberazione del debitore, questi rimane obbligato in solido con il terzo.

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Spese condominiali e case popolari e leggi regionali

Posto ciò, non possiamo ignorare che, come affermato in più occasioni dalla Corte Costituzionale, la cui opera è informata ed interessata dall'esigenza primaria di garantire e tutelare il principio costituzionale di eguaglianza e di uniformità, nel contesto nazionale, delle regole di diritto che investono i rapporti privatistici, la facoltà legislativa delle Regioni incontra il limite dell'ordinamento civile, quale ambito riservato alla competenza esclusiva della legislazione statale e ricomprende i rapporti tradizionalmente oggetto di codificazione.

Pertanto, ne deriva che il suddetto limite o confine implica l'inderogabilità, da parte del legislatore regionale, delle norme dettate dal codice civile per regolare l'esercizio dell'autonomia negoziale privata ed il diritto delle obbligazioni.

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Sulla scorta dei citati principi, appare di tutta evidenza che, nell'ipotesi in esame, la legge regionale non poteva contravvenire la disciplina dettata sull'accollo al contempo sottolineando che nel testo della legge regionale, tra l'altro, non era inserita né menzionata alcuna clausola di "liberazione" dalle obbligazioni condominiali verso il proprietario, nel caso il Comune, né quest'ultimo ha dimostrato l'adesione del condominio all'accollo dell'assegnatario con espressa liberazione dello stesso.

In conseguenza, una volta esperita, senza esito, l'azione di recupero degli oneri condominiali nei confronti dell'assegnatario dell'alloggio, sussiste certamente la legittimazione passiva del Comune, nonché l'obbligo al pagamento in solido.

Il primo motivo di appello è, dunque, stato respinto dal Tribunale.

Diversamente, e per completezza espositiva, è stata accolta la seconda doglianza, non essendo stati depositati dal condominio i documenti attestanti la morosità contestata, per il credito vantato non poteva affermarsi né certo, né tanto meno liquido ed esigibile.

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Scarica Trib. Reggio Calabria 18 novembre 2020 n. 1078

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