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Recupero crediti contro il condominio o contro il condòmino?
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Recupero crediti contro il condominio o contro il condòmino?

Il terzo che vanta un credito nei confronti del condominio, deve agire contro quest'ultimo o contro I singoli condomini per la parte relativa alla rispettiva quota?

Avv. Anna Nicola  

Obbligazione parziale e non solidale

L'annosa questione della natura dell'obbligazione condominiale, se solidale o parziaria, è stata nuovamente affrontata dalla Corte di Appello di Salerno del 7 luglio 2020 n. 886.

Nel caso di specie, l'impresa che aveva eseguito lavori di ristrutturazione per il condominio agisce in sede monitoria ed ottiene il decreto ingiuntivo contro il medesimo condominio, dato dalla collettività degli abitanti del palazzo, quale ente di gestione.

=> Ripartizione spese condominiali

Il condominio fa opposizione contro l'ingiunzione del terzo ma la sua domanda viene rigettata in primo grado.

Propone quindi appello avverso detta sentenza rilevando, tra le alter cose, l'assenza della sua legittimazione passiva, affermando che l'impresa avrebbe dovuto agire contro i singoli condomini per la parte di rispettiva competenza.

La Corte di Appello nega la sussistenza di questa prospettazione.

Essa afferma che ogniqualvolta l'amministratore condominiale stipuli un contratto con un terzo, coesistono distinte obbligazioni, rispettivamente concernenti l'intero debito e le singole quote, facenti capo la prima al condominio e le altre ai singoli condomini, tenuti al relativo pagamento in ragione e nella misura della partecipazione al condominio, ai sensi dell'art. 1123 cod. civ.

Negli edifice la regola generale è quella dettata dall'art. 1123 c.c., che stabilisce espressamente che le spese condominiali sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Prosegue la Corte osservando che, se anche l'obbligazione è parziaria, non si crea un limite al diritto di azione del creditore: questi può indifferentemente chiamare in giudizio i singoli condomini morosi o il condominio perchè, in entrambi i casi, ottiene un titolo da porre in esecuzione nei confronti dei singoli condomini per la quota di rispettiva competenza, operando la parziarietà come regola di imputazione interna del debito (Cass. ord. 9 giugno 2017, n. 14530; Cass. ord. 29 ottobre 2018, n. 27363).

È legittima la clausola che prevede il recupero crediti solo dai condomini morosi?

Ne consegue che il creditore del condominio è legittimato ad agire in giudizio, anche in via monitoria, per precostituirsi il titolo esecutivo nei confronti sia dell'ente di gestione, in persona dell'amministratore pro tempore, sia dei condomini inadempienti, dovendo, in ogni caso, e, in particolare, ove intenda promuovere l'espropriazione forzata, richiedere a ciascun condomino moroso, proprio in ossequio al principio della parziarietà delle obbligazioni assunte nell'interesse del condominio, il pagamento della sola quota dallo stesso dovuta a norma dell'art. 1123 cod. civ.

Nel caso di specie, poi, vi era anche una clausola del contratto di appalto che consacrava la parziarietà delle obbligazioni in capo ai singoli condomini in fase esecutiva.

Il principio espresso dalla Cassazione Sezioni Unite n. 9148/2008

Come in precedenza affermato dalla Suprema Corte a Sezioni Unite, "In riferimento alle obbligazioni assunte dall'amministratore, o comunque, nell'interesse del condominio, nei confronti dei terzi - in difetto di un'espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, trattandosi di un'obbligazione avente ad oggetto una somma di danaro, e perciò divisibile, la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell'interesse del condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 c.c. per le obbligazioni ereditarie" (Cass., Sez. Un., 8 aprile 2008, n. 9148).

D'altronde, l'art. 63 disp. Att. C.c. sancisce che l'amministratore è tenuto a indicare al terzo chi sono i condomini morosi ai fini dell'esecuzione forzata oltre a stabilire che non si può aggredire i virtuosi se non in caso di insuccesso dell'esecuzione intrapresa nei confronti dei morosi.

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Ciò significa che il terzo non può agire nei confronti di un solo condomino per ottenere l'integrale pagamento del dovuto, complessivamente inteso.

Visto dal versante opposto, è illegittimo il decreto ingiuntivo notificato dal creditore al singolo condomino per l'intero importo; importo che, invece, deve essere chiesto a tutti i condomini in proporzione alle rispettive quote di proprietà.

Se il condomino ingiunto dovesse pagare non gli spetterebbe l'azione per rivalersi contro gli altri condomini, non essendovi solidarietà.

Al più potrebbe esperire un'azione di ripetizione di indebito nei confronti del creditore oppure un'azione di ingiustificato arricchimento nei confronti degli altri condomini.

Le obbligazioni condominiali, avendo natura pecuniaria, sono per natura divisibili e quindi difettano del requisito dell'unicità della prestazione. In assenza di una previsione normativa diversa, tali obbligazioni non sono soggette alla disciplina della solidarietà, bensì a quella della parziarietà (Cass. 9 gennaio 2017 n. 199).

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L'esecuzione forzata

Come già affermato dal Tribunale di Roma con la sentenza 3270/2020, è possibile procedere ad esecuzione forzata nei confronti del singolo condomino sulla scorta di un titolo formatosi contro il condominio. A tal fine è necessaria la preventiva notifica del titolo esecutivo e del pedissequo atto di precetto al singolo condomino.

Solidarietà per le obbligazioni da fatto illecito

Quanto detto non vale per le obbligazioni derivanti da fatto illecito.

Per esse vige il principio della solidarietà sancito dall'art. 2055 c.c. sulla cui base se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno.

Com'è noto, il condominio è custode dei beni e servizi comuni ex art. 2051 c.c. da cui discende che i condomini, quali comproprietari delle parti comuni, vanno considerati responsabili per i danni cagionati dall'omessa custodia o manutenzione delle stesse.

Agire in giudizio contro un condòmino moroso è scelta discrezionale dell'amministratore. Perché?

Scarica App. Salerno 7 luglio 2020 n. 886

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