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Il canone di locazione non può nel corso del rapporto essere rideterminato ma solo aggiornato
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Il canone di locazione non può nel corso del rapporto essere rideterminato ma solo aggiornato

Il patto di maggiorazione del canone è nullo anche se la sua previsione attiene al momento genetico e non soltanto funzionale del rapporto

Avv. Maurizio Tarantino  

La vicenda . In primo grado, il Tribunale adito rigettava la domanda di ripetizione di indebito proposta dalla società conduttrice nei confronti del locatore, ritenendo valida e legittima la pattuizione di aumento del canone di locazione convenuta con scrittura privata del 2008, in quanto le disposizioni imperative di cui all'art. 79 della legge n. 392 del 1978 si riferivano alle sole convenzioni tendenti ad escludere preventivamente i diritti del conduttore e non anche alla disposizione di tali diritti effettuata in corso di rapporto. La pronuncia veniva confermata anche in appello.

Avverso la sentenza della Corte territoriale, la società conduttrice ha proposto ricorso per cassazione eccependo la violazione e falsa applicazione degli artt. 32 e 79 della l. 392/1978, e degli art. 1362 e segg. e 1343 c.c. in relazione agli artt. 1, 2 e 5 della scrittura del 2008.

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Il ragionamento della Cassazione . A tale riguardo, le Sezioni Unite hanno già avuto modo di affermare che la sanzione di nullità sancita dall'art. 79 della legge n. 392 del 1978, tradizionalmente intesa come volta a colpire le sole maggiorazioni del canone previste in itinere e diverse da quelle consentite ex lege , deve, invece, essere letta nel senso che il patto di maggiorazione del canone è nullo anche se la sua previsione attiene al momento genetico, e non soltanto funzionale, del rapporto (in tal senso Cass, sez. un., 9/10/2017, n. 23601; Cass. 2/03/2018, n. 4922;Cass. 7/02/2008, n. 2932; Cass. 19/11/2009, n. 24433; Cass. 9/06/2010, n. 13826).

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Ed ancora, la Corte di legittimità, ribadendo sostanzialmente i principi appena richiamati, ha precisato che, in tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da abitazione, ogni pattuizione avente ad oggetto non già l'aggiornamento del corrispettivo ai sensi dell'alt. 32 della legge n. 392 del 1978 ma veri e propri aumenti del canone deve ritenersi nulla ex art. 79, comma 1, della stessa legge, in quanto diretta ad attribuire al locatore un canone più elevato rispetto a quello previsto dalla norma, senza che il conduttore possa, neanche nel corso del rapporto, e non soltanto in sede di conclusione del contratto, rinunziare al proprio diritto di non corrispondere aumenti non dovuti; pertanto, il diritto del conduttore a non erogare somme eccedenti il canone legalmente dovuto (corrispondente a quello pattuito, maggiorato degli aumenti c.d.

Istat, se previsti) sorge nel momento della conclusione del contratto, persiste durante l'intero corso del rapporto e può essere fatto valere, in virtù di espressa disposizione di legge, dopo la riconsegna dell'immobile, entro il termine di decadenza di sei mesi (Cass. 14/03/2018, n. 6124; Cass. 7/02/2013, n. 2961).

Quanto sopra evidenziato non esclude, tuttavia, la ipotizzabilità di una valida transazione novativa, ove essa possa configurarsi sussistente, anche nel corso del contratto di locazione pure con riferimento all'entità (in aumento) del canone (Cass. 17/05/2010, n. 11947 e Cass., sez. un., ord. 15/06/2017, n. 14861).

In conclusione , il ricorso è stato accolto; per l'effetto, la pronuncia è stata cassata con rinvio.

TABELLA RIEPILOGATIVA

OGGETTO DELLA PRONUNCIA

AUMENTI ILLEGITTIMI CANONE DI LOCAZIONE

RIFERIMENTI NORMATIVI

artt. 32 e 79 della l. 392/1978

PROBLEMA

Secondo la società ricorrente la Corte di merito non aveva fatto corretta applicazione del principio affermato dalla giurisprudenza di legittimità secondo cuiil canone di locazione non può, nel corso del rapporto, essere rideterminato ma solo aggiornato nei limiti di cui all'art. 32 della legge n. 392 del 1978.

LA SOLUZIONE

Secondo la Cassazione, la sanzione di nullità sancita dall'art. 79 della legge n. 392 del 1978, tradizionalmente intesa come volta a colpire le sole maggiorazioni del canone previste in itinere e diverse da quelle consentite ex lege, deve, invece, essere letta nel senso che il patto di maggiorazione del canone è nullo anche se la sua previsione attiene al momento genetico, e non soltanto funzionale, del rapporto.

RICHIAMI/PRECEDENTI GIURISPRUDENZIALI

Cass, sez. un., 9/10/2017, n. 23601; Cass. 2/03/2018, n. 4922;Cass. 7/02/2008, n. 2932; Cass. 19/11/2009, n. 24433; Cass. 9/06/2010, n. 13826; Cass. 14/03/2018, n. 6124; Cass. 7/02/2013, n. 2961; Cass. 17/05/2010, n. 11947 e Cass., sez. un., ord. 15/06/2017, n. 14861

LA MASSIMA

In tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da abitazione, ogni pattuizione avente ad oggetto non già l'aggiornamento del corrispettivo ai sensi dell'art. 32 della legge n. 392 del 1978 ma veri e propri aumenti del canone deve ritenersi nulla ex art. 79, comma 1, della stessa legge, in quanto diretta ad attribuire al locatore un canone più elevato rispetto a quello previsto dalla norma, senza che il conduttore possa, neanche nel corso del rapporto, e non soltanto in sede di conclusione del contratto, rinunziare al proprio diritto di non corrispondere aumenti non dovuti.

Cass. civ., sez. III, 20 dicembre 2019, n. 34148

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