In materia condominiale, è ormai pacifico in giurisprudenza che la nozione di "decoro architettonico" -contemplata dagli artt. 1120, comma 4, 1122, comma 1, e 1122-bis c.c., e sottesa anche ai limiti di uso della cosa comune ex art. 1102 c.c. - "attiene a tutto ciò che si riferisce alle linee essenziali del fabbricato, cioè alla sua particolare struttura e fisionomia estetica ed armonica, che contribuisce a dare ad esso una sua specifica identità".
Ne deriva che qualunque intervento che alteri in modo visibile e significativo la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono all'edificio una sua propria e specifica identità integra lesione del decoro architettonico del fabbricato.
I casi che vengono di volta in volta portati dinanzi all'autorità giudiziaria aventi ad oggetto la tutela del decoro architettonico dell'edificio condominiale sono i più svariati e sono soggetti all'apprezzamento del giudice di merito che ha il compito di valutare, caso per caso, la sussistenza o meno di un'alterazione della complessiva armonia e fisionomia del fabbricato.
Il Tribunale di Modena (sentenza n. 18 del 9 gennaio 2024) si è occupato della lesione del decoro architettonico di un fabbricato condominiale determinata dalla sostituzione di portoni di ingresso di un locale al piano terra che, originariamente destinato ad uso negozio/ufficio, era stato adibito a garages.
Sostituzione dei portoni di accesso ai locali al piano terra destinati a garages: la lesione del decoro architettonico. Fatto e decisione
La proprietaria di un'unità immobiliare posta al piano terra di un fabbricato condominiale, conveniva in giudizio il Condominio al fine di ottenere l'accertamento e la declaratoria di invalidità, per nullità e o annullabilità e o inefficacia, della deliberazione adottata dall'assemblea condominiale nella parte in cui la stessa autorizzava l'amministratore a procedere nelle attività necessarie al ripristino del decoro architettonico del fabbricato.
In particolare, l'attrice rappresentava che in seguito all'acquisto della suddetta unità immobiliare, aveva chiesto ed ottenuto la variazione della destinazione d'uso, da negozio/ufficio a garages.
In considerazione di tale nuova destinazione, l'attrice aveva provveduto a sostituire le preesistenti due porte di accesso con due portoni in legno, di colore, tipo e consistenza del tutto analoghi al portone - pure in legno - di ingresso posto al loro fianco, nonché del tutto analoghi ai portoni di accesso delle autorimesse poste nel cortile del fabbricato condominiale.
Successivamente, l'assemblea del condominio aveva deliberato il ripristino del decoro architettonico omettendo, però, di specificare a verbale le opere considerate "fortemente impattanti" sul decoro della facciata.
L'attrice, pertanto, impugnava la delibera per assoluta indeterminatezza dell'oggetto.
Si costituiva in giudizio il Condominio convenuto, chiedendo rigettarsi la domanda formulata da parte attrice e, in via riconvenzionale, accertare e dichiarare la sostituzione degli originari portoni in ferro e vetro con portoni in legno sulla facciata principale dell'edificio, operata da parte attrice, lesiva del decoro architettonico; conseguentemente, condannarsi parte attrice al ripristino dello status quo ante e quindi alla rimessione in pristino stato degli originari portoni in ferro e vetro caratterizzanti la fisionomia ed il pregio estetico del palazzo.
Il Tribunale di Modena ha accolto la domanda di parte attrice di accertamento della nullità della delibera condominiale impugnata nella parte contestata, per assoluta indeterminatezza dell'oggetto.
Il Tribunale ha ritenuto, infatti, nulla la delibera per mancanza di qualsiasi riferimento ai portoni installati dall'attrice ed alla relativa unità immobiliare.
Tuttavia, il giudice ha accolto pure la domanda riconvenzionale proposta dal Condominio convenuto ritenendo sussistente la lesione del decoro architettonico determinata dall'installazione da parte dell'attrice di portoni in legno diversi per materiale, colore e fattura da quelli originariamente esistenti.
Conseguentemente in accoglimento della domanda riconvenzionale del convenuto, il Tribunale ha ordinato la rimozione dei portoni, con ripristino dell'infisso originario o di altro a quest'ultimo esteticamente uniforme.
Considerazioni conclusive
Secondo costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, l'assoluta incertezza/indeterminatezza dell'oggetto della delibera ne determina la nullità (cfr. Cass. S.U. n. 9839/2021).
In considerazione del principio di forma scritta delle delibere assembleari, la valutazione relativa alla determinatezza/indeterminatezza dell'oggetto di una delibera condominiale non può che basarsi esclusivamente su quanto risultante dal verbale che tale delibera contiene.
Il verbale rappresenta l'unica fonte di informazione e di prova in merito alle decisioni assunte dall'assemblea dei condomini ed è finalizzato a consentire un adeguato controllo, formale e sostanziale, in ordine alla validità e alla legittimità di quanto deciso dall'assemblea stessa, oltre a rappresentare l'unica fonte di conoscenza delle decisioni dell'assemblea da parte del condomino assente.
Ne deriva che il verbale deve rivelarsi di per sé "autosufficiente", nel senso che la volontà dell'assemblea non può essere integrata né tanto meno chiarita facendosi ricorso a altre fonti che non siano il verbale medesimo.
Se manca la specifica indicazione delle opere ritenute lesive del decoro del fabbricato a fronte delle quali procedersi al ripristino dello status quo ante, come nel caso di specie, la delibera è nulla per indeterminatezza dell'oggetto.
Tuttavia, a prescindere dalla relativa specifica autorizzazione assembleare, sussiste la legittimazione attiva dell'amministratore a proporre azione per la tutela del decoro architettonico dell'edificio, come chiarito dalla Suprema Corte secondo cui "Ai sensi degli artt. 1130, primo comma, n. 4), e 1131 cod. civ., l'amministratore del condominio è legittimato, senza necessità di una specifica deliberazione assembleare, ad instaurare un giudizio per la rimozione di finestre aperte abusivamente, in contrasto con il regolamento, sulla facciata dello stabile condominiale, da taluni condomini, in quanto tale atto, essendo diretto a conservare il decoro architettonico dell'edificio contro ogni alterazione dell'estetica dello stesso, è finalizzato alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio" ( Cass. n. 14626/2010).
Costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull'aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l'edificio (Cass. Sez II; n. 17102/2018); l'alterazione del decoro è integrata, quindi, da qualunque intervento che alteri in modo visibile e significativo la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono all'edificio una sua propria e specifica identità (Cass. 1076/05 e Cass. 14455/09).
In un caso analogo alla fattispecie in esame, la Corte di Cassazione ha ritenuto che la sostituzione degli infissi esterni della facciata principale, originariamente in legno di e uniformi per tutte le aperture del fabbricato, con nuovi infissi in alluminio preverniciati in bianco, costituisse lesione del decoro architettonico poiché la caratterizzazione uniforme degli infissi sulla facciata incideva sulla fisionomia del fabbricato e sul pregio estetico del medesimo, né valeva a superare la lesione estetica l'adattamento con l'applicazione di una striscia adesiva marrone sull'infisso bianco (Cfr. Corte di Cass. Sez II n. 37732/2021).
Nella specie, il giudice ha ritenuto che i portoni in legno, originariamente in ferro e vetro, alterassero la complessiva armonia e fisionomia del fabbricato da considerarsi nel suo insieme non rilevando la valutazione estetica dell'infisso preso singolarmente.
