Obbligato al pagamento delle spese condominiali è il soggetto che era condomino al momento in cui è stata adottata la deliberazione assembleare che ha disposto l'intervento di manutenzione straordinaria sulle parti comuni.
L'opposizione al decreto ingiuntivo fondato su tale delibera è dunque destinato a essere respinto, a meno che il condomino opponente abbia qualche altro asso nella manica.
Tale non è la contestazione relativa alla mancata convocazione per la riunione condominiale, trattandosi di un vizio comportante l'annullabilità della delibera che, come tale, deve essere contestato mediante impugnazione della stessa nei trenta giorni successivi allo svolgimento della riunione e non può comunque essere preso in considerazione dal giudice dell'opposizione, il quale può valutare soltanto eccezioni relative alla nullità del deliberato assembleare.
Questo il contenuto della recente sentenza del tribunale di Catania n. 4028 dello scorso 3 dicembre 2020, nella quale è stata richiamata la più recente e consolidata giurisprudenza di legittimità.
Le contestazioni mosse dal condomino opponente.
Nella specie un condomino che aveva ricevuto la notifica di un decreto ingiuntivo per il mancato pagamento di spese dovute a fronte di una deliberazione assembleare aveva provveduto a notificare all'amministratore l'atto di citazione in opposizione.
Quest'ultimo pare sostenesse che tali spese erano in realtà da ricondurre a una sentenza che aveva accertato la responsabilità del precedente proprietario dell'unità immobiliare e suo dante causa in ordine al pagamento delle spese di ricostruzione di un muro.
Tuttavia i fugaci richiami contenuti nel provvedimento del Tribunale di Catania alle tesi difensive dell'opponente non consentono di ricostruire con certezza le circostanze di causa.
Da quello che si può arguire dai pochi elementi che risultano dalla predetta decisione, il condomino sosteneva che il pagamento di questa spesa non era mai stato sollecitato negli anni successivi all'emissione della sentenza, fino al giorno in cui l'assemblea aveva deliberato sul punto e l'amministratore aveva dato mandato a un legale di depositare il ricorso per decreto ingiuntivo.
Non è dato sapere cosa abbia discusso in quel contesto l'assemblea e se la delibera in questione fosse semplicemente relativa all'approvazione del preventivo che a sua volta riportava il debito pregresso accumulato in relazione all'unità immobiliare in questione.
Nemmeno è dato sapere se la sentenza di cui parlava il condomino fosse realmente stata pronunciata e avesse il contenuto da questi riferito.
Computo del periodo per il quale acquirente e venditore rispondono solidalmente
Quel che è certo è che il Tribunale di Catania ha individuato come fonte dell'obbligazione proprio la delibera posta a base del decreto ingiuntivo opposto e su questa base ha respinto l'opposizione proposta dal condomino.
La questione della spettanza delle spese straordinarie deliberate dall'assemblea condominiale.
Il Giudice siciliano, richiamandosi alla più recente e ormai consolidata giurisprudenza di legittimità, ha infatti evidenziato come nel caso di spese straordinarie per individuare il soggetto debitore si debba fare riferimento alla data della relativa deliberazione assembleare.
Chi era proprietario o titolare di altri diritti reali sull'unità immobiliare in quel momento è tenuto a onorare il rispettivo debito, anche se nel frattempo abbia trasferito a terzi il proprio diritto e anche ove i lavori siano stati avviati e/o terminati successivamente a tale evento.
Infatti, "laddove successivamente alla delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione di tali interventi, sia venduta un'unità immobiliare sita nel condominio, i costi dei lavori gravano - secondo un criterio rilevante anche nei rapporti interni tra compratore e venditore, che non si siano diversamente accordati tra di loro alla luce di patti comunque inopponibili al condominio - su chi era proprietario dell'immobile compravenduto al momento dell'approvazione di detta delibera, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione.
Né rileva, in senso contrario, che la vendita sia avvenuta prima dell'approvazione di tutti gli stati di ripartizione dei lavori, ovvero prima che il condomino che aveva approvato la suddetta delibera abbia assolto integralmente ai propri oneri verso il condominio, trattandosi di circostanze ostative unicamente all'emissione, nei confronti dell'alienante - che non è più condomino - di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, ex art. 63, comma 1, disp. att. c.c., ma non estintiva del debito originario del cedente, che rimane azionabile nei sui confronti in sede di processo di cognizione o di ingiunzione ordinaria." (Cass. civ., sez. II, 22 giugno 2017, n. 15547).
Computo del periodo per il quale acquirente e venditore rispondono solidalmente
La questione dei vizi della delibera che possono essere sollevati in sede di opposizione a decreto ingiuntivo.
Anche in relazione alle censure rivolte dal condomino opponente alla delibera posta alla base del decreto ingiuntivo il Tribunale di Catania ha avuto buon gioco nel richiamare la granitica giurisprudenza di legittimità che ritiene preclusa al giudice dell'opposizione la valutazione in ordine alla validità del deliberato assembleare, poiché "nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice deve limitarsi a verificare la perdurante esistenza ed efficacia delle relative delibere assembleari, senza poter sindacare, in via incidentale, la loro validità, essendo questa riservata al giudice davanti al quale dette delibere siano state impugnate" (Cass. civ., sez. un., n. 26629/2009).
L'unica eccezione a tale regola, come è noto, è quella relativa al vizio che comporti addirittura la nullità della deliberazione assembleare, che può viceversa essere valutata in via incidentale anche in sede di opposizione al decreto ingiuntivo.
Tuttavia, come parimenti noto, la mancata convocazione alla riunione condominiale, ove accertata, comporta la mera annullabilità della delibera impugnata, ove la relativa azione sia stata avviata dal condomino nel termine decadenziale di cui all'art. 1137 c.c.
